Hausordnung für Mieter – Inhalt, Regelungen & Rechtsgrundlage

Was versteht man unter der Hausordnung für Mieter?

Möglichst harmonisch und ohne Streitigkeiten sollte eine Nachbarschaft unter Mietern im Mietshaus ablaufen. Diese Wunschvorstellung lässt sich nicht immer realisieren. Schließlich gibt es im Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft etliche Konfliktpotenziale: Zu laute Musik, mangelnde Reinigung der Treppenhäuser, missachtete Ruhezeiten, Kinderwägen, die im Weg stehen, unangenehme Gerüche im Flur oder Unstimmigkeiten hinsichtlich Tierhaltung sowie zu Nutzung des Fahrstuhls, um einige Beispiele zu nennen.

Damit es erst gar nicht zu Streitigkeiten kommt oder bereits entstandene Konflikte schnell und unproblematisch gelöst werden können, legen Vermieter oftmals eine Hausordnung fest. Diese gibt Regeln vor, die für alle Mieter eines Mietshauses Geltung haben. Die Hausordnung ist somit ein wichtiger Baustein für das möglichst harmonische Zusammenleben der Mieter.

Muss zwingend eine Hausordnung für Mieter erstellt werden?

Vermieter sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Die Hausordnung bietet allerdings einige Vorteile, die ein Vermieter kennen sollte.

In der Hausordnung kann festgelegt werden, was die allgemeine Pflicht zur Rücksichtnahme für den Mieter konkret bedeutet. Konflikten kann auf diese Weise vorgebeugt werden. Kommt es dennoch zu Streitigkeiten zwischen den Mietern, ist die Hausordnung ein überzeugendes und rechtlich gültiges Argument zur Beseitigung des Konflikts.

Die Hausordnung sollte möglichst knapp und übersichtlich gehalten werden.

Was gilt, wenn es im Streitfall keine Hausordnung gibt?

Grundsätzlich sind Mieter auch ohne vorliegende Hausordnung dazu verpflichtet, mit den gemieteten Räumlichkeiten und Einrichtungen, sowie den gemeinschaftlichen Bereichen im Haus pfleglich umzugehen. Ebenfalls vorausgesetzt wird ein rücksichtsvoller Umgang der Mieter untereinander.

Kommt es zu Streitigkeiten und liegt keine Hausordnung vor, gelten die gesetzlichen Regelungen. Diese können jedoch von den Vorstellungen des jeweiligen Vermieters abweichen. Für den Vermieter besitzt das Aufstellen einer entsprechenden verbindlichen Ergänzung zum Mietvertrag also durchaus einige Vorteile.

Unterscheidung: Hausordnung im Mietvertrag vs. Aushang

Ob eine Hausordnung Teil des Mietvertrages ist oder im Hausflur aufgehängt wird, ist ein entscheidender Unterschied. Wem als Vermieter wichtig ist, dass Regelungen bei der Schnee- und Glatteisbeseitigung, Treppenhausreinigung oder hinsichtlich der Einhaltung von Ruhezeiten vom Mieter zwingend umgesetzt werden, muss diese im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen oder dem Mietvertrag anhängen.

Wird die Hausordnung im Hausflur aufgehängt, dürfen nur Verhaltenshinweise und keine Pflichten und Rechte bestimmt werden.

Kann eine Hausordnung für Mieter geändert werden?

Ob eine Hausordnung geändert werden kann, hängt vor allem davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder nicht.

Unterscheidung nach Art der Hausordnung:

• Vorschriften, die im Mietvertrag festgelegt wurden, dürfen nur geändert werden, wenn der Mieter damit einverstanden ist.
• Ist die Hausordnung allerdings kein Bestandteil des Mietvertrags, sind Änderungen seitens des Vermieters möglich.

Wichtig dabei ist aber, dass nur Änderungen vorgenommen werden, die dem Zwecke des pfleglichen Umgangs mit den gemieteten Räumlichkeiten sowie der Ordnung und des entsprechenden Zusammenlebens der Mieter untereinander dienen.

Beispielsweise ist es nicht möglich, nachträglich Regelungen hinsichtlich der Treppenhausreinigung zu treffen. Möglich sind allerdings Regelungen, die unter anderem die Nutzung von nachträglich installierten Räumlichkeiten betrifft. Möglicherweise sind ein Abstellraum für Fahrrad und Kinderwagen, ein Waschkeller oder ein Ablageraum für Gartengeräte hinzugekommen. Hier kann der Vermieter entsprechende Vorschriften in die Hausordnung mit aufnehmen.

Rechtsgrundlage für die Hausordnung für Mieter

Bei der Erstellung einer Hausordnung durch den Vermieter muss dieser zwingend geltendes Recht beachten. Mieter können im Streitfall auf das Persönlichkeitsrecht verweisen und dürfen darin nicht eingeschränkt werden.

