Mängelanzeige: Bedeutung, Folgen & Musterbrief

In einer Wohnung oder in einem Haus kommt es häufiger zu Mängeln, sodass Mieter aktiv werden müssen. Besteht ein Mangel in der Immobilie, stellen sich Mieter vorrangig die folgenden Fragen: Was ist eine Mängelanzeige? Was gehört in eine Mängelanzeige?

Diese und andere Fragen möchten wir in unserem Beitrag beantworten. Sie erfahren zum Beispiel, worum es sich bei einer Mängelanzeige im Mietrecht handelt, ob ein Schreiben notwendig ist und welche Mängel Sie überhaupt melden müssen. Wie Vermieter reagieren sollten und ob es negative Konsequenzen haben kann, falls Sie dem Vermieter nichts über den Mangel berichten, erfahren Sie ebenfalls.

Was ist eine Mängelanzeige im Mietrecht?

Im Rahmen einer Mängelanzeige, die auf dem Mietrecht basiert, teilen Mieter dem Vermieter mit, dass es in der Mietwohnung bzw. im gemieteten Haus einen Mangel gibt. Das wesentliche Ziel der Mängelanzeigen besteht darin, dass der Vermieter umgehend etwas unternimmt, damit die Mängel schnellstmöglich beseitigt werden. Die gesetzliche Grundlage dafür ist vor allem im § 536c Abs. 1 BGB zu finden.

Als Vermieter sollten Sie wissen, dass eine solche Mängelanzeige nicht optional ist. Stattdessen sind Sie verpflichtet, einen entdeckten Mangel umgehend zu melden. Aber auch Vermieter haben Pflichten, nämlich sich anschließend schnell – wenn möglich – um die Beseitigung des Mangels zu kümmern. Grundsätzlich steht es den Mietern frei, die Miete zu mindern. Die Mietminderung kann sogar bis zu 100 Prozent der monatlichen Miete reichen.

Bei welchen Mängeln sollte eine Mängelanzeige geschrieben werden?

Es gibt eine ganze Reihe von Mängeln in der Wohnung, die es rechtfertigen bzw. erforderlich machen, einen Mängelanzeige zu schreiben. Je nachdem, um welchen Mangel es sich im Detail handelt, den der Vermieter beseitigen muss, kann anschließend sogar das Mindern der Miete von bis zu 100 Prozent erfolgen. Ein typischer Mangel, der anzuzeigen ist, ist zum Beispiel:

• Mäuse oder Kakerlaken innerhalb der Wohnung
• Tropfende Zimmerdecke
• Schimmelbildung in den Räumen
• Bröckeln des Putzes im Treppenhaus
• Undichte Fenster und Türen
• Benutzbare Bäder und Küchen
• Wasserschaden

Bei diesen beispielhaften Mängeln kann eine Mietminderung zwischen 10 bis 50 Prozent gerechtfertigt sein. Bei einem noch größeren Mangel sind Mieter sogar dazu berechtigt, nach der Mängel Anzeige die Miete um bis zu 100 Prozent zu reduzieren. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Teile der Wohnung unter Wasser stehen oder während des Winters die Heizungsanlage komplett ausfallen sollte.

Sind Mieter zur Mängelanzeige verpflichtet?

Tatsächlich ist es so, dass Mieter die Pflicht haben, Mängel in und an der Wohnung gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Sinnvoll ist das schon aus finanziellen Gründen, denn ohne vorherige Mängelanzeige ist eine anschließende Mietminderung nicht möglich. Stattdessen setzt das Miete mindern immer voraus, dass Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt und ihm die Chance gegeben haben, diesen umgehend zu beseitigen.

Mangel nicht gemeldet: Welche Konsequenzen drohen?

Auf Basis des Mietrechts kann es für Mieter Konsequenzen haben, wenn diese einen Mangel an der Mietsache nicht gegenüber dem Vermieter äußern. Rechtlich betrachtet ist es so, dass Sie unter Umständen sogar auf Grundlage des § 536c Abs. 2 verpflichtet sind, dem Vermieter Schadenersatz zu leisten. Daher ist es insbesondere deshalb wichtig, umgehend eine Mängelanzeige zu verfassen, um noch größere Schäden zu vermeiden.

Eine weitere rechtliche Konsequenz einer versäumten Mangelanzeige ist, dass Sie weder die Miete mindern können noch haben Sie in dieser Situation das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.

Zusammenfassend kann eine unterlassene Mängelanzeige daher folgende Konsequenzen haben:

• Schadensersatzanspruch des Vermieters
• Kein Mietminderungsrecht
• Wegfall des Rechtes auf fristlose Kündigung

Welche Inhalte muss die Mängelanzeige für die Mietwohnung haben?

