Mehr Rendite: So erhöhen Sie einfach, rechtssicher und lukrativ die Miete

Als Vermieter können Sie die Miete nicht beliebig, sondern nur nach den gesetzlichen Vorgaben erhöhen. Diese sehen vor allem eine Pflicht zur Begründung der Mieterhöhung vor. Existiert für das Gebiet, in dem sich Ihre Wohnung befindet, kein qualifizierter Mietspiegel, können Sie 3 Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen. Gehen Sie hier sorgfältig vor, ist das ein sicherer Weg zur Erhöhung Ihrer Miete.

Eine Mieterhöhung auf Ortsniveau können Sie – anders als eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete – nicht einseitig vornehmen. Auch wenn die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, benötigen Sie hierfür die Zustimmung Ihres Mieters. Daher formulieren Sie ein Schreiben, in dem Sie Ihre Mieterhöhung begründen und Ihren Mieter auffordern, dieser zuzustimmen. Liegen alle formellen und inhaltlichen Voraussetzungen für Ihre Mieterhöhung vor, muss Ihr Mieter Ihnen seine Zustimmung geben (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zur Begründung Ihrer Mieterhöhung benennen Sie 3 Wohnungen, die mit Ihrer Wohnung vergleichbar sind, für die aber eine höhere Miete gezahlt wird. Prüfen Sie aber stets genau, ob die erforderliche Vergleichbarkeit tatsächlich gegeben ist. Achten Sie dabei insbesondere auf folgende Kriterien:

• Wohnfläche

Suchen Sie sich eine Wohnung, deren Wohnfläche annähernd der Fläche Ihrer Wohnung entspricht. Zwar sind grundsätzlich Abweichungen bis zu 30% zulässig, bei kleinen Wohnungen können Sie damit aber dennoch Probleme bekommen.

Übrigens: Für Ihre Mieterhöhung ist immer die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgeht (LG Berlin, Urteil v. 22.03.13, Az. 63 S 298/12).

• Zahl der Zimmer

Selbstverständlich spielt auch die Zahl der Zimmer eine bedeutende Rolle. So ist eine 100 m² große 5-Zimmer-Wohnung nicht mit einer 2-Zimmer-Wohnung derselben Größe vergleichbar. Achten Sie bitte auch auf die Vergleichbarkeit der Wohnungsart. So hinkt etwa der Vergleich einer Maisonette-Wohnung mit Dachterrasse mit einer Kellerwohnung. Ebenso wenig können Sie eine Wohnung ohne Dachschrägen zum Vergleich mit einer Wohnung mit vielen Dachschrägen heranziehen.

• Baujahr

Auch das Baujahr ist bei der Vergleichbarkeit zu berücksichtigen. So lässt sich eine Wohnung in einem Altbau kaum mit einer modernen Neubauwohnung vergleichen.

• Lage der Wohnung

Achten Sie bitte dringend auf die Lage der Wohnung. Am günstigsten ist es, wenn Sie Wohnungen aus dem gleichen Stadtteil zum Vergleich heranziehen.

• Ausstattung

Ausstattungsmerkmale sind für die Vergleichbarkeit von Wohnungen von großer Bedeutung. Berücksichtigen Sie hier insbesondere zur Wohnung gehörende Einbauküchen, Wandschränke, Badezimmereinrichtungen oder besondere Bodenbeläge.

Dabei ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick ein Laminatboden nicht als hochwertiger Bodenbelag anzusehen und daher nicht mit einem Parkettboden vergleichbar (AG Köpenick, Urteil v. 02.05.13, Az. 17 C 3/13).

• Energetische Ausstattung und Beschaffenheit

Seit der Mietrechtsreform im Mai 2013 spielt auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit für die Vergleichbarkeit von Wohnungen eine Rolle. Darunter sind alle Faktoren zu verstehen, die sich auf den Endenergiebedarf oder auf den Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie auswirken. Daher beziehen Sie bitte auch die Vergleichbarkeit der Art der Energieversorgung sowie die Qualität von Heizanlage, Wärmedämmung und Fenstern in Ihre Prüfung mit ein.

Abgesehen von den hier genannten Merkmalen, achten Sie bitte auch auf Folgendes: Sie können eine Wohnung nur dann zur Begründung Ihrer Mieterhöhung heranziehen, wenn entweder die Miete innerhalb der letzten 4 Jahre auf die derzeit gezahlte Miete erhöht oder die Wohnung neu vermietet wurde. Eine Wohnung, in der seit mehr als 4 Jahren die gleiche Miete gezahlt wird, können Sie nicht zum Vergleich heranziehen.

