Gewerbemietvertrag – Ausgestaltung, Dauer, Kosten & Kündigung

Gewerbemietvertrag: Anmietung von Produktions- und Geschäftsräumen

Um ein Gewerbe betreiben zu können, ist es oft unumgänglich, Räumlichkeiten zu mieten. Doch mit der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten kommen einige Aspekte und Klauseln einher, die unbedingt beachtet werden sollten. Basis der Anmietung von Gewerberäumen bildet der Gewerbemietvertrag.

Definition: Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Unter einem Gewerbemietvertrag versteht man allgemein einen Vertrag, welcher die Gebrauchsüberlassung von Nutzflächen für gewerbliche oder selbstständige Tätigkeiten gegen Entgelt regelt. Er ist damit grundsätzlich ähnlich zum Wohnraummietvertrag, beinhaltet jedoch den gewerblichen Mietzweck und ist in den Regelungen an weniger gesetzlichen Rahmenbedingungen geknüpft. Diese Klausel der Vertragsfreiheit führt aber durchaus zu Problemen in der Praxis.

Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverträgen

Die Anmietung von gewerblichen Räumlichkeiten ist im Regelfall teurer als von gleichwertigen Wohnungen. Dies liegt im gesonderten gewerblichen Nutzungszweck begründet. Gleichzeitig darf ein Gewerbe nicht in jeder Wohnung ausgeübt werden oder wenn, oftmals nur mit Einschränkungen. Darüber hinaus orientieren sich Wohnraummietverträgen stark an gesetzlichen Rahmenbedingungen.

Wohnungs- und Geschäftsraummietverhältnisse unterscheiden sich hinsichtlich der Kündigungsfristen. Bei Geschäftsraummietverhältnissen können individuelle Absprachen vertraglich festgehalten werden. Fernen können Mieter und Vermieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bei Wohnraummietverträgen gelten die gesetzlichen Bedingungen.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine Räumung gegen den Willen des Mieters möglich. Hier ist keine gerichtlich angeordnete Frist notwendig, die dem Mieter Zeit geben würde, die Räumlichkeiten freiwillig zu verlassen. Bei Wohnräumen würde dem Mieter seitens des Gerichts vermutlich eine Frist eingeräumt werden, in welcher er die Immobilie zu verlassen hat.

Warum ein Übergabeprotokoll empfehlenswert ist

Wird das Mietobjekt in die Hand eines anderen übergeben, empfiehlt es sich ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Dieses sollte unbedingt zum Bestandteil des Vertrags gemacht werden. Hierzu muss es von beiden Parteien unterschrieben werden. Nur so ist es möglich, den Zustand der Räume zum Zeitpunkt der Übergabe festzuhalten.

Am Ende des Mietverhältnisses besteht hierdurch die Möglichkeit, nachzuweisen, dass Verunreinigungen und Schäden schon im Vorfeld vorgelegen haben.

Wann ist ein gewerblicher Mietvertrag notwendig?

Ein gewerblicher Mietvertrag ist nötig, sobald der Mietzweck die Vermietung einer gewerblichen Immobilie ist. Hier besteht sowohl die Möglichkeit eines mündlichen als auch die eines schriftlichen Vertrags. Wichtig ist, sich über die Folgen der jeweiligen Vertragsoptionen im Klaren zu sein.

Insbesondere mündliche Verträge unter Kaufleuten beruhen hier auf Vertrauen, viele Details werden oftmals gar nicht zur Sprache gebracht. Erst bei einer Kündigung werden diese Punkte dann durchgesprochen, was einer unsicheren Rechtslage entspricht.

Gewerbemietvertrag: Ausgestaltung des gewerblichen Mietvertrages

Anders als bei einer normalen Wohnung haben Mieter und Vermieter mit Blick auf die Vertragsbedingungen bei einem gewerblichen Mietobjekt viel Spielraum. Diese Spielräume können Vorteile, aber auch Nachteile bedeuten.

Ein Vorteil bringen sie zum Beispiel dadurch mit sich, dass dadurch individuelle Vereinbarungen über die Miethöhe, den Zweck oder auch die Laufzeit ausgehandelt werden können. Auf der anderen Seite können Formverstöße zur Folge haben, dass Verträge vorzeitig kündbar werden.

Bei einer Gewerbeimmobilie greifen die gesetzlichen Vorgaben für Wohnungen und der Mieterschutz nicht. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Vertragspartner auf gleicher Augenhöhe begegnen.