Was muss in einer Mängelanzeige stehen? Diese Frage stellen sich Mieter häufig, wenn sie eine Mangelanzeige für die Mietwohnung anfertigen müssen. Im Internet gibt es dazu einige Muster und Musterbriefe, die Sie in Anspruch nehmen können. Auf jeden Fall sollte Ihre Mängelanzeige folgende Inhalte haben:

• Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
• Datum
• Exakte Schadensbeschreibung im Hinblick auf die Mängel
• Angaben zu den Mängeln im Detail
• Aufforderung an den Vermieter, den Mangel zu beseitigen
• Nennen einer Frist zur Mängelbeseitigung
• Eventuell Hinweis auf sonstige Mietminderung
• Mangel mit Fotos oder Videos belegen

Im Folgenden möchten wir Ihnen gerne ein Muster an die Hand geben, welches Sie als Musterbrief verwenden können. Es handelt sich um eine typische Mängelanzeige, die in einem Schreiben so oder ähnlich verfasst werden kann. Die Vorlage können Sie und sollten Sie selbstverständlich auf Ihren individuellen Fall hin anpassen.

Welche Form muss die Mängelanzeige aufweisen?

Wie muss eine Mängelanzeige aussehen? Grundsätzlich gibt es bei der Mängelanzeige keine Formvorschrift. Sie kann also auch mündlich erfolgen, sollte jedoch aus Beweisgründen schriftlich vorgenommen werden. Das ist wichtig, damit Mieter nachweisen können, dass sie tatsächlich eine Mängelanzeige an den Vermieter gesendet haben.

Wie sollten Vermieter auf eine Mängelanzeige reagieren?

Vermietern ist dringend anzuraten, möglichst umgehend auf eine Mängelanzeige zu reagieren. Der wesentliche Grund besteht darin, dass Mieter sonst eine Mietminderung ansetzen können. Aber auch für ein möglichst gutes Verhältnis zum Mieter, an dem auch Vermieter Interesse haben sollten, ist ein schnelles Reagieren sinnvoll.

In der Regel enthält eine Mängelanzeige auch eine Aufforderung, die aufgezeigten Mängel in einer speziellen Frist, die sich oftmals auf zwei Wochen beläuft, zu beseitigen. Nur schwerwiegende und die Gesundheit gefährdende Mängel müssen umgehend beseitigt werden.

Allerdings haben Vermieter selbstverständlich die Möglichkeit, zunächst prüfen zu lassen, wer den Mangel eventuell verursacht hat. Sollten Mieter dafür verantwortlich sein, kann der Vermieter sie eventuell in Regress nehmen.

Welche Folgen drohen bei fehlender Reaktion auf eine Mängelanzeige?

Sollte der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagieren oder die gewünschte Beseitigung des Mangels nicht vornehmen, kann das rechtliche Konsequenzen haben. Mieter haben dann vor allem die folgenden drei Optionen:

• Mietminderung
• Mieteinbehaltung
• Mietzahlung unter Vorbehalt

Möglich und üblich ist das Mindern der Miete um einen bestimmten Prozentsatz, der allerdings angemessen im Hinblick auf den Mangel sein muss. So können Sie beispielsweise ab dem kommenden Monat Ihre Kaltmiete um 30 Prozent reduzieren. Eine Alternative ist die sogenannte Mieteinbehaltung. Der Unterschied zur Minderung besteht darin, dass Sie den einbehaltenen Teil später nachträglich überweisen, nachdem der Mangel beseitigt wurde.

Als weitere Option kommt die vorbehaltliche Mietzahlung infrage. In dem Fall vermerken Sie auf der Überweisung, dass Sie zwar die Miete zahlen, jedoch unter Vorbehalt, eventuell verbunden mit dem Ankündigen einer späteren Mietminderung.

Sollten all diese Maßnahmen nicht greifen, darf der Mieter selbst für die Beseitigung der Mängel sorgen. Er kann also zum Beispiel einen Handwerker beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weiterleiten. Sollte dieser die Rechnung nicht zahlen wollen, ist letztendlich auch ein Gang zum Rechtsanwalt sowie ein eventuell folgendes Gerichtsverfahren möglich.

Können Vermieter eine Mängelanzeige ablehnen?

Eine an ihn übersendete Mängelanzeige darf der Vermieter grundsätzlich nicht zurückweisen. Der Grund ist, dass es sich im ersten Schritt lediglich um eine formale Anzeige eines Mangels handelt. Das bedeutet allerdings keinesfalls, dass der Vermieter – aus seiner Sicht – nicht gerechtfertigte Mietminderungen akzeptieren muss. Dabei geht es häufig darum, wer am Mangel die Schuld trägt. Diese Frage muss nicht selten durch einen Anwalt oder vor Gericht geklärt werden. Die Mängelanzeige als solche kann der Vermieter jedoch nicht ablehnen.