Indexmiete – Mieterhöhung mit Orientierung am Verbraucherpreisindex

Bei der Indexmiete kann maximal einmal im Jahr eine Mieterhöhung auf Grundlage gestiegener Verbraucherpreise vorgenommen werden. Sowohl für Mieter als auch Vermieter gibt es diverse Vor- und Nachteile, die im Zusammenhang mit der Indexmiete bestehen. 

Darauf möchten wir in unserem Beitrag genauso eingehen wie auf die Grundlagen, wie beispielsweise ein Indexmietvertrag funktioniert. Ferner erfahren Sie, wie oft die Mieten erhöht werden, wie Sie die Indexmiete berechnen und ob es trotz Mietpreisbremse möglich ist, eine entsprechende Mieterhöhung vorzunehmen.

Was ist ein Indexmietvertrag und wie funktioniert die Indexmiete?

Ein Indexmietvertrag beinhaltet, dass Vermieter eine Erhöhung der Miete vornehmen dürfen, falls die Verbraucherpreise steigen. Solche möglichen Mieterhöhungen werden von Beginn an im entsprechenden Mietvertrag festgelegt. Der Begriff Indexmiete beinhaltet, dass sich die mögliche Erhöhung an einer Veränderung der Verbraucherpreise orientiert, also insbesondere an den Lebenshaltungskosten.

Die Verkaufspreise werden regelmäßig vom Statistischen Bundesamt in Deutschland ermittelt. Dementsprechend ist der sogenannte „Preisindex für die Lebenshaltungskosten“ die Grundlage und gleichzeitig der Referenzwert für die Indexmiete. 

Sinn und Zweck ist es beim Indexmietvertrag, dass Sie als Vermieter auf Ihr eigentliches Recht verzichten, die Miete in regelmäßigen Abständen an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen haben Sie im Mietrecht bei der Indexmiete die Gelegenheit, eine Erhöhung der Miete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex vorzunehmen.

In der Praxis kamen Indexmieten bis vor einiger Zeit in erster Linie im gewerblichen Bereich zum Tragen. Zulässig bei Wohnraummietverträgen sind sie erst seit 30 Jahren. Mittlerweile werden die Indexmietverträge aufgrund der Vorteile für Vermieter und zum Teil auch Mieter ebenso im privaten Bereich häufiger genutzt. Der Grund ist, dass die Verbraucherpreise inzwischen nicht mehr zwingend langsamer steigen als die ortsübliche Vergleichsmiete, beispielsweise in 2022 oder im Jahre 2023.

Exkurs: Was sind Basisindex und Verbraucherpreisindex?

Im Zusammenhang mit der Indexmiete fallen häufig die Begriffe Verbraucherpreisindex und Basisindex. Worum handelt es sich dabei? Der Verbraucherpreisindex gibt an, um wie viel Punkte sich das Preisniveau für festgelegte Güter und Dienstleistungen verändert, die von den Privathaushalten in Deutschland genutzt und gekauft werden. Die Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex des vergangenen Jahres oder Monats und dem aktuellen Wert ist die Inflationsrate.

Ausgangspunkt für die Betrachtung der Verbraucherpreise ist immer ein sogenanntes Basisjahr, in dem der Basisindex berechnet wurde. Aktuell (2023) ist dieses Basisjahr das Jahr 2020. In diesem Jahr wurde der entsprechende Warenkorb als Grundlage für den Basisindex und damit auch den aktuellen Verbraucherpreisindex festgelegt.

Wie oft kann die Miete erhöht werden?

Im Zusammenhang mit der Indexmiete ist es für Vermieter und Mieter eine wichtige Frage, wie oft Mieterhöhungen stattfinden können und dürfen. Festgelegt ist im Mietrecht, dass bei Indexmiete maximal einmal im Jahr eine Erhöhung der Miete stattfinden darf. Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass die Miete sich nicht automatisch mit dem Anstieg des Verbraucherpreisindex ändert. Stattdessen müssen Sie dem Mieter schriftlich mitteilen, dass Sie von Ihrem Recht Gebrauch machen, die Miete zum Beispiel im Jahre 2023 anzugeben. 

Auf der anderen Seite sind Sie selbstverständlich als Vermieter nicht dazu verpflichtet, Ihre Mieten zu erhöhen, nur weil sich der Preisindex verändert hat. Stattdessen haben Sie grundsätzlich bei Indexmietverträgen die folgenden Wahlrechte: 

1. Sofortige Mieterhöhung (maximal einmal pro Jahr) bei gestiegenen Verbraucherpreisen
2. Verzicht auf Erhöhung der Miete
3. Mieterhöhung später „gesammelt“ für einen vergangenen Zeitraum vornehmen

Grundlage für dieses Wahlrecht ist vor allem ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 26. Mai 2021 (Az. VIII ZR 42/20). Bei geplanten Mieterhöhungen müssen Sie allerdings als Vermieter beachten, dass Sie auf Grundlage desParagraphen 557b BGB orientiert am Verbraucherpreisindex die entsprechende Miete maximal alle zwölf Monate erhöhen dürfen.

Wie erfolgt die Berechnung der Indexmiete?

