Grundsteuer-Rabatt: Mietausfälle können geltend gemacht werden

Wer 2008 Mietausfälle erlitten hat, dem kann die Grundsteuer teilweise erlassen werden.

Dies ist für viele Vermieter interessant – beliefen sich in Deutschland die Mietschulden im letzten Jahr doch auf mehr als 2 Milliarden Euro.

Beantragen Sie Grundsteuer-Rabatt

Um in den Genuss eines Grundsteuer-Rabatts zu kommen, müssen Ihre Mietausfälle im letzten Jahr wesentlich gewesen sein.

Das ist der Fall, wenn der Rohertrag Ihrer Immobilie 2008 um mehr als 20% gemindert war. Bei dem Rohertrag handelt es sich um die Jahresmiete, die Ihnen vertraglich geschuldet wurde oder die ortsüblich wäre.

Weitere Voraussetzung ist, dass Sie keine Schuld an den geringeren Einnahmen haben. Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn sich äußere Umstände negativ ausgewirkt haben, etwa wenn Ihre Mieteinnahmen durch Naturereignisse (Hochwasser, Sturmschaden, Erdbeben, Viehseuchen) geschmälert wurden.

Rabatt auch bei dauerhaftem Leerstand möglich

Vom Grundsteuer-Rabatt profitieren Sie auch bei Leerstand. Und zwar nach einem wichtigen Urteil des Bundesfinanzhofs auch dann, wenn dieser Leerstand auf Dauer besteht.

Etwa bei einem Überangebot an Wohnungen vor Ort und/oder einem Bevölkerungsrückgang in der Region (BFH, Urteil v. 24.10.07, Az. II R 5/05, bestätigt durch BVerwG, Beschluss v. 24.04.07, Az. GmS-OBG 1/07).

Bei Leerstand ist die übliche Miete von Ihnen zu schätzen. Dabei gehen zu besseren Zeiten ausgehandelte Mieten in vergleichbaren Immobilien und die augenblicklich erzielte Miete dieser Immobilie in die zu schätzende übliche Miete ein.

Einen Rabatt müssen Sie beantragen

Für den Grundsteuer-Rabatt müssen Sie selbst tätig werden und die Ermäßigung bei Ihrer Gemeinde beantragen. Nur in den Stadtstaaten (Berlin, Bremen, Hamburg) kann auch das Finanzamt zuständig sein.

Nichts falsch machen können Sie, wenn Sie sich mit Ihrem Antrag, der an keine bestimmte Form gebunden ist, an dieselbe Behörde wenden, die den ursprünglichen Grundsteuerbescheid erlassen hat.

Auf gesetzlichem Anspruch beharren

Machen Sie die Behörde gegebenenfalls darauf aufmerksam, dass die nachträgliche Reduzierung der Grundsteuer nicht in deren Ermessen steht, sondern dass Sie bei Vorliegen der Voraussetzungen hierauf einen Anspruch nach § 33 Grundsteuergesetz haben.

Unter die ortsübliche Miete brauchen Sie nicht zu gehen

Andersherum haben die Richter in der oben angesprochenen Entscheidung aber klargestellt, dass Vermieter ihre Miete nicht unter die ortsübliche Vergleichsmiete senken müssen, um dem Vorwurf, an der fehlenden Vermietung selbst schuld zu sein, zu entgehen.

So errechnen Sie Ihre Ersparnis

Eine vollständige Aufhebung der Grundsteuer ist ausgeschlossen, vielmehr stehen Ihnen nur 80% Ihrer relativen Ertragsminderung zu. Dabei müssen Sie die Ertragsminderung bei einer normalen Vermietungsimmobilie anhand der Jahresrohmiete berechnen.

Beispiel: Ein Hochwasser richtet starke Schäden an Ihrem vermieteten Gebäude an. Während der Sanierung ist es unbewohnbar, was Ihnen 2008 erhebliche Mietausfälle beschert hat:

Statt der geschuldeten Jahresrohmiete von 50.000 Euro haben Sie nur 30.000 Euro eingenommen. Ihr Mietausfall betrug also 20.000 Euro, was einer relativen Ertragsminderung von 40% entspricht. Für 2008 war die Grundsteuer auf insgesamt 2.000 Euro festgesetzt und ist von Ihnen entrichtet worden.

Lösung: Die bisher festgesetzte Grundsteuer kann Ihnen maximal in Höhe von 80% der prozentualen Ertragsminderung Ihrer Jahresrohmiete erlassen werden.

2.000 Euro Grundsteuer x 40% Ertragsminderung ergeben 800 Euro. Von diesem Betrag werden Ihnen maximal 80%, also 640 Euro Grundsteuer rückwirkend erlassen.

Wichtig: Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist zu berücksichtigen, dass jedes Wohnungs- und Teileigentum einen eigenen Steuergegenstand darstellt und somit steuerrechtlich separat zu beurteilen ist.