Legionellen im Trinkwasser: Mietminderung und Schadensersatz erlaubt
Vermieter müssen immer auf dem neuesten Stand sein, damit sie nicht unwissentlich gegen Regeln und das Gesetz verstoßen. Denn ansonsten können sie sich nicht nur strafbar machen, sondern auch eine Minderung der Miete riskieren. Das gilt insbesondere auch für das Thema Trinkwasser. Denn bei bestimmten Trinkwasseranlagen gehört eine regelmäßige Überprüfung auf Legionellen zur Pflicht des Vermieters.
Hintergrund dieser Prüfpflicht ist folgender: Seit dem Jahr 2011 schreibt die deutsche Trinkwasserverordnung für Mehrfamilienhäuser eine regelmäßige Untersuchung von Trinkwasserleitungen auf Legionellen vor.
Seit dem Jahr 2012 muss diese Untersuchung sogar in einem Drei Jahres Rhythmus erfolgen. Nur Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser Regelung ausgenommen.
Unter diesen Umständen muss das Gesundheitsamt eingeschaltet werden
Natürlich gibt es eine Richtlinie die nicht überschritten werden darf: Wird der Grenzwert von 100 Kolonie bildenden Einheiten (KBE) auf 100 ml Trinkwasser erreicht, müssen betroffene Vermieter das dem örtlich zuständigen Gesundheitsamt melden.
Denn Legionellen können schwere Krankheiten verursachen. Einzelne Gerichte haben geschädigten Mietern bereits Ansprüche auf Schadensersatz zugesprochen.
Was sind Legionellen eigentlich?
Legionellen sind Bakterien im Süßwasser, die zum Beispiel die Legionärskrankheit – eine besonders schwere Form der Lungenentzündung – verursachen können.
Legionellen entstehen bei Temperaturen zwischen 20 Grad und 55 Grad Celsius und werden beim Einatmen in den menschlichen Körper aufgenommen.
Infektion entsteht durch Einatmen von Wassernebel und Wasserdampf
Zu einer Infektion kann es also zum Beispiel durch das Einatmen von beim Duschen vernebeltem Wasser oder auch von Wasserdampf kommen. Auch durch in Luftbefeuchtern oder Klimaanlagen verdampftes Wasser ist eine Infektion möglich.
Das Amtsgericht in Dresden hat im Jahr 2013 einem Mieter zum Beispiel wegen einer hohen Konzentration der Legionellen von 14.000 KBE auf 100 ml Wasser eine Mietminderung von 25 Prozent zugestanden, weil eine latente Gesundheitsgefährdung vorlag (AG Dresden, Urteil v. 11.11.13, Az. 148 C 5353/13). Denn Mieträume, in denen eine Gesundheitsgefahr besteht, erfüllen nicht den vertraglich vereinbarten Zweck.
Minderung der Miete ab einer Konzentration von mehr als 100 KBE auf 100 ml Trinkwasser
Eine Minderung der Miete durch einen Mieter ist grundsätzlich berechtigt, wenn der Wert von 100 KBE auf 100 ml Trinkwasser überschritten wird.
Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hält einen Anspruch eines Mieters auf Schmerzensgeld grundsätzlich für möglich, wenn dieser wegen einer in einem Mietshaus massiv mit Legionellen verseuchten Trinkwasseranlage erkrankt ist (BGH, Urteil v. 06.05.15, Az. VIII ZR 161/14).
Aus diesem Grund kann jedem Vermieter nur dazu geraten werden: Nehmen Sie unbedingt die nach der Trinkwasserverordnung vorgeschriebenen Prüfungen auf Legionellen vor. Natürlich ist eine Mietminderung unangenehm – aber hier geht es schließlich auch um handfeste Gesundheitsgefahren für den Mieter! Schadensersatzansprüche können sehr viel schwerer wiegen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