Laut Gesetz ist es vorgeschrieben, dass zu einem korrekten Mietvertrag die genaue Beschreibung des Mietobjekts gehört. So ist es von Anfang an sichergestellt und offen kommuniziert, welche Bestandteile der Immobilie der Mieter nutzen darf. Außerdem ist es empfehlenswert, einige weitere Aspekte vertraglich zu regeln, zu denen unter anderem die Frage nach Konkurrenzschutz oder der Untervermietung gehört.

Formalitäten beachten: Die Schriftform

Gewerbliche Mietverträge können auch in mündlicher Form abgeschlossen werden. Auf diese Methode zurückzugreifen, erweist sich allerdings nicht als empfehlenswert. Der Grund liegt darin, dass mündliche Vereinbarungen nach einem Jahr Mietzeit jederzeit gekündigt werden können.

Dementsprechend empfiehlt es sich, Mietvereinbarungen immer schriftlich festzuhalten. So wissen beide Vertragspartner jederzeit, worauf sie sich einlassen.

Vertragsparteien genau benennen

Damit ein schriftlicher Vertrag sinnvoll und rechtswirksam wird, ist es notwendig, die Vertragsparteien vollständig zu benennen. Mit ihrer jeweiligen Unterschrift willigen beide Parteien am Ende in den Vertrag ein.

Zu den vollständigen Daten gehören:

• Name bzw. Firma und Rechtsform
• Aktuelle Anschrift
• Geburtsdatum des rechtlichen Vertreters
• Informationen zu Eintragungen sowie Steuernummer bzw. UST-ID-Nummer

Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht

Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit. Das normale Mietrecht, durch welches der Mieter geschützt ist, findet hier keine Anwendung. Gesetzliche Vorgaben gibt es mit Blick auf Miete, Instandhaltung und Kündigungsfristen sowie Nebenkosten nicht.

Daher ist es hier besonders wichtig, den Vertrag vor der Unterschrift ordentlich zu prüfen. Nur so ist es zu verhindern, dass es zu Streitigkeiten kommt oder dass der Vertrag Klauseln enthält, die dem Betrieb schaden können.

Die Bedeutung des Nutzungszwecks

In einem Mietvertrag sollte außerdem schriftlich festgehalten werden, um welche Art Gewerbe es sich handelt. Diese Eintragung ist nicht zwangsläufig notwendig, aber durchaus ratsam. Sollte es sich bei dem Gewerbe allerdings um etwas Spezifisches handeln, wodurch beispielsweise die Umwelt geschädigt werden könnte (Arbeit mit Ölen oder Chemikalien), muss der Mietzweck vertraglich geregelt sein.

So bekommt der Vermieter die Chance, die erforderlichen Genehmigungen der Behörden einzuholen. Dies ist seine Pflicht, um abzusichern, dass das betreffende Objekt für entsprechende Zwecke verwendet werden darf.

Was bedeutet Konkurrenzschutz bei einem Gewerbemietvertrag?

Von der Klausel des Konkurrenzschutzes kann ein Mieter nur dann profitieren, wenn sein eigener Vermieter weitere Immobilien auf dem gleichen Grundstück oder im selben Gebäude anbietet.

Durch den Konkurrenzschutz wird ausgeschlossen, einen direkten Konkurrenten in unmittelbarer Nachbarschaft zu haben. Auch wenn im Mietvertrag keine ausführlichen Informationen bzgl. des Konkurrenzschutzes vermerkt werden, greift der vertragsimmanente Konkurrenzschutz.

Das bedeutet, dass der Mieter einen grundsätzlichen Anspruch darauf hat, dass sein Hauptsortiment oder seine geschäftlichen Leistungen vor direkter Konkurrenz in der Nachbarschaft geschützt sind.

Handhabung von Investitionen, Instandhaltung & Instandsetzung

Der Vermieter ist verpflichtet, das Gewerbeobjekt über die gesamte Mietdauer in einem nutzbaren Zustand zu erhalten. Ausgeschlossen hiervon sind Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise ein Tapetenwechsel oder Anstrich. Diese fallen in die Verantwortung des Mieters.

Was passiert, wenn die Immobilie verkauft wird?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Verkäufer seine Rechte und Pflichten an den Käufer ab. Dementsprechend muss dieser die im Vertrag festgehaltenen Regularien übernehmen. Das bedeutet im Klartext, dass der Mietvertrag weiterläuft, es ändert sich nur die vermietende Partei. Gerade bei kurzen Mietdauern ist aber nicht ausgeschlossen, dass der neue Vermieter für das Objekt andere Pläne verfolgt.

Gewerbemietvertrag: Mietdauer gestalten

Bei Gewerbemietverträgen gestaltet es sich mit der Mietdauer etwas anders als bei Wohnungsräumlichkeiten. Die Mietdauer bzw. Mietzeit kann bei Gewerbemietverträgen individuell angepasst und in die Vertragsvereinbarungen aufgenommen werden.

