Einnahmen aus Vermietung und Nutzung

Ihre Einnahmen aus Vermietung tragen Sie auf der Vorseite der Anlage V ein.

Die Mieteinnahmen, die Sie hier eintragen, teilen Sie auf die einzelnen Geschosse auf.

Geben Sie in Zeile 3 außerdem die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche jedes Geschosses an. Bei Ansatz der Wohnfläche sind Zubehörräume, wie beispielsweise Keller, Dachböden, Schuppen und Garagen nicht mit zu berücksichtigen.

Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen ein und zwei Metern sowie die Fläche von Balkonen oder Loggien und Dachgärten sind zur Hälfte anzusetzen.

Enthält das Miethaus mehr als fünf Geschosse, so machen Sie die Angaben zu den Zeilen 3 und 4 auf einem gesonderten Blatt.

In Zeile 5 tragen Sie die Einnahmen aus der Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder anderen nicht Wohnzwecken dienenden Räumen ein. Zu den Mieteinnahmen gehört alles, was Ihnen im Jahr als Vermieter zugeflossen ist, insbesondere folgende Einnahme-Positionen:

Kurz-Check Mieteinnahmen

• Nettokaltmiete
• Betriebskostenvorauszahlung
• Betriebskostenpauschale
• Mietvorauszahlung
• Garagenmiete
• Stellplatzmiete
• Miete für Werbeflächen

Achtung: Für Ihre Mieteinnahmen gilt das Zuflussprinzip. Das bedeutet: Die Einnahmen sind von Ihnen in dem Jahr zu versteuern, in dem sie Ihrem Konto gutgeschrieben werden.

Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen wie speziell Mieteinnahmen, die sie bis zu 10 Tagen vor oder 10 Tage nach dem jeweiligen Jahreswechsel erhalten.

Die Mieteinnahmen sind nicht im Zuflussjahr, sondern im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zu erfassen.

Mietkaution

Nicht zu den Einnahmen aus Vermietung gehören die Kautionen, die ein Mieter Ihnen als Mietsicherheit zahlt.

Diese Kautionen gehören weiterhin dem Mieter. Ebenso sind die Zinsen aus dem Mietkautionskonto vom Mieter zu versteuern.

Dazu müssen Sie als Vermieter dem Mieter eine jährliche Zinsbescheinigung der Bank über die Zinseinnahmen und die einbehaltene Zinsabschlagsteuer aushändigen, damit diese Beträge bei der Einkommensteuererklärung des Mieters berücksichtigt werden können.

Auch Versicherungsentschädigungen stellen keine Einnahmen dar. Solche Zahlungen, die für einen am Gebäude entstandenen Schaden geleistet werden, mindern lediglich die durch die Schadensbeseitigung entstehenden Werbungskosten.

Beispiel: Im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses hat es gebrannt. Die Kosten für die Schadensbeseitigung belaufen sich auf 23.459 Euro. Die Versicherung erstattet Ihnen 19.712 Euro. Dann können Sie den Differenzbetrag in Höhe von 3.747 Euro als Werbungskosten geltend machen.

Mischnutzung

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für ein Gebäude, das unterschiedlich genutzt wird, können Sie der Nutzung entsprechend auch unterschiedlich abschreiben.

Das bedeutet also, dass ein und dasselbe Objekt, wie speziell ein Geschäfts- und Mehrfamilienhaus, in mehrere Einheiten „unterteilt“ sein kann. Das hängt unter anderem von den beiden folgenden Kriterien ab

• Zuordnung des Objekts teils zu Ihrem Privat- oder Betriebsvermögen
• Art der Nutzung

Jede unterschiedlich genutzte Einheit ist ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.

Das bedeutet, dass jede Einheit steuerlich als eigenständiges Objekt behandelt wird. Für jede Einheit gelten deshalb auch eigene Abschreibungsregeln. Dabei bleiben Einheiten, die von Ihnen zu Wohnzwecken oder privat genutzt werden, bei der Gebäudeabschreibung außen vor:

Nutzungsanteil mus herausgerechnet werden

Aus den Gesamtkosten des Objekts müssen Sie den privaten Nutzungsanteil herausrechnen. Er ist nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Den nicht abzugsfähigen Privatanteil ermitteln Sie auf der Basis der jeweiligen Nutz- beziehungsweise Wohnflächen.

Achtung: Dies gilt nicht nur für Ihre Abschreibungen, sondern auch für alle anderen Kosten des Gesamtgebäudes.

Beispiel: Finanzierungskosten, laufende Kosten oder Reparaturen.

Für eigengenutzte selbständige Gebäudeteile, die zum sogenannten notwendigen Betriebsvermögen gehören, kommt gegebenenfalls die Steuerförderung nach der Eigenheimzulage in Betracht.

Beispiel: Sie sind Eigentümer eines viergeschossiges Hauses, das Anfang Januar 2004 fertiggestellt wurde. Die einzelnen Geschosse werden wie folgt genutzt:

Die Räume im Erdgeschoss haben Sie an einen Apotheker und eine Bäckerei vermietet. Im 1. OG richten Ärzte ihre Praxen ein. Im 2. OG befinden sich vermietete Wohnungen. Das 3. OG bewohnen Sie selbst.

Die Herstellungskosten für dieses Gebäude haben insgesamt 1,1 Mio. Euro betragen. Alle vier Stockwerke sind gleich groß. Demzufolge entfallen auf jede unterschiedlich genutzte Einheit 25% der Herstellungskosten. Das sind jeweils 275.000 Euro. Für jede Einheit, also für jedes Stockwerk, können Sie im ersten Jahr folgende Abschreibungsbeträge geltend machen:

Achtung: Sind die einzelnen Stockwerke zu unterschiedlichen Terminen fertig gestellt, können Sie auch für jedes Stockwerk ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung Abschreibung in Anspruch nehmen. Die lineare Abschreibung ist im Jahr der Fertigstellung nur zeitanteilig, also monatsweise zu berücksichtigen.

Die degressive Abschreibung kann im Jahr der Fertigstellung sofort in voller Höhe geltend gemacht werden.