Schenkung einer Immobilie: Wie? Warum? + Tipps zum Steuersparen
Hauseigentümer stellen sich manchmal frühzeitig die Frage, was nach ihrem Tod mit der vorhandenen Immobilie geschehen soll. Im Normalfall geht das Immobilieneigentum als Erbe an die gesetzlichen Erben über. Allerdings kann unter bestimmten Voraussetzungen die Schenkung der Immobilie die bessere Option sein.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter einer Immobilienschenkung versteht und aus welchen Gründen Eigentümer eine Schenkung zu Lebzeiten vornehmen. Wir erläutern unter anderem den Ablauf, welche Vorteile es gegenüber einer Erbschaft gibt und mit welchen Auflagen die Schenkung der Immobilie verbunden sein kann.
Was versteht man unter einer Immobilienschenkung?
Grundsätzlich ist die Schenkung ein Übertrag von Vermögen, der unentgeltlich an eine andere Person oder ein Unternehmen erfolgt. Auch bei der Immobilienschenkung handelt es sich um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Das bedeutet, dass der Beschenkte die Schenkung annehmen muss und im Gegenzug kein Geld an den Schenkenden zahlt. Damit die Schenkung der Immobilie rechtswirksam wird, muss ein notarieller Schenkungsvertrag existieren. Darüber hinaus ist der verschenkte Vermögenswert wie eine Immobilie tatsächlich zu übergeben.
Warum eine Immobilie verschenken?
Es gibt mehrere Gründe, warum eine wachsende Anzahl von Immobilieneigentümern ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten verschenken, statt diese später an eine Person zu vererben.
Die wesentlichen Gründe sind gleichzeitig Vorteile einer Schenkung im Vergleich zum Erben bzw. einer Erbschaft:
- Vorweggenommene Erbfolge ist steueroptimiert
- Reduzierung des Pflichtteils bestimmter Angehöriger
- Vermögensverteilung innerhalb der Familie
- Vermeidung von Erbstreitigkeiten
Der wichtigste Grund ist für Beschenkte, dass sie eventuell bei einer Schenkung Steuern sparen. Ebenfalls vorteilhaft kann die Schenkung der Immobilie sein, um spätere Streitigkeiten um die Erbschaft zu vermeiden. Manchmal wird diese Maßnahme ergriffen, um den Pflichtteil eines Angehörigen zu reduzieren, den man eigentlich de facto enterben möchte.
Neben den Vorteilen gibt es wenige Nachteile, die mit der Schenkung einer Immobilie in Verbindung stehen können. Der größte Nachteil ist, dass der Schenkende anschließend das Haus oder die Wohnung nicht mehr als Eigentümer besitzt. Das bedeutet, dass alle Eigentümerrechte verlorengehen, wie zum Beispiel der mögliche Verkauf der Immobilie oder darin zu wohnen.
Wie verschenke ich eine Immobilie?
Wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer Schenkung an eine andere Person übertragen möchten, ist ein bestimmter Ablauf einzuhalten. Dieser beginnt mit Ihrer Entscheidung, die Schenkung vorzunehmen und gliedert sich anschließend in die folgenden Schritte:
- Einverständnis des Beschenkten einholen
- Notariellen Schenkungsvertrag für die Immobilie ausfertigen lassen
- Schenkungsvertrag muss von beiden Parteien unterzeichnet werden
- Änderung des Eigentumsrechts im Grundbuch
- Meldung durch den Beschenkten an das Finanzamt
Was ist bei der Schenkung von Immobilien zu beachten?
Im Rahmen einer Schenkung von Immobilien gibt es einige Punkte zu beachten. Dazu zählen unter anderem mögliche Auflagen, die mit dem Übertrag des Eigentums verbunden sein können. Die am häufigsten auftretenden Auflagen lauten:
- Wohnrecht: Da der Schenkende seine Eigentumsrechte an der Immobilie verliert, wird die Schenkung in der Praxis häufig mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden. Das bedeutet, dass der Schenkende nach dem Übertrag des Eigentums bis an sein Lebensende weiter in dem Haus oder der Wohnung leben darf.
- Nießbrauch: Alternativ oder zusätzlich zum Wohnrecht kann ein Nießbrauch vereinbart werden, dass also eine bestimmte Geldsumme aus der Immobilie resultiert und dem Schenkenden zufließt. In beiden Fällen findet eine Eintragung ins Grundbuch statt.
- Leibrente: Ebenfalls üblich ist, die Schenkung der Immobilie mit einer Leibrente zu verbinden. Das bedeutet, dass der Beschenkte an den Schenkenden lebenslang eine Art Rente zahlt. Es kann frei vereinbart werden, welche Höhe diese Leibrente hat und nach welchem Zeitraum sie eventuell endet.
- Vereinbarung zur Pflegebedürftigkeit: Eine weitere Auflage in Verbindung mit der Schenkung kann darin bestehen, dass der Beschenkte sich um den Schenkenden kümmern muss, sollte dieser später pflegebedürftig werden.
Welche Kosten fallen bei der Schenkung einer Immobilie an?
