Gewerbemietvertrag: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich von einem Mietvertrag für privaten Wohnraum. Ob als Mieter oder als Vermieter: Wer Gewerberäume anmieten oder vermieten will, der sollte die Besonderheiten, geltende rechtliche Vorschriften sowie Gestaltungsmöglichkeiten eines Gewerbemietvertrags kennen.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag, der für ein Mietobjekt abgeschlossen wird, das zu gewerblichen Zwecken genutzt werden soll. Gewerbliche Zwecke sind zum Beispiel die Nutzung von Räumlichkeiten als ein Ladengeschäft, als Lagerhalle, als Gastronomiefläche, als Produktionsstätte, als Arztpraxis oder als Büro.

Im Unterschied zur Miete von Wohnraum gibt es in Gewerbemietverträgen mehr Vertragsfreiheit, sodass viele Aspekte zwischen Mietern und Vermietern individuell vereinbart werden können. Mieter von Gewerberäumen sollten jedoch darauf achten, dass ein Mietvertrag alle Aspekte enthält, die für sie wichtig sind.

Welche Unterschiede gibt es zwischen einer Gewerbemiete und einer Wohnraummiete?

Die Unterschiede zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Mietvertrag für Wohnraum sind groß:

Theoretisch können Gewerbemietverträge sogar schriftlos und ausschließlich mündlich abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich aber, einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, um im Streitfall ein Dokument als Grundlage zu haben.

Was sollte in einem Gewerbemietvertrag stehen?

Da im Gewerbemietrecht umfassende Vorgaben für einen Gewerbemietvertrag fehlen, sollten Mieter und Vermieter ihren eigenen Vertrag aufsetzen. Dieser sollte verschiedene Angaben enthalten:

• Den vollständigen Namen sowie die Anschrift und Kontaktdaten von Mieter und Vermieter

• Informationen zum vermieteten Objekt wie Ortsangabe, Baujahr, genaue Mietfläche mit Angabe von Lager- oder Kellerräumen und Parkplätzen, Reklameflächen, Außenwände sowie die Angabe von eventuell vorhandenen Einbauten.

• Auf die Angabe des Mietzwecks bestehen viele Vermieter, also das Gewerbe, das in den Räumlichkeiten ausgeübt werden soll. Vermieter können so sichergehen, dass Mieter über die entsprechenden Genehmigungen für ihr Gewerbe verfügen.

• Mietdauer: Ist eine befristete oder unbefristete Nutzung angestrebt? Bei einer unbefristeten Nutzung sollte eine Kündigungsfrist in den Mietvertrag eingebaut werden. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

• Höhe der Miete sowie Nebenkosten: Der monatliche Betrag für die Miete sollte ebenso im Mietvertrag festgehalten werden wie die Abrechnung der Nebenkosten. Zusätzlich können auch Anpassungsmöglichkeiten für die Mietzahlungen oder die Umlage von Verwaltungskosten, Werbungskosten oder Bewachungskosten für das entsprechende Mietobjekt eingetragen werden (falls vorhanden).

• Höhe der Kaution

• Die Instandhaltungspflichten und wer für was verantwortlich ist, sollten ebenfalls schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.

• Falls Mieter planen, selbst Umbauten oder Einbauten in dem Mietobjekt vorzunehmen, sollte im Mietvertrag festgehalten werden, was mit diesen nach Ende der Miete geschieht.

• Unterschrift beider Parteien

Was gilt für Mietpreisanpassungen in Gewerbemietverträgen?

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Vorgaben für Gewerbemieten, gibt es für Vermieter verschiedene Wege, eine Mietpreisanpassung durchzusetzen.

• Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete steigt die Miete in festgelegten Zeitabständen um einen bestimmten Betrag.
• Indexmiete: Hierbei wird die Miete an einen Index wie zum Beispiel den Verbraucherpreisindex gekoppelt (geregelt in § 557b BGB).
• Freie Vereinbarung: In diesem Fall ist eine Erhöhung jederzeit möglich, sofern beide Parteien zustimmen.
• Umsatzorientierte Miete: Bei dieser Art der Mietzahlung wird vereinbart, dass die Höhe der Miete am Umsatz des Gewerbebetriebs orientiert ist. Bei einem schlechten Umsatz fällt die Mietzahlung dann niedriger aus, bei einem guten höher. Wichtig ist insbesondere für Mieter in einem solchen Fall eine Deckelung zu vereinbaren, damit die Mietzahlungen in besonders guten Monaten nicht explodieren.

