Die Praxis zeigt, dass die Gartennutzung bei vermieteten Objekten nicht selten zu Konflikten führt: Mancher Mieter entdeckt plötzlich eine gärtnerische Leidenschaft. Andere ergreifen von der Grünfläche Besitz, doch um die Pflege will sich niemand kümmern.
Vermieter können zuerst einen Blick in den Mietvertrag werfen, denn die dort getroffenen Regelungen legen die Nutzungsrechte und Pflichten fest. Leider zeigt die Praxis, dass oft keine oder nur ganz allgemeine Regeln vereinbart werden.
Dann dürfen die Mieter die Außenanlagen so nutzen, wie es bei Anmietung in der Immobilie allgemein praktiziert und vom Vermieter geduldet wird. Auch die Art der Anlage ist dabei entscheidend.
Gemeinschaftliche Nutzung gebietet Rücksichtnahme
Ist den Mietern der Garten lediglich zur Mitbenutzung vermietet, gilt gleiches Recht für alle. Jeder muss also auf die Nutzungsrechte der übrigen Bewohner Rücksicht nehmen. Das heißt:
- Grünflächen dürfen von den Mietern beispielsweise zum Sonnen oder zum Trocknen der Wäsche genutzt werden.
- Die Kinder der Mieter dürfen auf Grünflächen oder im Hof spielen, auch mit Freunden, die nicht im Haus wohnen.
- Ist ein Hof vorhanden, dürfen dort im Allgemeinen Fahrräder abgestellt werden, wenn dadurch die übrigen Bewohner nicht beeinträchtigt und Durchgänge nicht blockiert werden.
- Das Aufstellen von Tischen, Stühlen, Sonnenschirmen ist begrenzt zulässig.
Es kommt immer auf die Platzverhältnisse im Einzelfall an, ob eine konkrete Gartennutzung die übrigen Bewohner beeinträchtigt oder nicht. Kommt es zu Streitigkeiten unter den Mietern, dürfen Vermieter mit einer Hausordnung die Gartennutzung reglementieren, um so für eine gleichmäßige, störungsfreie Nutzung zu sorgen.
„Gartenpflege“ umfasst nur einfache Arbeiten
Haben Vermieter ihren Mietern die Gartennutzung gestattet, bedeutet das jedoch nicht, dass sie nun auch zur Gartenpflege verpflichtet wären. Ohne entsprechende Vereinbarung brauchen die Mieter keine Gartenarbeiten auszuführen.
Oft sind die Mieter vertraglich nur pauschal zur „Gartenpflege“ verpflichtet, ohne dass konkrete Pflegemaßnahmen vereinbart wurden. Dann können Vermieter von ihren Mietern nur einfache Gartenarbeiten verlangen, die sie leicht und ohne besondere Fachkenntnisse selbst erledigen können.
Die Gartenpflege als Betriebskosten umlegen
In Mehrfamilienhäusern mit gemeinschaftlicher Gartennutzung bietet es sich ohnehin an, dass die Vornahme der Gartenarbeiten in den Händen des Vermieters verbleibt.
Die hierdurch entstehenden Kosten können Vermieter, wenn die Betriebskostenumlage vereinbart wurde, jährlich mit den Mietern abrechnen, auch dann, wenn die Außenanlagen nur der Zierde dienen und die Nutzung durch die Mieter ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v. 26.05.04, Az. VIII ZR 135/03).
Einfamilienhausgarten: Klare Vereinbarungen treffen
Vermietet man ein Einfamilienhaus mit Garten, gehen die Gerichte davon aus, dass sowohl die Nutzung als auch die Pflege des Gartens dem Mieter obliegt. Dem Mieter wird hier jedoch ein sehr weiter Gestaltungsspielraum zugebilligt.
Er ist zwar nicht berechtigt:
- Bäume zu pflanzen,
- vorhandene Sträucher und Bäume zu entfernen,
- Bäume zu beschädigen, etwa durch unsachgemäßes Schneiden,
- Pflanzen an der Hausfassade ranken zu lassen, wenn diese zu Beschädigungen führen kö
Jedoch darf der Mieter:
- beliebige Blumen und auch Sträucher setzen,
- einen Nutzgarten und einen Komposthaufen anlegen,
- einen kleinen Teich anlegen,
- ein kleines Gartenhaus oder Einfriedungen im ortsüblichen Rahmen errichten,
- in geringem Umfang Bodenplatten verlegen,
- einen „naturnahen“ Garten mit Wildkräutern wachsen lassen.
Hinsichtlich der Gartenpflege können Vermieter auch vom Mieter eines Einfamillienhauses ohne anders lautende Vereinbarung nur einfache Pflegearbeiten verlangen, und auch das nicht unbedingt in der Häufigkeit, die man selbst für angemessen hält. Vermieter sollten daher ganz konkrete Vereinbarungen treffen.
Beispiel: „Der Mieter verpflichtet sich, den Rasen regelmäßig zu mähen, jährlich zu vertikutieren und 2 mal pro Jahr zu düngen. Rasenmäher, Vertikutierer und Düngematerial stellt der Vermieter zur Verfügung.“
Am Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand des Gartens wieder herzustellen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
