Abschreibung einer Immobilie – das sollten Vermieter und Eigentümer wissen

Insbesondere unter der Voraussetzung, dass eine Immobilie der Kapitalanlage dient, sind mögliche Abschreibungen ein wichtiges Thema für den Eigentümer. Durch die jährliche Abschreibung gibt es für den Eigentümer steuerliche Entlastungen, die sich positiv auf die Rendite in Prozent auswirken.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Immobilienabschreibung ist und welche Objekte abgeschrieben werden dürfen. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, wie Immobilien grundsätzlich abgeschrieben werden können, welche Nutzungsdauer es gibt und was für einzelne Objektarten gilt, wie zum Beispiel für eine Denkmalimmobilie. Ferner informieren Sie darüber, was bei einer Abschreibung zu beachten ist, falls die Immobilie geschenkt oder vererbt wurde.

Was ist die Immobilienabschreibung?

Um einer gewöhnlichen Abnutzung einer Immobilie Rechnung zu tragen, besteht für Eigentümer die Option, die Anschaffungs- und Herstellungskosten abzuschreiben. Das gilt unter der Voraussetzung, dass die Immobilie vermietet wird oder eine gewerbliche Nutzung existiert. 

Die Bemessungsgrundlage zu Beginn der Abschreibung ist meistens der Kaufpreis, der für das entsprechende Objekt gezahlt wurde. In der Summe wird die Immobilie so lange abgeschrieben, bis der – rechnerische Wert – bei null Euro liegt.

Welche Immobilien dürfen abgeschrieben werden?

Abgeschrieben werden dürfen nicht alle Immobilien, die einen Eigentümer haben. Stattdessen dürfen nur Objekte abgeschrieben werden, die entweder betrieblich genutzt oder stattdessen vermietet werden. Das bedeutet, lediglich folgende Personen dürfen Ihre Immobilien abschreiben:

• Vermieter, also Eigentümer eines vermieteten Gebäudes, und
• Inhaber eines betrieblich genutzten Gebäudes.

Keine Abschreibung ist hingegen für Immobilien möglich, die zu rein privaten Wohnzwecken vom Eigentümer selbst genutzt werden. Sind Sie demzufolge Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, in welcher Sie selbst leben, ist keine Absetzung der entsprechenden Kosten, beispielsweise für die Anschaffung, möglich.

Wie können Immobilien abgeschrieben werden?

Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie Sie Objekte und Gebäude für den festgelegten Abschreibungszeitraum steuerlich geltend machen können, indem Sie die sogenannte AfA nutzen. Es existieren insbesondere die folgenden Optionen:

• AfA für Neubauten,
• AfA für Altbauten,
• AfA für Denkmalimmobilien,
• AfA für neue Wohfläche und
• AfA für Modernisierungsaktivitäten,

Die entsprechenden Abschreibungssätze richten sich in erster Linie danach, wie alt die Immobilie ist. Wurde das Objekt beispielsweise 1956 erbaut, gilt eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren mit jeweils zwei Prozent. 

In welcher Höhe und mit welcher Nutzungsdauer können Immobilien abgeschrieben werden?

Die Höhe und Nutzungsdauer der Immobilien-Abschreibung orientiert sich am Alter der Immobilie, also dem Baujahr, sowie an der Objektart – schließlich können Denkmäler anders abgeschrieben werden als klassische Bauten. 

Die folgende Tabelle liefert eine Übersicht, welche Immobilie, wie lange und in welcher Höhe abgeschrieben werden kann:

Wie werden Neubauten abgeschrieben?

Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet worden sind, und aktuell noch als Neubauten betrachtet werden, können mit zwei Prozent über ganze 50 Jahre abgeschrieben werden. 

Wie werden Neubauten ab 2023 abgeschrieben?

Alle Neubauten, die nach dem 31.12.2022, also ab dem 01.01.2023 fertig erbaut wurden, können ab sofort mit 3 Prozent abgeschrieben werden – bei einer Nutzungsdauer von ca. 33 (konkret: 33 ⅓ Jahre).

Was gilt für Altbauten?

Für Gebäude, die vor dem Jahr 2025 errichtet wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz in Höhe von 2,5 Prozent auf Grundlage der Anschaffungskosten. Somit findet die Abschreibung für 40 Jahre linearer statt. Als Altbauten gelten Objekte, die 1924 oder früher errichtet wurden.

Was gilt bei denkmalgeschützten Immobilien? 

