Instandhaltung und Instandsetzung: Das sind Ihre Pflichten als Vermieter

Nach § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist „der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“.

Der Vermieter hat „die Mietsache in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Diese Regelung beinhaltet für Sie als Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen eine weitreichende Verpflichtung.

Sie müssen Ihren Mietern ein vertragsgemäßes Objekt zur Verfügung stellen.

Des Weiteren sind Sie verpflichtet, bei Verschlechterung Ihres Mietobjekts durch Schäden oder Mängel Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.

Ihr Mieter hat sogar einen Anspruch, dass Sie das Mietobjekt in einen ordnungsgemäßen Zustand bringen. Andererseits können Sie einen Teil dieser Verpflichtungen auf Ihren Mieter übertragen. Welche Folgen diese gesetzliche Regelung im Einzelnen für Sie hat, wird im folgenden Beitrag erläutert.

Instandhaltung und -setzung sind Ihre Pflichten

Bei der Instandhaltung und Instandsetzung handelt es sich um Fürsorgepflichten gegenüber Ihrem Mieter. Das bedeutet, dass Sie die notwendigen Maßnahmen zum Erhalt des Mietobjekts ergreifen müssen, auch wenn Sie an dem Zustand Ihrer Mieträume, der ein solches Handeln erforderlich macht, nicht schuld sind.

Ihre Verpflichtung zur Instandhaltung und -setzung beschränkt sich nicht nur auf die vermieteten Räume, sondern auch auf die Gemeinschaftsfläche und Gemeinschaftseinrichtungen.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Flächen mitvermietet haben. Sie müssen insbesondere Zugänge und Treppenhäuser in einem verkehrssicheren Zustand erhalten, sodass sich niemand verletzen kann.

Instandhaltungspflicht umfasst auch Gemeinschaftsräume

So sind Sie zum Beispiel gehalten, dafür Sorge zu tragen, dass die Kellerbeleuchtung funktioniert. Als Eigentümer sind Sie nämlich verpflichtet, dass von den für die Mieter zugänglichen Bereichen keine Gefahrenquellen ausgehen.

Sämtliche Flächen des Gebäudes, die von Ihrem Mieter mitbenutzt werden, muss dieser gefahrlos betreten können (LG Berlin, Urteil v. 19.02.04, Az. 67 S 319/03).

Im Folgenden wird dargestellt, welche Maßnahmen unter den Begriffen Instandsetzung und Instandhaltung verstanden werden.

Instandsetzung bedeutet Reparatur

Unter Instandsetzung ist die Schadensbeseitigung durch Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands zu verstehen – also Reparaturen.

• Beseitigung von Wasserschäden
• Beseitigung gesundheitsgefährdender Trinkwasserleitungen
• Erneuerung mangelhaften Teppichbodens
• Instandsetzung eines baufälligen Balkons
• Neuerrichtung eines Zauns nach Sturm
• Dachsanierung

Instandhaltung bedeutet Wartung

Unter Instandhaltung wird die Aufrechterhaltung eines ordnungsgemäßen Zustands verstanden. Es sollen Schäden verhindert werden. Es handelt sich somit um vorbeugende Maßnahmen, die im Regelfall durch Wartungsarbeiten konkretisiert werden.

• Wiederherstellung der Gasversorgung nach deren Ausfall
• Umstellung der Therme von Stadt- auf Erdgas bei fehlender Umrüstfähigkeit der Therme
• Ausbesserung beschädigter Putzflächen im Treppenhaus
• Anbringung eines Korrosionsschutzes am Öltank
• Erneuerung brüchiger Wasser- und Abwasserleitungen
• Beseitigung von kleinen Mängeln an der Heizung
• Einstellung der Scharniere von undichten Fenstern und Türen
• Ausreichende Beleuchtung der Zu- und Abgänge der Treppen und Flure