Lärm und WEG – Wenn die Eigentumswohnung betroffen ist
Wenn aus einer vermieteten Eigentumswohnung ständig Lärm dringt, ist guter Rat teuer. Wer kann dann verklagt werden? Nach § 14 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer für die Einhaltung der Pflichten durch seine Mieter zu sorgen. Verstößt also der Mieter gegen die Hausordnung, kann der vermietende Miteigentümer als Störer in Anspruch genommen werden.
Haben Sie also eine Eigentumswohnung vermietet und dringt aus der Wohnung permanent Lärm, kann es sein, dass Sie als Eigentümer auf Unterlassung oder Schadenersatz vor Gericht in Anspruch genommen werden!
Tatsächlich ist es aber natürlich auch möglich und in aller Regel viel erfolgversprechender, direkt gegen den störenden Mieter der anderen Wohnung vorzugehen. Denn letztendlich sind die Möglichkeiten des Vermieters zur Abstellung von Störungen begrenzt. Zudem sind zwei Prozesse erforderlich: Erst wird der Eigentümer der Wohnung in Anspruch genommen und der muss dann seinen Mieter verklagen.
- Dauer der Verfahren: drei Jahre.
- Dauer der Ruhestörungen: auch drei Jahre.
Ein Hinweis: Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann sogar das Wohnungseigentum eingezogen werden. Das ist der Fall, wenn ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt grob gegen seine Pflichten verstößt.
Lärm und WEG: Hausordnung kann helfen
Liegt die eigene Mietwohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, sollte eine Hausordnung bestehen. Die Aufstellung einer solchen Hausordnung kann nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von jedem Miteigentümer verlangt werden. Dadurch kann ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben abgesichert werden.
Normalerweise wird die Hausordnung von der Gemeinschaft beschlossen, sie kann jedoch wieder durch Beschluss geändert werden. Tipp: Die Aufstellung einer Hausordnung kann auch auf den Verwalter übertragen werden.
So könnte eine rechtmäßige Klausel zu Ruhezeiten in der Hausordnung lauten
„Ruhezeiten sind zwischen 13 und 15 Uhr und zwischen 22 und 8 Uhr. In den Ruhezeiten ist jeglicher über Zimmerlautstärke hinausgehender Lärm zu vermeiden. Insbesondere ist Musizieren, Gesang oder der Betrieb von Radios, Musikanlagen usw. über Zimmerlautstärke nicht zulässig. Außerhalb der Ruhezeiten ist Musizieren, Gesang oder der Betrieb von Radios, Musikanlagen usw., soweit dabei die Zimmerlautstärke überschritten wird, längstens 1,5 Stunden täglich zulässig.“
Diese Klausel orientiert sich an dem grundlegenden Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.07.2001, Az. 15 W 444/00. Gegenstand des Verfahrens war eine Hausordnung, die letztendlich auf ein völliges Musizierverbot hinauslief. Die Klausel war unwirksam.
Nun noch kurz zur Störung durch andere Eigentümer: Stört ein anderer Eigentümer die Ruhe und damit letztendlich auch die Hausordnung, kann jeder Miteigentümer gegen den Störer vorgehen. Es besteht ein direkter Anspruch auf Unterlassung. Nicht anspruchsberechtigt sind allerdings die Mieter. Sie können aus dem WEG nicht gegen einen selbst nutzenden anderen Eigentümer, der die Ruhe stört, vorgehen. Tipp: Der Verwalter ist stets berechtigt und verpflichtet, gegen Lärmstörungen vorzugehen.
Lärmbelästigungen – diese Minderungsquoten sind rechtmäßig
Aber auch die Mieter können die Miete wegen Lärmbelästigungen mindern. Ist die vermietete Wohnung in Ausnahmefällen wegen der Lärmbelästigungen nicht mehr bewohnbar, kann der Mieter zu einer Mietminderung von 100 % berechtigt sein. Ist die Gebrauchstauglichkeit nur herabgesetzt, kann eine anteilige Mietminderung vorgenommen werden.
Bei ganz unerheblichen Mängeln, darf der Mieter gar nicht mindern. Der Bundesgerichtshof sagt dazu: „Ein unerheblicher Mangel liegt vor, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann“ (Urteil vom 30.06.2004, Az.: VII ZR 251/02).
Beispiel: Eine Lärmbelästigung wegen 4-stündiger Bauarbeiten im Treppenhaus kann nicht zu einem Mietminderungsrecht führen.
Wichtig: Der Grad der eingeschränkten Nutzung ist bei einem Mietmangel stets entscheidend. Je größer die Einschränkung, desto höher das Minderungsrecht der Mieter. Das hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren bereits entschieden:
Minderung von
- 5 % bei nächtlicher Störung durch einen Jazz-Keller
- 7 % bei Lärmbelästigungen durch einen Waschsalon im Haus
- 10 % bei Lärmbelästigungen durch Einwurf von Flaschen in einen Sammelcontainer
- 20 % bei mangelndem Schallschutz
- 25 % bei übermäßigem Baulärm in einem Neubaugebiet
- 30 % bei Baustellenlärm auch nachts