Eine Sonderstellung nehmen auch im Rahmen der jährlichen Abschreibung denkmalgeschützte Immobilien ein. Diese Besonderheit basiert auf § 7i EStG. Neben der gewöhnlichen Abschreibung dürfen Sie als Eigentümer bei einer Denkmalimmobilie zusätzlich Sanierungs- und Modernisierungskosten absetzen. Insgesamt funktioniert das über einen Zeitraum von zwölf Jahren, der sich wie folgt aufgeteilt:

• Jahr 1 bis 8: jeweils 9 Prozent 
• Jahr 9 bis 12: jeweils 7 Prozent 

Bei denkmalgeschützten Immobilien ist die Abschreibung ebenfalls für Vermieter und gewerbliche Objekte möglich, aber auch selbstgenutzte Denkmalimmobilien bringen Vorteile. Sie haben die Option, über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg jährlich neun Prozent der anfallenden Modernisierungskosten geltend zu machen.

Was gilt bei gewerblichen Immobilien?

Abschreibungen sind ebenfalls für gewerbliche Immobilien möglich. Dazu gehören beispielsweise Ladenlokale oder auch Lagerhallen. In diesem Fall Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten mit einem Satz von jährlich drei Prozent ab. Das führt zu einer Nutzungsdauer und somit Abschreibungsdauer in Höhe von 33,33 Jahren. Es gilt lediglich eine Voraussetzung zu beachten, nämlich dass der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist.

Was gilt bei vermieteten Immobilien? 

Bei vermieteten Immobilien gilt im Hinblick auf die Miethöhe, dass eine volle Abschreibung nur erlaubt ist, sollte die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Sollte die Miete allerdings niedriger sein, würde sich die AfA anteilig reduzieren.

Gibt es die degressive AfA noch? 

Bis vor knapp zwei Jahrzehnten gab es bei möglichen Abschreibungen eine Differenzierung zwischen der linearen und der degressiven AfA. Letztere war dadurch gekennzeichnet, dass der abzuschreibende Prozentsatz im Laufe der Jahre immer weiter gesunken ist. Seit 2006 existiert diese degressive AfA nicht mehr, sodass nur die lineare Abschreibung möglich ist.

Wann kann ich eine Sonderabschreibung nutzen?

Neben gewöhnlichen Abschreibungen von Immobilien gibt es ebenfalls eine sogenannte Sonderabschreibung, kurz Sonder-AfA. Diese beinhaltet, dass neben der regulären Abschreibung noch weitere Möglichkeiten des Abzugs vorgesehen sind. Beispiele sind zum sind unter anderem Denkmalimmobilien, bei denen eine solche Sonderabschreibung realisiert werden kann. Handelt es sich um einen Mietwohnungsbau, müssen nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sein, um auf Grundlage § 7 b EStG die Sonderabschreibung nutzen zu dürfen:

• Wohnungen müssen zehn Jahre oder länger zu Wohnzwecken vermietet werden,
• Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen pro Quadratmeter nicht mehr als 3.000 Euro betragen,
• Bauantrag muss zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt worden sein,
• zusätzlicher Wohnraum muss geschaffen werden sowie
• im Jahr der Fertigstellung muss der rechtsverbindliche Kauf erfolgen.

Unter Einhaltung dieser Voraussetzungen haben Eigentümer die Möglichkeit, für einen Zeitraum von vier Jahren maximal jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich abzuschreiben. Dabei gilt eine Begrenzung auf maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Was ist bezüglich der Abschreibung bei gemischter Nutzung zu beachten?

Es gibt einige Immobilien, die nicht nur zu Wohnzwecken oder nur gewerblich genutzt werden, sondern teilweise auf die eine und andere Art. Man spricht in dem Zusammenhang von einer gemischten Nutzung. In dem Fall müssen Sie die entsprechenden Anschaffungskosten anteilig ermitteln, damit Sie die Grundlage für die zu berechnende Abschreibung haben. 

Sind Sie zum Beispiel Eigentümer eines Zweifamilienhauses und wohnen in dem einen Teil selbst, während die andere Wohnung vermietet ist, sind die entsprechenden Anschaffungskosten für die vermietete Wohnung die Basis für die AfA.

Was ist bei einer jetzt vermieteten Immobilie bei früherer Selbstnutzung zu beachten?

Öfter passiert es, dass Sie als Eigentümer zunächst selbst in Ihrer Immobilie wohnen, diese jedoch anschließend vermieten. Die Abschreibung würden Sie in dem Fall ab dem Zeitpunkt geltend machen, ab dem Sie das Haus oder die Wohnung an andere Personen vermieten. Das gilt jedoch ausschließlich für die restliche Nutzungsdauer. 

Wenn Sie zum Beispiel eine vorher selbstgenutzte Wohnung nach 20 Jahren vermieten, können Sie die entsprechenden Anschaffungskosten für einen Zeitraum von 30 Jahren abschreiben.

Wie findet die Abschreibung bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie statt?

Sowohl für Schenkungen zu Lebzeiten als auch Erbschaften gilt, dass der Beschenkte bzw. Erbe die Möglichkeit hat, die vorherige Abschreibung weiterzuführen. Der Grund besteht darin, dass er rechtlich der Nachfolger des Erblassers ist.