Die Schenkung einer Immobilie ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Im Wesentlichen handelt es sich um Notar- und Grundbuchkosten, die in erster Linie vom Wert der Immobilie abhängig sind. Das ist bei den Notarkosten im §97 GNotKG festgelegt. Nehmen wir an, dass die verschenkte Immobilie einen aktuellen Gegenwert von rund 500.000 Euro hat. In diesem Fall sind folgende Kosten zu kalkulieren:
- Notargebühren: ca. 2.300 Euro
- Grundbuchkosten: ca. 950 Euro
- Gesamtkosten: ca. 3.250 Euro
Wie wird die Schenkung versteuert?
Versteuert wird die Schenkung zu Lebzeiten wie eine spätere Erbschaft, nur dass eben der entsprechende Freibetrag alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Wie hoch der Freibetrag bei der Schenkungssteuer ist, hängt vorrangig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenkenden und Beschenkten ab. Die Aufteilung ist exakt so wie bei einer Erbschaft, wenn es um das Erbe geht und sieht wie folgt aus:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern, Geschwister und andere Verwandte: 20.000 Euro
Neben dem Freibetrag ist für die der Steuer relevant, in welche Steuerklasse die Beschenkten im Rahmen der Schenkungssteuer eingeordnet werden. Auf den Gegenwert der Schenkung wird dann ein bestimmter Prozentsatz – je nach Steuerklasse – als Steuer berechnet.
Im Beispiel könnte das wie folgt aussehen:
- Wert der Schenkung: 500.000 Euro
- Beschenkter: Sohn des Immobilieneigentümers
- Freibetrag: 400.000 Euro
- Steuerpflichtiger Anteil: 100.000 Euro
- Steuerklasse 1: 15 %
- Schenkungssteuer: 15.000 Euro
Im Idealfall würde der Eigentümer natürlich nicht sofort die komplette Immobilie verschenken, sondern zum Beispiel nur einen Anteil im Gegenwert von 300.000 Euro. Nach weiteren zehn Jahren könnte er dann den restliche Teil verschenken, sodass der Sohn überhaupt keine Schenkungssteuer zahlen müsste.
Lässt sich eine Schenkung widerrufen bzw. rückgängig machen?
Grundsätzlich gilt auch bei der Schenkung einer Immobilie der Spruch: „Geschenkt ist geschenkt“. Dennoch gibt es wenige Gründe, aus denen der Schenkende die vorgenommene Schenkung der Immobilie wieder rückgängig machen bzw. widerrufen darf.
Ein klassischer Grund, der zum Widerruf der Schenkung berechtigt, ist die sogenannte grobe Undankbarkeit seitens des Beschenkten. Das bedeutet, dass dieser zum Beispiel Dokumente des Schenkenden gefälscht, diesen körperlich misshandelt oder schwer beleidigt hat.
Sollte der Schenkende verarmen und nicht mehr in der Lage sein, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, ist es unter Umständen ebenfalls möglich, die Schenkung der Immobilie rückgängig zu machen.
Hinzu kommen individuell vertragliche Gründe, die einen Widerruf der Schenkung erlauben.
Tipps für die Schenkung
Im Zusammenhang mit einer Schenkung einer Immobilie gibt es einige Tipps, die sowohl dem Schenkenden als auch Beschenkten helfen können. Einige davon möchten wir gerne im Folgenden nennen.
Tipp 1 – Richtigen Zeitpunkt wählen: Der beste Zeitpunkt für die Schenkung einer Immobilie ist, falls der Wert des Hauses oder der Wohnung den Freibetrag des Beschenkten übersteigt, dass voraussichtlich noch genügend Zeit ist, diesen nach zehn Jahren erneut in Anspruch nehmen. Die Schenkung sollte somit nicht unbedingt erst erfolgen, wenn der Schenkende zum Beispiel bereits 70 Jahre alt ist.
Tipp 2 – Immobilie bewerten lassen: Empfehlenswert ist vor dem Verschenken, den Wert der Immobilie durch ein Immobiliengutachten feststellen zu lassen. Es sollte sich um einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter handeln, denn dann erkennt später das Finanzamt oft die Wertermittlung als Grundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer an.
Tipp 3 – Schenkung an minderjährige Kinder möglich: Eltern haben das Recht, ihre Immobilie auch an noch minderjährige Kinder zu verschenken. Allerdings darf sich daraus kein rechtlicher Nachteil ergeben, wie es zum Beispiel bei einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht der Fall wäre.
Tipp 4 – Schenkung dem Finanzamt melden: Der Beschenkte muss eine Frist von maximal drei Monaten einhalten, innerhalb derer er dem Finanzamt die Schenkung mitteilt. Das gilt auch für den Fall, dass der Wert der Immobilie geringer als der Freibetrag ist.
Tipp 5 – Schenkung mit Auflage verbinden: Zwischen Schenkendem und dem Beschenkten kann in der Gegenwart alles in Ordnung sein, aber niemand kann in die Zukunft blicken. Deshalb sollten sich Schenkende absichern und die Schenkung mit Auflagen verbinden, wie zum Beispiel einem Wohnrecht.
3 Extra-Expertentipps, um Schenkungssteuer zu sparen!
Im Überblick gibt es mehrere Möglichkeiten, um Schenkungssteuer einzusparen:
- Stufenweises Verschenken der Immobilie
- Haus oder Wohnung mit Wohnrecht oder Nießbrauch verschenken
- Kettenschenkung
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauch verschenken, mindert das den Wert der Immobilie. Das wiederum bedeutet, dass die Schenkungssteuer auf Grundlage eines geringeren Gegenwertes ermittelt wird und dementsprechend niedriger ausfallen würde.
