Gewerbemietrecht-Neuerung: Versorgungsleistungen dürfen eingestellt werden

Leider kommt es nicht selten vor, dass Vermieter ihren Mietern kündigen, diese aber nicht ausziehen.

Ist Ihr Mieter in einem solchen Fall zahlungsunfähig, erhalten Sie nicht nur keine Mietzahlungen, Sie bleiben auch auf den Nebenkosten sitzen.

Mit anderen Worten: Ihr Mieter nutzt das Objekt nicht nur umsonst, sondern Sie zahlen ihm auch Heizung, Wasser, Strom etc.

Bisher: Abstellen der Versorgungsleistungen unzulässig

Dieser Situation versuchen sich viele Vermieter zu entziehen, indem sie – neben dem dann unumgänglichen Räumungsverfahren – ihren Mietern die Versorgungsleistungen abstellen.

Diese Vorgehensweise wurde allerdings bislang von den Gerichten als verbotene Eigenmacht angesehen. Sie war damit nicht nur unzulässig, sondern konnte auch Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Nunmehr hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage des Kappens der Versorgungsleistungen nach beendetem Mietverhältnis befasst und zumindest für gewerbliche Mietverhältnisse entschieden:

Sie dürfen nach beendetem Mietverhältnis Heizung, Strom oder Wasser abstellen (BGH, Urteil v. 06.05.09, Az. XII ZR 137/07).

Der Fall: Vermieter drohte Gewerbemieter mit Abstellen der Heizenergie

In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über Nebenkostenabrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen und später auch die Zahlung der Grundmiete ein.

Im August 2007 war er mit acht Monatsmieten im Rückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und leitete ein gerichtliches Räumungsverfahren ein.

Während des laufenden Räumungsverfahrens drohte der Vermieter dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen.

Dagegen wehrte sich der Mieter, indem er bei Gericht eine vorbeugende Unterlassungsklage anstrengte.

BGH: Einstellung der Versorgungsleistungen zulässig

Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts war das Einstellen der Heizenergie zulässig. Dem Mieter stand kein Besitzschutz gegen die Einstellung der Versorgungsleistungen zu.

Die Besonderheit des Besitzschutzes besteht darin, dass er auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Ein solcher unrechtmäßiger Besitzer ist auch ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibt.

Der Besitzschutz bewirkt die Abwehr von Störungen, also dass Sie Ihren Mieter nicht etwa eigenmächtig aus der Wohnung werfen können.

Die Karlsruher Richter haben in ihrem Urteil hervorgehoben, dass der Besitzschutz keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen verschafft.

Ein solcher Eingriff liegt aber nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt werden. Denn der Besitz verleiht eben kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern.

Fortsetzen von Versorgungsleistungen aufgrund nachvertraglicher Pflichten möglich

Diese Pflicht des Vermieters auf weitere Belieferung des gekündigten Mieters besteht aber nicht grenzenlos.

Die Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung ist jedenfalls nach Ansicht des BGH dann überschritten, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhält und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden droht.

Letzteres ist bereits dann gegeben, wenn Sie als Vermieter die Kosten für die Versorgungsleistungen selbst tragen müssen.

Vorsicht: Keine Übertragung des Urteils auf Wohnungen

Beachten Sie bitte, dass sich dieses Urteil nur auf gewerbliche Mietverhältnisse bezieht. Eine Übertragung auf Wohnraummietverhältnisse ist nicht möglich, da der Wohnraum einem umfassenderen Schutz unterliegt als der Gewerberaum.

Hier ist Ihr Mieter nach wie vor auch nach einer wirksamen Kündigung dagegen geschützt, von Strom, Wasser und Heizung abgeschnitten zu werden.