Kleingarten: Besonderheiten bei der Verpachtung beachten

Sind Sie Verpächter eines Kleingartens, oft auch Schrebergarten genannt, gelten für Sie die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes.

Dessen Besonderheiten sind vielen Verpächtern aber oftmals nicht geläufig, obwohl sie ihnen viele Vorgaben machen – ihnen teilweise aber auch größere Freiheiten als bei der Vermietung einräumen.

Denn ein ganz wesentliches Merkmal von Kleingärten ist, dass der Pächter in der darauf errichteten Laube nicht dauerhaft wohnen, sondern sie nur für zeitweiligen Aufenthalt nutzen darf.

Was ist überhaupt ein Kleingarten

Nicht jeder kleine Garten ist auch ein „Kleingarten“.

Denn darum handelt es sich nur dann, wenn er sich in einer Anlage, in einer „Kleingartenkolonie“ befindet und hierfür Gemeinschaftsanlagen, wie gemeinsame Wege, Parkoder Grillplätze oder ein Vereinsheim vorhanden sind.

Zudem darf jeder Kleingarten von seinem Pächter nur in bestimmter Weise genutzt werden: Zum einen steht die Bewirtschaftung als Garten im Vordergrund, also die Bepflanzung mit Sträuchern und Blumen sowie der Anbau von Obst und Gemüse.

Zum anderen soll der Kleingarten dem Pächter zur Erholung dienen.

Ferner darf die Größe des Kleingartens nicht über 400 m² hinausgehen. Und auch für die Größe der Laube gibt es Vorschriften: Sie darf höchstens 24 m² groß sein, wobei der örtliche Bebauungsplan auch noch eine kleinere Größe vorschreiben kann.

Beides schließt für Ihren Pächter aus, seinen Garten in gewerblicher Weise zu bewirtschaften. Verkauft Ihr Pächter das in seinem Kleingarten angebaute Gemüse und Obst weiter, ist dies keine kleingärtnerische Nutzung, weshalb Sie ihm als Verpächter ordentlich kündigen können (Näheres hierzu weiter unten in diesem Beitrag).

Dies bedeutet: Wohnungsgärten, die Sie zusammen mit einer Wohnung vermieten, sind keine Kleingärten.

Anders als bei der Vermietung von Wohn- oder Gewerberaum, können Sie die Verpachtung eines Kleingartens nicht zeitlich beschränken.

Nach dem Bundeskleingartengesetz wäre ein „Zeitpachtvertrag“ nämlich unzulässig.

Höhe der Pacht

Die Höhe der Pacht können Sie mit Ihrem Pächter nicht frei vereinbaren: Nach dem Bundeskleingartengesetz darf die Pacht höchstens den vierfachen Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau betragen.

Ihr Vorteil: Anders als bei einer Mieterhöhung muss Ihr Pächter die erhöhte Pacht nicht erst drei Monate nach Erhalt Ihrer Mieterhöhung zahlen, sondern schon mit der nächsten fälligen Pacht.

Wie hoch diese Pacht bei Ihnen konkret ist, erfahren Sie bei der für den Ort des Kleingartens zuständigen Gemeindeverwaltung. Sofern bei Ihnen Obst und Gemüse nicht erwerbsmäßig angebaut werden, gilt die ortsübliche Pacht einer vergleichbaren Gemeinde.

Sonderkündigungsrecht bei Kleingärten

Wichtig: Wurde mit einem Pächter eine höhere Pacht vereinbart, kann dieser den darüber hinausgehenden Pachtzins zurückfordern – und zwar noch drei Jahre nach dessen Zahlung.

Zusätzlich zur Pacht können Sie eine anteilige Erstattung Ihrer Kosten für die Bewirtschaftung der Gemeinschaftsanlagen von Ihrem Pächter verlangen.

Hierzu zählen zum Beispiel Ihre Aufwendungen bei der Anlegung von Wegen und Parkplätzen oder der Errichtung von Gartenzäunen.

Beachten müssen Sie aber auch, dass Ihr Pächter wegen jeder Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht hat.

Will er hiervon Gebrauch machen, muss er Ihnen bis zum 15. Tag des nächsten Pachtzeitraums die Kündigung erklären, die dann zu dessen Ende wirksam wird. Im vorherigen Beispiel müssten Sie die Kündigung Ihres Pächters also bis zum 15.04. erhalten, damit das Pachtverhältnis bis zum 30.06. beendet würde.

Gründe für die fristlose Kündigung des Pachtvertrags

Ihr Pächter ist mit der Zahlung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr in Verzug und er gleicht diesen Rückstand auch nicht innerhalb von zwei Monaten nach einer Mahnung aus.hörigen selbst nutzen, wobei Ihnen ein anderes geeignetes Gartenland nicht zur Verfügung steht.

Ihr Pächter stört den Frieden in der Kleingärtnergemeinschaft derart nachhaltig, etwa durch Lärm, dass Ihnen als Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Bauplanungsrechtlich wäre eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig und als Eigentümer sind Sie durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Gartenlandes gehindert.

Ordentliche Kündigung bei Kleingärten

Die als Kleingartenanlage genutzte Grundstücksfläche wird für öffentliche Zwecke benötigt.

Der Pächter setzt seine nicht kleingärtnerische Nutzung, etwa sein dauerhaftes Wohnen in der Laube, trotz Ihrer Abmahnung fort.

Die Beendigung des Pachtverhältnisses ist erforderlich, um die Kleingartenanlage neu zu ordnen.

Zum Beispiel, um Kleingärten auf eine bestimmte Größe zu beschränken, die Wege zu verbessern oder Spiel- oder Parkplätze zu errichten.

Beenden Sie Ihren Pachtvertrag durch eine ordentliche Kündigung, darf Ihr Pächter von Ihnen eine Entschädigung für seine Aufwendungen verlangen. Gemeint sind die von ihm vorgenommenen Anpflanzungen und errichteten baulichen Anlagen, also insbesondere die Laube.

Zu ersetzen ist der jeweilige Zeitwert.

Wenn über dessen Höhe keine Einigung herbeigeführt werden kann, wird er durch einen von beiden Seiten ausgewählten und beauftragten Bausachverständigen ermittelt. Auskunft darüber, welcher Sachverständige in Ihrem Fall besonders geeignet ist, erteilt Ihnen Ihre Industrie- und Handelskammer vor Ort.

Ebenso erfahren Sie dort, welche Kosten für das Sachverständigen- Gutachten voraussichtlich entstehen.