Hierbei sollten allerdings einige Aspekte genau besprochen werden, sodass im Nachhinein kein Raum für Diskussionen gegeben ist. Insbesondere vertraglich festgeschriebene lange Mietdauern machen es hier vielen Existenzgründern schwer, das Risiko einzugehen.

Was ist bei der Mietdauer eines Gewerbemietvertrages zu beachten?

Die Mietdauer eines Gewerbes kann individuell vereinbart werden. Hier gilt es, unterschiedliche Aspekte zu beachten. Wird ein Mietverhältnis nur mündlich vereinbart, ist es dem Vermieter möglich, den Vertrag nach einem Jahr Laufzeit zu einem beliebigen Zeitpunkt zu beenden.

Des Weiteren besteht die Möglichkeit, schon im Vertrag festzulegen, um welche Vertragslaufzeit es sich bei dem entsprechenden Mietverhältnis handeln soll. Die maximale Dauer liegt allerdings bei 30 Jahren. Diese Art der Zeitmietverträge bringen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter Vorteile mit sich.

Der Vermieter kann für den festgelegten Zeitraum mit festen Mieteinnahmen rechnen. Der Mieter braucht sich nicht darum zu sorgen, seine Räumlichkeiten außerplanmäßig oder überraschend zu verlieren. Neigt sich der vereinbarte Zeitraum des Mietverhältnisses dem Ende zu, besteht die Möglichkeit der Verlängerung. Diese Änderung muss dann erneut vertraglich festgehalten werden.

Mietkosten im gewerblichen Mietvertrag

Der Mietpreis für Gewer­beim­mo­bilien gestaltet sich weitestgehend frei. Meist liegt er höher als bei Wohnräumen. Anders als bei Wohnräumen gibt es für Gewerberäume aber keine veröffent­lichten Mietspiegel. Ein Vergleich ist deshalb schwer, weil sich die Miethöhe an Angebot und Nachfrage orientiert.

Empfehlenswert ist die Form der Mietanpassung. Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten: eine Fest-, Staffel-, Umsatz- oder Indexmiete.

Miet- und Betriebskosten sorgfältig überprüfen

Im Gegensatz zur Wohnungsmiete fallen bei der gewerblichen Miete weitere Kosten an, die es im Blick zu halten gilt.

Da ein Betrieb nicht alleine läuft, müssen die Betriebskosten berücksichtigt werden. Diese sollte der Mieter in etwa kennen, um abschätzen zu können, wie viel Miete er monatlich maximal zahlen kann. Bei einem Gewerbemietvertrag gibt es unterschiedliche Optionen, die monatliche Miete zu regeln.

Formen von Mietkosten

• Festmiete: Entspricht dem Mietkostenverfahren aus Wohnräumen. Es wird im Vertrag ein Betrag für die monatliche Kaltmiete festgelegt, den es zu zahlen gilt.
• Staffelmiete: In einem Staffelmietvertrag werden die jeweiligen gestaffelten Erhöhungen gleich zu Beginn festgelegt und schriftlich hinterlegt. Der Vertrag schreibt die Höhe der monatlichen Kaltmiete für jedes Jahr aus, welche in vorher bestimmten Zyklen automatisch steigt.
• Umsatzmiete: Die Umsatzmiete hat sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Vorteile. Der Vermieter profitiert, weil er bei geschäftlichem Erfolg des Mieters ohne zusätzliche Investitionen einen Mietzins erhält. Für den Mieter, weil sich die Miete im Falle eines Umsatzrückganges seiner Ertragslage anpasst.
• Indexmiete: Variable Miete für ein Objekt, da sich der Mietpreis nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmen lässt, sondern je nach Wirtschaftslage schwankt. Dementsprechend werden die Mietkosten angepasst. Die Indexmiete bezieht sich ausschließlich auf gewerbliche Objekte, Wohnraum ist von dieser Möglichkeit gänzlich ausgeschlossen.

Kautionshöhe und Verwendung bei einem gewerblichen Mietvertrag

Im Gegensatz zur Kaution, die üblicherweise bei Wohnraumvermietung erhoben wird, findet sich diese im Bereich des Gewerbes nicht zwingend wieder. Es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter eine Kaution vorschlägt, die der Mieter akzeptieren oder ablehnen kann.

Auch hier kann frei verhandelt werden. Die getroffenen Verabredungen werden im Anschluss im Mietvertrag festgehalten. Ebenso sollte die Form der Verwaltung der Kaution in jedem Fall im Mietvertrag festgehalten werden. Verwaltet der Vermieter die Kaution nicht gesondert, hat der Mieter im möglichen Fall einer Insolvenz keinen Anspruch auf das Geld. Daher ist es ratsam, jede noch so kleine Abmachung im Mietvertrag festzuhalten, um abgesichert zu sein.

