Heizkostenverordnung hat sich geändert

Die neue Heizkostenverordnung, die am 1. Januar 2009 in Kraft getreten ist, bringt eine Reihe von Änderungen mit sich.

Die wichtigsten davon betreffen den Abrechnungsschlüssel.

Werden diese nicht befolgt, darf der Mieter von den Kosten, die auf ihn nach der verbrauchsunabhängigen Abrechnung entfallen, 15% einbehalten.

Die neue Heizkostenverordnung gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 01.01.2009 beginnen.

Sie rechnen über die Heizkosten von Oktober 2008 bis September 2009 ab. Diesen Abrechnungszeitraum dürfen bzw. müssen Sie noch nach der alten Heizkostenverordnung abrechnen.

Bei der nächsten Abrechnung – also die von Oktober 2009 bis September 2010 – müssen Sie sich dann schon an die neuen Regelungen halten. Dies gilt ebenso, wenn Sie über die Heizkosten kalenderjährlich, also vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 abrechnen.

Wie Sie ab 01.01.2009 Heizkosten verteilen müssen

• Grundsätzlich müssen Sie neuerdings die Heizkosten
• Ihr Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994.
• Ihr Gebäude wird mit einer im Gebäude selbst liegenden Öl- oder Gasheizung versorgt.
• Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt (unter Putz liegende Leitungen gelten als gedämmt).
• Für alle Gebäude, auf welche die vorgenannten 3 Kriterien nicht zutreffen, bleibt alles wie bisher: Sie dürfen die Heizkosten zu mindestens 50% und höchstens zu 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters abrechnen.

Das Gesetz geht Ihrem Mietvertrag vor

Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, was bedeutet, dass Sie auch dann nach dem 30-zu-70Prinzip abrechnen müssen, wenn der Verteilungsschlüssel in Ihrem Mietvertrag einen geringeren Verbrauchsanteil vorsieht (zu den Ausnahmen siehe Übersicht unten).

100% nach Verbrauch – das ist jetzt zulässig

Allerdings dürfen Sie ab sofort einen Abrechnungsschlüssel mit Ihrem Mieter vereinbaren, der über das vorgeschriebene Verbrauchs-Minimum hinausgeht und demzufolge die Heiz- und Warmwasserkosten zu 80, 90 oder 100% nach Verbrauch abgerechnet werden (viele Gerichte erachteten dies schon vorher als zulässig).

15% Abzug bei falscher Abrechnung

Prüfen Sie in Ihrem eigenen Interesse genau, welchen Abrechnungsschlüssel Sie zugrunde zu legen haben: Rechnen Sie nach einem niedrigeren Verbrauchsanteil ab, als es das Gesetz vorsieht, darf Ihr Mieter zur Strafe 15% der Kosten, die nach der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung auf ihn entfallen, einbehalten bzw. nicht zahlen.

Tipp: Vor-Ort-Prüfung

Sind Sie nicht sicher ob diese 3 Kriterien auf Ihr Gebäude zutreffen? Am besten ziehen Sie einen (Heizungs-) Fachmann für eine Vor-Ort-Prüfung zu Rate.

Wichtig: Die Grundkosten dürfen Sie nach wie vor nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Mieter verteilen.

Kosten der Eichung und der Verbrauchsanalayse

Außerdem stellt die neue Heizkostenverordnung klar, was nach der Betriebskostenverordnung ohnehin gilt: Eichkosten können Sie umlegen. Und auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse der Mietwohnung, wenn Sie dies mit Ihrem Mieter im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ vereinbart haben.

In diesen Fällen dürfen Sie auch weiterhin ausschließlich verbrauchsunabhängig abrechnen

• Die Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser ist in der Wohnung technisch nicht möglich oder wäre für Sie mit völlig unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• Ihr Gebäude weist einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² aus (sogenanntes Passiv- bzw. Niedrigenergiehaus).
• Ihr Gebäude besteht nur aus zwei Wohnungen, wobei eine von Ihnen selbst bewohnt wird.
• Bei den Mieträumen handelt es sich um solche, die als Altersund Pflegeheim oder als Studenten- und Lehrlingsheim genutzt werden.
• Die Mieträume wurden vor dem 01.07.1981 fertiggestellt und der Mieter kann aus technischen Gründen seinen Wärmeverbrauch nicht selbst beeinflussen.
• Die Mieträume werden überwiegend mit Wärme aus einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung versorgt.

Drei wichtige Änderungen der neuen Heizkostenverordnung

Änderung des Verteilerschlüssels: Ab sofort können Sie den Verteilungsschlüssel vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums ändern, wenn der bisherige Schlüssel zu unbilligen Ergebnissen führt, also einzelne Nutzer übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden.

Mitteilung der Verbrauchswerte: Das Ergebnis der Ablesung soll den Mietern binnen eines Monats mitgeteilt werden. Dies gilt dann nicht, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Mieträumen gespeichert wird (so etwa bei den häufig verwendeten Erfassungsgeräten, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren.)

Austausch von veralteten Messgeräten: Alle Heizkostenerfassungsgeräte, die vor dem 01.07.1981 eingebaut wurden, und alle Warmwasserkostenerfassungsgeräte, die vor dem 01.07.1987 eingebaut wurden, müssen Sie bis spätestens zum 31.12.2013 austauschen.