Beachten Sie die Kappungsgrenze

Nach § 558 Abs. 3 BGB dürfen Sie die Miete innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren um 20% steigern. Diese Kappungsgrenze greift aber nur, wenn Ihre Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beispiel: Sie haben eine Wohnung geerbt, deren Miete seit 15 Jahren nicht mehr erhöht wurde. Die Miete dieser Wohnung beträgt 4,30 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,53 €/m². Hier dürfen Sie die Miete nicht auf 7,53 €/m² erhöhen, sondern lediglich um 20%, also um 0,86 € auf 5,16 €/m². Eine weitere Mieterhöhung ist dann erst wieder nach 3 Jahren möglich.

Tipp: Zügige Mieterhöhung in BallungsgebietenDurch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 01.05.2013 sind die Bundesländer ermächtigt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, die Kappungsgrenze von 20% auf 15% zu senken. In Berlin und München wurde das bereits kurz nach der Gesetzesänderung umgesetzt. Befindet sich Ihre Wohnung in einem solchen Ballungsgebiet, erfragen Sie bei Ihrer Stadtverwaltung unbedingt, wie hoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen ist. Liegt diese noch bei 20%, beeilen Sie sich mit Ihrer Mieterhöhung, damit Sie noch in den Genuss der 20%igen Erhöhung kommen.

Prüfen Sie die Sperrfrist Ihre Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn Sie 2 Fristen beachten:

• Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Hierbei sind allerdings weder Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen noch einvernehmliche Mieterhöhungen zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 18.07.07, Az. VIII ZR285/06).
• Sie dürfen die Miete frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung wieder erhöhen.

Beispiel: Zum 01.12.2012 haben Sie die Miete erhöht. Ab 01.07.2012 haben Sie die Miete wegen einer Modernisierung erhöht, da Sie in die Wohnung neue, energieeffiziente Fenster eingebaut haben. Unter der Wahrung der Jahresfrist können Sie Ihrem Mieter die nächste Mieterhöhung zum 01.12.2013 zustellen. Stimmt Ihr Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete erst mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, also zum 01.04.2014. Damit ist auch die 15- monatige Sperrfrist gewahrt.

Legen Sie besonderen Wert auf diese Formalien

Ihr Mieterhöhungsverlangen bedarf der Textform, das bedeutet, Sie müssen es schriftlich fixieren. Ihre Unterschrift ist aber für dessen Wirksamkeit nicht erforderlich. Daher können Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen durchaus auch per E-Mail verschicken. Das ist insbesondere dann von Vorteil für Sie, wenn Sie die Miete von mehreren Wohnungen erhöhen möchten.

Wichtig ist auch, dass Sie die Mieterhöhung genau benennen. Hierfür reicht es nicht, wenn Sie Ihrem Mieter schreiben, dass Sie die Miete um 50 € erhöhen. Nehmen Sie in Ihr Schreiben auf, welche Gesamtmiete Ihr Mieter aktuell zahlt. Weisen Sie ebenso den Betrag aus, um den die Miete erhöht werden soll. Berechnen Sie anschließend die neue zu zahlende Gesamtmiete. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Mieterhöhungsschreiben allen Mietern zustellen

Bevor Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben verfassen, werfen Sie bitte noch einmal einen Blick in Ihren Mietvertrag und überprüfen Sie, wer dort als Mieter festgehalten ist. In der Praxis kommt es nämlich häufig vor, dass Vermieter nur einen Mieter als Ansprechpartner haben, obwohl es mehrere Mieter gibt. Wenn Sie dann Ihr Mieterhöhungsverlangen nur an einen Mieter schicken, ist es unwirksam. Diesen fatalen Fehler können Sie durch einen Blick in den Mietvertrag vermeiden.

Vergleichswohnungen genau bezeichnen

Zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens benennen Sie Ihre 3 Vergleichswohnungen. Hierbei ist es wichtig, dass Sie diese Wohnungen so genau bezeichnen, dass Ihr Mieter diese ohne Weiteres finden kann, um deren Vergleichbarkeit zu überprüfen. Befindet sich die Wohnung in einem Geschoss mit weiteren Wohnungen, müssen Sie auch die genaue Lage der Wohnung (links, rechts, Mitte) angeben.

Übrigens: Ihr Mieter kann dann natürlich bei dem Bewohner um Einlass zur Kontrolle der Wohnung bitten. Wird ihm dieser nicht gewährt, muss er die Wohnung dennoch als Vergleichswohnung akzeptieren.