Was kann bei Immobilien abgeschrieben werden?

Es gibt eine Reihe von Kosten, die im Zusammenhang mit Immobilien abgeschrieben werden können. Diese werden vor allen Dingen in die folgenden, großen Gruppen eingeteilt:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten und
• anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Was umfassen die Anschaffungskosten?

Bei den Anschaffungskosten handelt es sich um sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen. Das sind insbesondere die Kaufnebenkosten, wie zum Beispiel Maklergebühr und die Grunderwerbsteuer. 

Selbstverständlich gehört auch der Kaufpreis zu den Anschaffungskosten, genauso wie eventuelle Gutachter- und Fahrtkosten.

Was zählt zu den Herstellungskosten?

Die zweite große Gruppe sind die Herstellungskosten, die sich auf einen Hausbau beziehen. Diese sind im Prinzip vergleichbar mit den Anschaffungskosten, nur dass Sie beim Bau eines Objektes zum Tragen kommen. Zu den Herstellungskosten gehören: 

• Baumaterial
• Erdarbeiten und Ausschachtungsarbeiten
• Installation von Strom-, Wasser- und Gasleitungen
• Kosten für die Baugenehmigungen
• Ablöse- und Abstandzahlungen

Nicht absetzbar sind hingegen eventuelle mit übernommene Möbel oder auch eine Einbauküche, die Sie kaufen und damit übernehmen. 

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Absetzbar sind ebenso die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dazu zählen vor allen Dingen Kosten für Instandhaltung, Renovierungen und Sanierungen, die insbesondere in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen. 

Allerdings ist zu beachten, dass diese anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes betragen dürfen. Dann allerdings können die Kosten abgesetzt werden, und zwar ebenfalls linear für die nächsten 40 bzw. 50 Jahre.

Wie wird die Abschreibung bei Immobilien berechnet?

Um die jährliche Abschreibung bei Immobilien zu berechnen, müssen die Anschaffungskosten mit dem Abschreibungs-Satz multipliziert werden. Das Ergebnis ist die jährliche Abschreibungssumme des Gebäudes.

Welchen Betrag Sie zum Beispiel für 40 Jahre jährlich abschreiben dürfen, soll das folgende Beispiel verdeutlichen:

• Objektart: Mehrfamilienhaus
• Kaufpreis: 500.000 Euro (in der Regel die Bemessungsgrundlage)
• Kaufnebenkosten: 50.000 Euro
• Anschaffungskosten: 550.000 Euro
• Jährliche Abschreibung (Afa-Satz von Altbau-Gebäude): 2,5 Prozent
• Abschreibungsdauer: 40 Jahre
• Gebäudeanteil am Kaufpreis: 80 Prozent

Auf Grundlage dieser Zahlen können wir nun die jährliche Abschreibung berechnen. Das sieht im Beispiel so aus:

Anschaffungs- und Herstellungskosten * Gebäudeanteil * Afa-Satz = Jährliche Abschreibung

550.000 Euro * 0,8 * 0,025 = 11.000 Euro

Sie dürfen dementsprechend in den kommenden 40 Jahren pro Jahr 11.000 Euro steuerlich geltend machen und somit abschreiben.

Wo trage ich die Abschreibung für die Immobilie innerhalb der Steuererklärung ein?

Rechtlich betrachtet handelt es sich bei der AfA, der Abschreibung, um Werbungskosten eines Vermieters. Daraus resultiert, dass Sie die Abschreibungen innerhalb der Einkommensteuererklärung in die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ eintragen müssen, im Feld „Werbungskosten“.

Was passiert mit der AfA nach dem Verkauf der Immobilie?

Nicht selten wird eine in der Abschreibung befindliche Immobilie verkauft. Unter dieser Voraussetzung enden die möglichen Abschreibungen für den ehemaligen Eigentümer in dem Moment, in dem das Objekt verkauft wird. Dabei gilt die notarielle Beurkundung als maßgeblicher Zeitpunkt. Wichtig zu beachten ist, dass der Käufer die bisherigen Abschreibungen nicht fortsetzt. Stattdessen beginnt für ihn eine neue Abschreibungsdauer von 40 oder 50 Jahren.

Was passiert nach dem Abschreibungszeitraum?

Sollte der Abschreibungszeitraum und damit die Nutzungsdauer abgelaufen sein, dürfen zukünftig keine Abschreibungen vorgenommen werden. Allerdings gilt auch hier, dass nach dem Verkauf des Objektes der neue Eigentümer die Möglichkeit hat, die Abschreibungen wiederum 40 oder 50 Jahre zu nutzen. Das bedeutet, der Abschreibungszeitraum ist stets an einen einzelnen Eigentümer der Immobilie gebunden.