Ertragreiche Immobilien – den 3 gefährlichsten Vermietungsrisiken vorbeugen

Die Praxis zeigt immer wieder, dass Immobilienerwerber vor dem Kauf den Vermietungsrisiken zu wenig Beachtung geschenkt haben – das Hauptaugenmerk liegt meist bei der Finanzierung. Und oft ist die Enttäuschung dann groß: Trotz guter Konditionen rechnet sich die Investition nicht, weil die Mietimmobilie zu wenig abwirft.

Dass kann etwa schon daran liegen, dass der „gekaufte Mieter“ aufgrund seines Mietvertrags keine Betriebskosten zahlen muss. Dann nämlich gehen all diese Kosten zu Lasten des Vermieters – und die Kalkulation gerät in Schieflage. Woraus man im Interesse eines lohnenden Investments achten sollte, erläutert dieser Beitrag.

Diese Risiken sollten Vermieter vor dem Kauf einer Immobilie genau prüfen

1. Leerstandsrisiko

Möchte man eine leer stehende Wohnung kaufen, muss man einen Mieter finden. Findet man keinen, fehlen nicht nur Mieteinnahmen, sondern müssen auch die Nebenkosten für diese Wohnung anteilig getragen werden (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/05). Das heißt, man trägt die Kosten für Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug.

Es wäre unzulässig, bei der Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche um nicht vermietete Objekte zu reduzieren, da dann die anderen Mieter mit dem Leerstandsrisiko belastet werden würden.

Hinter dem Grundsatz, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen zu tragen hat, steht der Gedanke, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären.

Vorteil: Von diesem Grundsatz gibt es eine wichtige Ausnahme: Wegen der zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung müssen die Heiz- und Warmwasserkosten anteilig auch dann verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn das Mietgebäude einen hohen Leerstand aufweist. Dies hierdurch bedingten Mehrkosten muss ein Mieter hinnehmen (BGH, Urteil v. 10.12.14, Az. VIII ZR 9/14).

Anmerkung: Beim Leerstand sollte immer beachtet werden, dass die Kosten so lange als Werbungskosten abgezogen werden können, wie Vermieter den Entschluss, Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben haben.

Das heißt, so lange Vermieter sich noch ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemühen, haben sie die Absicht, Einkünfte zu erzielen und können die Kosten für die Wohnung steuerlich geltend machen. Dies ist sogar möglich, wenn Vermieter die Wohnung neben den Vermietungsbemühungen gleichzeitig zum Verkauf anbieten (vgl. BFH, Urteil v. 12.06.13, Az. IX R 38/12).

Darüber hinaus sollte man nicht versäumen, wegen Leerstands eine Ermäßigung der Grundsteuer zu beantragen. Hierzu ist man gemäß § 33 Grundsteuergesetz berechtigt, wenn die Einnahmen um mehr als 50% unter der üblichen Jahresrohmiete lagen, die man am Beginn des jeweils zurückliegenden Jahres erwarten konnte.

Den Erstattungsantrag reichen Vermieter bei der Gemeinde (Steueramt), in Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt ein. Wichtig ist, dass der Antrag bis spätestens zum 31.03. jedes Jahres eingeht. Eine bestimmte Form braucht nicht eingehalten zu werden. Belege können nachgereicht werden.

2. Mietausfall

Auch bei einer vermieteten Wohnung tragen Vermieter das Risiko, ohne Mieteinnahmen dazustehen. Zahlt der Mieter Miete und Nebenkosten nicht mehr, besitzen Vermieter eine ziemlich schlechte Position. Sie können klagen.

Angesichts der häufig langen Dauer solcher Prozesse braucht man als Vermieter aber einen langen Atem, obschon die Gerichte seit 2013 Räumungsklagen vorrangig bearbeiten müssen (§ 272 Abs. 4 ZPO). Und wenn sich der Mieter als insolvent erweist oder einfach verschwindet, können Vermieter selbst bei einem gewonnenen Prozess die Forderungen meist gar nicht realisieren.

Wichtig: Während Versorgungsunternehmen Strom, Wasser oder Gas abstellen können, wenn der Abnehmer nicht zahlt, sind Vermieter hierzu nicht befugt (KG, Beschluss v. 29.08.05, Az. 8 U 70/05). Auch wenn dies bitter ist: Vermieter müssen dem Mieter weiterhin den Zugang zu Heizenergie und Wasser ermöglichen und entsprechende Kosten an das jeweilige Versorgungsunternehmen, dessen Vertragspartner in der Regel die Vermieter sind, zahlen.

3. Mängel am Mietobjekt

Ein weiteres Risiko entsteht, wenn das Mietobjekt mit Mängeln behaftet ist und der Mieter seine Miete mindert. Gemindert werden dürfen dann auch die Betriebskosten, selbst wenn sie verbrauchsabhängig anfallen (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10). Wäre in einem solchen Fall die Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet, würde es für den Vermieter also teuer.

Der Vermieter müsste dann nicht nur eine Minderung in zulässiger Höhe hinnehmen, sondern auch für Mängelbeseitigung sorgen. Als Vermieter haben Sie nicht nur die Pflicht, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu übergeben, sondern diesen auch zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).