Rechtliche Grundlage für die erstmalige Einrichtung der Hausordnung ist § 315 des BGB. Die Rechte und Pflichten der Mietparteien können dabei konkretisiert, aber nicht eingeschränkt oder vermindert werden. Es gilt der Gleichheitsgrundsatz, nachdem diese Vorschriften für alle Hausbewohner gleichermaßen gelten müssen.

Inhalt der Hausordnung: Welche Regeln sind rechtens?

Bei der Anfertigung einer Hausordnung müssen Vermieter darauf achten, dass ihre Bestimmungen auch rechtens sind. Zahlreiche Bereiche können dabei Teil einer Hausordnung sein. So werden beispielsweise Ruhezeiten festgelegt. Damit kann unter anderem vermieden werden, dass zu bestimmten Zeiten laute Musik gespielt wird. Zur Einhaltung der Nachtruhe kann zudem festgelegt werden, wann die Waschmaschine benutzt werden darf und wann nicht.

Sind Gemeinschaftsräume (Hobbyraum, Waschküche) vorhanden, kann in einer Hausordnung die entsprechende Nutzung angegeben werden. Wie und wann die Hausbewohner den Gemeinschaftsgarten nutzen dürfen und worauf es bei der Haussicherheit (u. a. richtige Lagerung von Gegenständen, Abschließen der Haustür) ankommt, auch das kann Bestandteil der Hausordnung sein.

Ebenfalls rechtens sind in der Hausordnung Angaben zu Reinigungsaufgaben oder der Nutzung des Treppenhauses – beispielsweise wo der Kinderwagen abgestellt werden darf. Auch die Ablage von Paketen kann hier geregelt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter das

Rauchen im Treppenhaus verbieten, Bestimmungen zum Grillen machen, Zeiten zur Beseitigung von Schnee und Glatteis und Angaben zur Mülltrennung- und beseitigung festlegen.

Einer der häufigsten Streitpunkte unter Hausbewohnern ist der Lärm. Übliche Ruhezeiten sind beispielsweise von 22 Uhr bis 7 Uhr morgens. Häufig wird auch die Mittagsruhe geregelt. An Sonn- und Feiertagen gelten zusätzliche Bestimmungen für die Ruhezeiten.

Waschmaschine und Trockner sind ebenfalls beliebte lärmbezogene Streitthemen. Die Rechtsprechung sieht sowohl die Nutzung vor, weist aber auch darauf hin, dass Geräte mit einer Lärmentwicklung nicht während der Ruhezeiten genutzt werden dürfen, wenn sich andere Mietparteien dadurch gestört fühlen könnten. Das Nutzen von Staubsaugern zählt ebenso dazu wie lautes Rührwerk.

Was ist bei der Regelung von Gemeinschaftseinrichtungen zu beachten?

In vielen Fällen beinhaltet das Haus Gemeinschaftsräume oder auch einen gemeinsamen Garten. Wie diesbezüglich die Nutzung aussehen soll, auch das kann in einer Hausordnung festgelegt werden.

Bei der gemeinsamen Nutzung von Waschküche, Speicher, Hobbyraum oder auch dem Garten kann es von Vorteil sein, die Nutzungszeiten und Nutzungsformen zu regeln. Dazu zählt beispielsweise, zu welchen Zeiten Wäsche in der gemeinsamen Waschküche gewaschen werden darf. Auch das anschließende Aufhängen zum Trocknen, beispielsweise im Keller, kann reglementiert werden.

Beim Thema Keller kann ebenfalls die Nutzung reglementiert werden, vor allem hinsichtlich Unterteilung, Haftung und Haussicherheit. Auch das Mitbenutzen eines Speichers sollte festgeschrieben werden.

Beim Thema Grillen kommt es immer wieder zu Problemen. Wo ist grillen erlaubt – auf dem Balkon oder nur im Garten? Die Rechtsprechung ist in dieser Hinsicht nicht einheitlich. Nicht selten werden entsprechende Regelungen daher nicht (nur) in der Hausordnung, sondern direkt im Mietvertrag festgehalten.

Gebäudeschutz wird in der Hausordnung für Mieter geregelt

Mit dem Gebäudeschutz wird in der Hausordnung Vorsorge für den sorgsamen Umgang der Mieter mit dem Gebäude und den einzelnen Einrichtungen getroffen. Regelungen zur Reinigung des Treppenhauses oder anderer gemeinschaftlicher Flächen, zur Müllentsorgung, zum richtigen Heizen und Lüften, um Schimmelbefall zu vermeiden, und zum Schutz vor Sturm- oder Frostschäden fallen darunter.

Haussicherheit in der Hausordnung für Mieter regeln

Hier geht es insbesondere um die Vermeidung von Brandgefahr und den Schutz vor Einbruch und Diebstahl. Verbot der Lagerung von Brennstoffen im Gebäude, Regeln zum Verschließen der Hauseingangstür zur Nachtzeit und zum Verschließen der Fenster bei Abwesenheit des Mieters, fallen darunter.

