Küche ablösen: Berechnen Sie den Zeitwert

„4.000 Euro für die Küche und Sie erhalten den Zuschlag für die Wohnung“ – solche oder ähnliche Forderungen hören Mieter auf Wohnungssuche häufig. Doch auch abseits von möglicherweise überhöhten Summen, ist es üblich, eine Küche abzulösen und dem Vormieter dafür Geld zu bezahlen. Doch welche Ablösesummen sind zulässig und wie lässt sich der Zeitwert für das Ablösen einer Küche berechnen?

Was bedeutet „Küche ablösen“ eigentlich genau?

Eine Küche abzulösen bedeutet, als Nachmieter einem Vormieter eine bereits eingebaute Einbauküche abzukaufen. Das meint, dass die Küche nicht ausgebaut wird, sondern in der Wohnung bleibt und gegen eine einmalige Ablösesumme übernommen wird. Welcher Preis für eine Küche aufgerufen wird, hängt von verschiedenen Faktoren wie dem Kaufpreis, dem Zeitwert und der Wertminderung der Küche ab.

Wie berechnet sich der Zeitwert einer Küche?

Der Zeitwert meint den aktuellen Wert einer Einbauküche unter Berücksichtigung ihres Alters und ihres Zustands bzw. ihrer Abnutzung. Häufig wird folgende Formel für die Berechnung des Zeitwerts einer Küche genutzt:

Wiederbeschaffungswert – (24 Prozent Wertminderung im 1. Jahr – 4 Prozent für jedes weitere Jahr) x Restlebensdauer:durchschnittliche Lebensdauer -1 = Zeitwert

Recherchieren Sie für den Wiederbeschaffungswert nach einer vergleichbaren neuen Küche. Folgendes Rechenbeispiel ergibt sich bei einem Wiederbeschaffungswert von 5.000 Euro und einem Alter der Küche von fünf Jahren und einer restlichen Lebensdauer der Küche von 10 Jahren.

Preis der Küche: 5.000 Euro – 24 Prozent Wertverlust im ersten Jahr = 1.200 Euro Wertverlust

Wertminderung in den 4 Folgejahren = 4 Prozent von 5.000 Euro = 200 Euro x 4 Jahre = 800 Euro.

Nun rechnen Sie:

(5.000-1.200-800) x 10/14 = 2.368,42 Euro

(10 = die verbleibende Nutzungsdauer der Küche, 14 = die durchschnittliche Lebensdauer der Küche -1)

Durch einen zusätzlichen Zuschlag oder Abschlag kann sich der Preis noch ändern.

Welche Regelung gilt für Zu- oder Abschläge?

Zu- oder Abschläge können ein Teil der Berechnung der Ablösesumme sein. Damit ist folgendes gemeint:

• Zuschlag: Falls die Küche zum Beispiel über besondere Geräte verfügt, die mit übernommen werden sollen, kann das den Wert steigern.

• Abschlag: Fehlen Teile oder ist die Küche beschädigt, muss diese Wertminderung berücksichtigt werden.

Die Zuschläge dürfen maximal bei 50 Prozent der gesamten Ablösesumme liegen. Somit gilt: Verlangt jemand mehr als 50 Prozent des Kaufwertes einer Küche, dann ist die Vereinbarung nicht zulässig.

Für die Küche aus dem Beispiel dürften also maximal 3.552,63 Euro (2.368,42 Euro + 50 Prozent dieses Betrags) als Ablösesumme aufgerufen werden, wenn die Küche noch besondere Erweiterungen oder Geräte hat, die ihren Wert steigern.

Wie schützen sich Mieter vor zu hohen Ablösesummen?

Um keinen zu hohen Preis zu bezahlen, sollten Sie sich über die vorhandene Küche und den Wiederbeschaffungswert informieren. Mit der Formel können Sie dann selbst ausrechnen, mit welcher Ablösesumme Sie rechnen müssen und erleben keine böse Überraschung.

Legen Sie Wert auf eine schriftliche Ablösevereinbarung zum Schutz beider Parteien. Einen zu hohen Preis, der den Zeitwert deutlich übersteigt, dürfen Sie anfechten. Eine Zwangsübernahme einer Küche durch den Nachmieter als Bedingung, die Wohnung zu übernehmen, ist nicht zulässig. In der Theorie können Nachmieter den Vormieter bitten, eine Küche abzumontieren, falls sie sie nicht haben wollen.

In der Praxis ist das nicht immer so einfach durchzusetzen, insbesondere an Orten mit einem angespannten Immobilienmarkt und einer hohen Nachfrage. Dort kommt es häufiger vor, dass zum Beispiel Mieter die Empfehlung für potenzielle neue Mieter an den Vermieter nur aussprechen, wenn diese auch die Küche (oder weitere Möbel) übernehmen.

Ablösevereinbarung erstellen: Diese Angaben sollte sie enthalten

Damit das Ablösen der Küche rechtssicher über die Bühne geht, sollte eine schriftliche Ablösevereinbarung erstellt werden. Sie enthält:

• Die Namen und Adressen von Mieter und Nachmieter
• Eine Beschreibung der Einbauküche mit Alter, Marke sowie Zustand der Küche
• Eine Berechnung des Zeitwertes
• Den Betrag der vereinbarten Ablösesumme
• Die Unterschrift beider Parteien

Beide Parteien erhalten im Anschluss ein Exemplar der Ablösevereinbarung und sind dann rechtlich auf der sicheren Seite.

Was ist der Unterschied zwischen Ablösung und Abstandszahlung?

Die Begriffe Ablösung und Abschlagszahlung werden häufig synonym gebraucht, meinen aber Unterschiedliches:

• Ablösesummen sind üblich und umfassen neben der Übernahme einer Küche auch Zahlungen für vorhandenes Mobiliar oder einen Fußbodenbelag.
• Mit Abstandszahlung ist ein Betrag gemeint, den Vormieter dafür verlangen, früher auszuziehen und einen früheren Einzug für den Nachmieter zu ermöglichen. Eine solche Vereinbarung bzw. eine solche Abstandszahlung ist gesetzeswidrig.

Verlangen Vermieter eine Zahlung für eine Wohnung, also zum Beispiel: „Sie bekommen die Wohnung nur, wenn Sie mir 5.000 Euro Ablöse bezahlen“, dann handelt es sich dabei ebenfalls nicht um eine Ablöse, sondern um eine Abstandszahlung. Solche Forderungen sind verboten.

Zahlungen dürfen nur zwischen Mietern vereinbart werden und müssen dem Zeitwert der abgelösten Möbel, der Küche etc. entsprechen.

Fazit: Küche ablösen und Zeitwert richtig berechnen

Wenn Sie in eine neue Wohnung ziehen und der Mieter eine Ablösesumme für seine Einbauküche haben möchte, dann ist das in der Regel rechtens. Für die Ablösesumme sollte der Zeitwert der Küche mit einer Formel berechnet werden, der dann um einen Zuschlag ergänzt oder Abschlag reduziert werden kann.

Wichtig zu wissen ist, dass solche Summen nur unter Mietern gezahlt werden dürfen. Verlangen Mieter Geld dafür, dass sie früher aus einer Wohnung ausziehen oder Vermieter wollen einen Abschlag dafür haben, dass sie einem Nachmieter zusagen, dann ist das nicht rechtens. Für das Ablösen einer Küche sollten Sie eine Ablösevereinbarung aufsetzen, um die Transaktion rechtmäßig festzuhalten.