Indexmieten müssen berechnet werden, wobei die Grundlage der bereits genannte Verbraucherpreisindex ist. Bei der Berechnung betrachten Sie sich als Vermieter zunächst, in welchem Umfang die Lebenshaltungskosten und damit der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Vorjahr angestiegen sind. Allerdings lässt sich die entsprechende Preiserhöhung keineswegs in Prozent 1:1 auf die Mieterhöhung übertragen. 

Sind also beispielsweise die Lebenshaltungskosten um acht Punkte gestiegen, bedeutet das nicht, dass Sie sofort ebenso Ihre Indexmiete um dacht Prozent anheben dürfen. Stattdessen ist es vorgeschrieben, dass die Mieterhöhung der prozentualen Veränderung der Lebenshaltungskosten entsprechen darf. Dazu wird die folgende Formel genutzt:

Prozentsatz Mieterhöhung = [(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 

Der entsprechende Indexstand nach Punkten wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. 

Beispielrechnung zur Indexmiete

Lassen Sie uns an einem Beispiel verdeutlichen, wie die Berechnung der Indexmiete stattfinden kann. Dazu gehen wir davon aus, dass Sie mit Ihrem Vermieter im Jahre 2020 einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben. Die Miete setzt sich aus einer Kaltmiete in Höhe von 620 Euro und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150 Euro zusammen. Aufgrund der bereits im vergangenen Jahr deutlich angestiegener Verbraucherpreise hatten Sie Ihrem Mieter in 2022 eine Mieterhöhung angekündigt. Im Beispiel ergibt sich dadurch die folgende Berechnung: 

• Ausgangsmenge: 620 Euro
• Punkte nach VPI (Verbraucherpreisindex) in 2020: 106,9
• Punkte nach VPI in 2022: 117,4
• Veränderung in Punkten: 10,5
• Veränderung in Prozent: 9,82
• Mögliche Mieterhöhung: 60,88 Euro (9,82 % von 620 Euro)
• Neue Kaltmiete 2022: 680,88 Euro
• Gesamtmiete (Kaltmiete + Mietnebenkosten): 830,88 Euro

Aufgrund der gestiegenen Verbraucherpreise und der im Beispiel ansgesetzten Mieterhöhung steigt die entsprechende Kaltmiete von 620 auf 680,88 Euro. 

Welche Vorteile haben Indexmietverträge?

Ein Indexmietvertrag hat sowohl für Mieter als auch Vermieter einige Vor- und Nachteile. Die wesentlichen Vorteile, die Sie als Vermieter und auch die Mieter kennen sollten, sind:

• Höhere Einnahmen für Vermieter bei steigenden Verbraucherpreisen
• Mieterhöhung kann höher ausfallen in Bezug auf ortsübliche Vergleichsmiete bei stark steigenden Verbraucherpreisen
• Mieter profitieren vor allem bei erheblich steigenden Mieten am Markt von der Indexmiete
• Sicherheit vor überraschender Mieterhöhung für den Mieter

Welche dieser Vorteile sich für Vermieter oder Mieter in der Praxis zeigen, ist vor allem davon abhängig, wie stark Vergleichsmieten auf der einen Seite und die Verbraucherpreise auf der anderen Seite steigen. Je nach Entwicklung kann der Indexmietvertrag für Mieter oder Vermieter mehr Vorteile haben.

Welche Nachteile haben Indexmietverträge?

Neben den genannten Vorteilen kann es bei Indexmietverträgen ebenfalls Nachteile für beide Parteien geben. Die wichtigsten sind: 

• Bei stark steigenden Vergleichsmieten kann Vermieter mit der Indexmiete nicht stark erhöhen
• Praktisch keine Chance für Mieterhöhungen aufgrund (freiwilliger) Modernisierungen
• Mieter können bei sinkenden Verbraucherpreisen Senkung der Miete fordern

Können die Indexmieten auch sinken?

Im Zusammenhang mit einem Indexmietvertrag wird meistens nur davon gesprochen, in welchem Umfang die Miete am Index orientiert erhöht werden darf. Doch was passiert eigentlich, wenn die Lebenshaltungskosten sinken und damit auch der Verbraucherpreisindex, eventuell sogar aufgrund einer Deflation? Nach einem gesunkenen Verbraucherpreisindex haben Mieter tatsächlich das Recht, eine Mietanpassung nach „unten“ zu fordern. Dies passiert nicht automatisch, sondern muss vom Mieter auf Grundlage des Paragraphen 557b Abs. 3 BGB geltend gemacht werden. 

Wie verhält es sich mit der Indexmiete und der Mietpreisbremse?

In manchen Bundesländern, Regionen und Städten gibt es seit geraumer Zeit die sogenannte Mietpreisbremse. Diese ist ebenso im Zusammenhang mit einer Indexmiete gültig. Das trifft allerdings ausschließlich im Zusammenhang mit der jeweiligen Ausgangsmiete zu. Diese Ausgangsmiete darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, auch wenn es sich um einen Indexmietvertrag handelt. Was allerdings einzelne Mieterhöhungen angeht, greift die Mietpreisbremse nicht.