Gewerbemietvertrag kündigen: Kündigungsfristen & Sonderkündigungsrecht

Die Kündigungsfrist eines Gewerbsmietvertrags beträgt regulär sechs Monate. Eine Kündigung muss dem Empfänger dementsprechend am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen. Nur so kann das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Kalenderhalbjahres beendet werden.

Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt dann, wenn durch die Parteien keine andere Kündigungsfrist vereinbart wurde.

Was ist bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages zu beachten?

Wichtig ist zu beachten, dass ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis von beiden Seiten innerhalb vereinbarter Kündigungsfristen ohne Begründung gekündigt werden kann. Wenn vertraglich keine Kündigungsfrist festgehalten wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume. Nach §580a BGB ist eine ordentliche Kündigung jeweils bis zum dritten Werktag eines Quartals und bis zum Ablauf des übernächsten Quartals möglich.

Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses nicht. Dementsprechend besteht für den Mieter hierbei das Risiko, jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten aus den gewerblichen Räumen ausziehen zu müssen.

Der Vertrag dient allerdings dazu, dass auch für diesen Fall abweichende Regelungen vereinbart werden können. So lässt sich beispielsweise eine Kündigung für eine oder beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum ausschließen. Eine andere Möglichkeit wäre festzulegen, dass der Vermieter das bestehende Verhältnis nur wegen Eigenbedarf außerordentlich kündigen darf.

Bei einer festen Laufzeit endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Hier ist keine Kündigungserklärung notwendig. Anders verhält es sich, wenn eine automatische Verlängerung vereinbart wurde.

Was ist das Sonderkündigungsrecht?

Sonderkündigungsrechte erlauben den Vertragsparteien, einen Vertrag vorzeitig aufzulösen. Allerdings unterliegt auch dieser Umstand speziellen Kündigungsfristen. Der äußerste Fall ist der Tod des Mieters. Auch die Verweigerung der Erlaubnis zur Untermiete kann ein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein. Dieser Umstand wird allerdings sehr oft durch den Vertrag ausgeschlossen.

Sonderkündigungsrechte können individuell vereinbart werden. Unter Umständen können sie für den Mieter sehr wichtig sein. Zum Beispiel dann, wenn es sich um Insolvenz handelt, oder der Mieter die Betriebserlaubnis verloren hat oder sein Gewerbe aufgibt.

Sonderfall: Gewerblicher Untermietvertrag

Ein gewerblicher Untermietvertrag stellt einen besonderen Mietvertrag dar. Dieser wird zwischen dem Hauptmieter und einer weiteren Person als Untermieter abgeschlossen. Der Mieter bleibt trotz allem an das Mietverhältnis mit dem Eigentümer gebunden.

Der Untermietvertrag muss sich daher weitestgehend mit dem ursprünglichen Gewerbemietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter decken. Allerdings dürfen besondere Mietbestimmungen aufgenommen werden, die zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter vereinbart werden.

Wichtig ist, dass auch ein Untermietvertrag auf jeden Fall schriftlich festgehalten wird. Hierdurch wird allen Parteien mehr Sicherheit gegeben. Zu beachten ist außerdem, dass eine Untervermietung von der Zustimmung des Eigentümers abhängig ist. Stimmt dieser der Untervermietung nicht zu, sind dem Mieter die Hände gebunden.

Gewerbemietverträge regeln Nutzung gewerblicher Flächen

Insgesamt lässt sich also festhalten, dass mit Blick auf Gewerbemietverträge so gut wie alle Faktoren sehr individuell abzustimmen sind. Gewerbliche Mietverträge unterscheiden sich darin enorm von Wohnungsmietverhältnissen. In gewerblichen Mietverträgen unterliegt der Mieter beispielsweise keinem Mieterschutz.

Bzgl. der Mietkosten gibt es bei der gewerblichen Miete unterschiedliche Methoden. Diese müssen individuell besprochen und vertraglich festgehalten werden. Bei einem gewerblichen Mietvertrag sind den vertraglichen Regularien keine Grenzen gesetzt, was sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen kann.

Auch von Sonderkündigungsrechten, die ebenfalls im Mietvertrag aufgeführt sein müssen, können Mieter und Vermieter Gebrauch machen.

Den Vertragsparteien wird empfohlen, möglichst viel und detailliert schriftlich festzuhalten. So lässt sich das Risiko für beide Parteien reduzieren und man kann wirklich auf Augenhöhe verhandeln.