Was darf nicht in die Hausordnung für Mieter geschrieben werden?

In die Hausordnung gehören grundsätzlich keine Regelungen zur Mietzahlung oder zu Reparaturen. Alle Themen, die nur das Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem einzelnen Mieter betreffen, sind nicht Bestandteil einer Hausordnung.

Die Hausordnung behandelt das Miteinander der Hausbewohner. Außerdem dürfen in die Hausordnung keine Verhaltensweisen aufgenommen werden, die gegen geltendes Recht verstoßen oder die Rechte der Mieter unzulässig stark beschränken.

Was zum allgemein üblichen Nutzungsverhalten in einer Wohnung zählt, kann der Vermieter seinem Mieter weder durch Vereinbarungen im Mietvertrag noch im Rahmen einer Hausordnung verbieten.

Was nicht in eine Hausordnung gehört:

• Verbot, nachts zu baden oder zu duschen
• Verbot oder Einschränkung der Übernachtung von Besuchern
• Verbot jeglicher Tierhaltung, einschließlich der Haltung von Kleintieren
• Verbot des Aufstellens von Gartenmöbeln oder Sonnenschirmen auf Balkonen oder im Garten, wenn im Mietvertrag die Gartennutzung erlaubt wurde
• Verbot des nächtlichen Benutzens des Fahrstuhls
• Regelung der Zimmertemperatur

Was passiert, wenn die Hausordnung von Mietern ignoriert wird?

Wenn sich ein Mieter nicht an die Regelungen der Hausordnung hält, führt dies oft zu Streitigkeiten mit den Nachbarn. Darüber hinaus kann der Mieter vom Vermieter abgemahnt werden – dadurch wird er aufgefordert, sein störendes Verhalten zukünftig einzustellen. Wer beispielsweise regelmäßig mit lauter Musik oder sonstigem Lärm für Unmut unter seinen Nachbarn sorgt und Ruhezeiten missachtet, muss mit einer Abmahnung rechnen.

Worin genau das Fehlverhalten des Mieters liegt, dies sollte der Vermieter genau darlegen können und zudem erklären, worauf in Zukunft zu achten ist. Zudem besteht die Möglichkeit, Fristen zu setzen und die Möglichkeit einzuräumen, das Fehlverhalten abzustellen oder unerwünschte Zustände (u. a. Schmutz, zugestellte Flächen) zu beseitigen.

Wann kann eine Kündigung ausgesprochen werden?

Bei einer Abmahnung seitens des Vermieters muss es allerdings nicht bleiben. Ändert sich am Verhalten des Mieters auch nach einer Abmahnung dauerhaft nichts, kann er vom Vermieter eine ordentliche Kündigung erhalten.

Ebenfalls möglich ist eine fristlose Kündigung, die allerdings eher selten ausgesprochen wird. In diesem Fall müssen schwere Verstöße seitens des Mieters vorliegen, die eine derartige Kündigung rechtfertigen. Eine Missachtung der Hausordnung reicht hierfür meist nicht aus.

Hausordnung für Wohneigentümergemeinschaften

Die Gemeinschaft der Eigentümer ist grundsätzlich befähigt, eine Hausordnung zu erstellen. Sollen Punkte der Hausordnung ergänzt oder verändert werden, ist dies ebenfalls möglich. Voraussetzung dafür ist lediglich eine einfache Stimmenmehrheit. Allerdings müssen nicht die Eigentümer selbst zwingend eine Hausordnung aufstellen. Möglich ist auch die Aufstellung einer Hausordnung durch den Verwalter.

Eine Hausordnung ist auch bei Wohneigentümergemeinschaften nicht Pflicht. Jeder Eigentümer hat aber das Recht auf eine Hausordnung und kann auf Wunsch davon Gebrauch machen. Theoretisch kann jeder Eigentümer auch gerichtlich eine Hausordnung durchsetzen lassen. Änderungen der Hausordnung können ebenfalls auf diesem Weg erzwungen werden.

Bei der Frage, wer sich nun konkret an die Hausordnung in einem Mietshaus halten muss, sind vor allem die Wohnungseigentümer selbst zu nennen. In der Regel wird die Hausordnung im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Eigentümer sind somit auch an die entsprechenden Regeln und Pflichten gebunden. Für das Verhalten von Besuchern in der Wohnung haftet der Eigentümer ebenfalls.

Fazit

Eine Hausordnung sollte nicht in der Hauptsache als erhobener Zeigefinger gesehen werden. Vielmehr ist sie ein wirkungsvolles Instrument, das Rechte und Pflichten der Bewohner gleichermaßen beschützen und berücksichtigen soll. Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mitbewohner und schränkt das Entstehen von Konflikten ein. Im Streitfall kann eine Hausordnung, sowohl für Mieter als auch Vermieter, eine wichtige Orientierung sein und beiden Seiten Ärger bzw. juristische Streitigkeiten bereits im Vorfeld ersparen.