Im Gewerbemietvertrag kann außerdem festgehalten werden, wie oft eine Anpassung der Mietzahlungen erfolgen darf.

Was gilt für die Nebenkosten bei einer gewerblichen Miete?

Wie bei einer Wohnraummiete müssen Mieter auch bei einer gewerblichen Miete für ihre Betriebskosten aufkommen. Dabei sollte genau festgelegt werden, welche Kosten genau gemeint sind, um Missverständnisse zu vermeiden. Im besten Fall werden alle Kostenpositionen, für die der Mieter komplett oder anteilig aufkommt, im Mietvertrag aufgeschlüsselt. Das meint zum Beispiel:

• Wasser und Abwasser

• Heizkosten (auch bei Gewerbemieten gilt die Heizkostenverordnung, dass heißt 50 Prozent der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden)

• Grundsteuer

• Versicherungen

• Müllabfuhr und Straßenreinigung

• Hausmeisterkosten

• Aufzug, Schornsteinfeger, Hausstrom etc.

• Gartenpflege

• Verwaltungskosten

Im Gewerbemietvertrag sollte außerdem vereinbart sein, ob Mieter die Nebenkosten als Vorauszahlungen oder als Pauschale bezahlt werden.

Kündigung oder Aufhebungsvertrag: Was gilt für Gewerbemieten?

Ein Gewerbemietvertrag kann durch eine Kündigung oder durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Entscheidend dafür ist eine klare Regelung, die bei Vertragsabschluss festgelegt wird.

Bei einer Kündigung gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten:

• Ordentliche Kündigung: Die Kündigungsfrist ist im Vertrag individuell festgelegt.

• Außerordentliche Kündigung: Diese ist bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen ohne die vertraglich festgehaltene Kündigungsfrist möglich.

Falls ein Vertrag in einvernehmlichem Einverständnis beendet werden soll, dann ist ein Aufhebungsvertrag statt einer Kündigung sinnvoll.

Grundsätzlich ist eine Aufhebung formlos möglich, es empfiehlt sich aber einen schriftlichen Aufhebungsvertrag aufzusetzen. Ein Aufhebungsvertrag kann erst dann zustande kommen, wenn sich beide Parteien darüber einig sind, die gewerbliche Miete ab einem gewissen Zeitpunkt zu beenden. Alle Verpflichtungen, die sich aus der Aufhebung ergeben, sollten ebenfalls festgelegt werden. Damit gemeint sind:

• Räumungsfristen

• Der Zustand der Immobilie bei Rückgabe

-Vereinbarungen zu eventuellen Nachmietern

So werden Aufhebungsverträge häufig nur dann geschlossen, wenn Mieter den Vermietern einen Nachmieter präsentieren können.

Im Aufhebungsvertrag sollte außerdem festgehalten werden, ob mit diesem Vertrag auch der Verzicht auf Schadensersatzsprüche einhergeht.

Checkliste für Ihren Gewerbemietvertrag

Mit einer Checkliste verlieren Sie nicht den Überblick darüber, was Sie für das Aufsetzen eines Gewerbemietvertrags alles benötigen:

Exakte Beschreibung des Mietobjekts ✔️

Klar definierte Nutzung der Gewerberäume ✔️

Regelung zur Mieterhöhung ✔️

Regelung zur Nebenkostenabrechnung✔️

Festgelegte Kündigungsfrist✔️

Berücksichtigung aller relevanten Vorschriften✔️

Vertragslaufzeit und eventuelle Verlängerungsoptionen ✔️

Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen✔️

Vorgaben zu baulichen Veränderungen✔️

Versicherungspflichten✔️

Maßnahmen im Fall von Mietrückständen und Insolvenz des Gewerbebetriebs✔️

Fazit: Gewerbemietvertrag aufsetzen und von Rechtssicherheit profitieren

Ein gut durchdachter Mietvertrag für die Gewerberäume bietet sowohl Mietern als auch Vermietern Planungssicherheit und schützt vor möglichen Streitigkeiten. Besonders im gewerblichen Bereich sind klare vertragliche Regelungen essenziell, um spätere Unklarheiten oder Konflikte zu vermeiden.

Im besten Fall lassen sich beide Parteien rechtlich beraten. So können sie sich die optimalen Konditionen sichern und alle relevanten gesetzlichen Vorschriften berücksichtigen. Auch wenn ein Gewerbemietvertrag theoretisch mündlich geschlossen werden kann, ist die Schriftform dringend zu empfehlen. Sie schafft für beide Seiten Rechtssicherheit und dient als verlässliche Grundlage für das Mietverhältnis.