Tipp: Benennen Sie mehr als 3 VergleichswohnungenDer BGH hat es ausdrücklich für zulässig erklärt, wenn Sie mehr als 3 Wohnungen zum Vergleich benennen (BGH, Urteil v. 28.03.12, Az. VIII ZR 79/11). Nutzen Sie dies, denn zum einen erhöht das die Überzeugungskraft Ihres Schreibens, zum anderen haben Sie eine Vergleichswohnung„in Reserve“.

Fazit: Das Vergleichsmietensystem soll es Ihnen ermöglichen, eine am Markt orientierte Miete zu erzielen. Nutzen Sie diese Chance für sich und passen Sie Ihre Miete an.

Musterschreiben für ein Mieterhöhungsverlangen

Sehr geehrte Frau Mieterin, sehr geehrter Herr Mieter, seit der letzten Mieterhöhung vom … (Tag des Beginns der Zahlungspflicht der erhöhten Miete) sind mehr als 12 Monate vergangen. Somit habe ich laut § 558 ff. BGB die Möglichkeit, eine Erhöhung Ihrer Miete auf das ortsübliche Niveau, jedoch nicht mehr als 20% in den letzten 3 Jahren von Ihnen zu verlangen. Ihre bisherige Miete beträgt 500 € bei einer Wohnfläche von 50 m². Ich halte eine Erhöhung um 50 € für gerechtfertigt, sodass Ihre neue Miete 11 €/m² beträgt. Daraus berechnet sich folgende neue Miete:

Bisherige Miete: 500 €Mieterhöhung: 50 €Neue Miete 550 €Betriebskostenvorauszahlung 110 €Neue Gesamtmiete: 660 €

Zur Begründung verweise ich auf folgende Vergleichswohnungen.

1. Goethestraße 12, 2. OG rechts, Herr Müller, 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 55 m², monatliche Miete: 700 € = 12,72 €/m²
2. Goethestraße 12, 2. OG links, Herr Mayer, 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 60 m², monatliche Miete: 720 € = 12,00 €/m²
3. Schillerstraße 34, 1. OG links, Herr Gerber, 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 58 m², monatliche Miete: 720 € = 12,41 €/m²
4. Schillerstraße 34, 1. OG rechts, Herr Walter, 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon, 65 m², monatliche Miete: 750 € = 11,53 €/m²

Ich bitte Sie, der Erhöhung der Kaltmiete auf 550 € zuzustimmen. Bitte schicken Sie hierzu die anliegende Zustimmungserklärung unterschrieben an mich bis zum 31.03.14 zurück. Die erhöhte Miete wird sodann erstmals ab dem 01.04.14 fällig.

Mit freundlichen GrüßeVermieter

Wenn Ihr Mieter ständig verspätet zahlt – das können Sie tun

Leider gibt es immer wieder Mieter, die über eine schlechte Zahlungsmoral verfügen: Sie zahlen ihre Miete, wann es ihnen passt, häufig deutlich verspätet. Für Sie als Vermieter ist das ein großes Ärgernis, denn Sie müssen nun Ihrem Geld hinterherlaufen. Ich empfehle Ihnen: Seien Sie konsequent, lassen Sie sich das nicht bieten.

Ihr Mieter ist zur Zahlung der Miete im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats verpflichtet. Dennoch versuchen viele Mieter sich dieser Pflicht mit dem Argument zu entziehen, dass sie ihr Gehalt erst am 15. des Monats bekommen und daher erst später zahlen können. Dieses Argument ist aber weder überzeugend noch hilft es Ihrem Mieter weiter. Er ist nämlich zur Zahlung bis zum 3. Werktag eines Monats verpflichtet, egal, ob er gerade gut bei Kasse ist oder nicht.

Manchmal ist eine Mahnung hilfreich

Verstreicht der 3. Werktag eines Monats, ohne dass Sie den Eingang der Miete auf Ihrem Konto feststellen können, befindet sich Ihr Mieter automatisch in Verzug. Eine Mahnung benötigen Sie hierzu nicht. Allerdings gibt es viele Mieter, die auf eine Mahnung hin dann doch noch zahlen. Insofern kann Ihnen eine Mahnung durchaus helfen, auf recht unkomplizierte Weise zu Ihrem Geld zu kommen.

Möchten Sie sich die Mühe machen, Ihren Mieter bei verspäteter Zahlung anzumahnen, vergessen Sie bitte nicht, ihm die Kosten hierfür in Rechnung zu stellen. Sie haben durch seine verspätete Zahlung ja auch Kosten und Mühen.

Es ist zulässig und durchaus gängig, wenn Sie von Ihrem Mieter für Ihre Mahnung einen Pauschalbetrag von 2,50 € verlangen. Allerdings dürfen Sie diesen Betrag nur ansetzen, wenn Sie ihn darauf hinweisen, dass er berechtigt ist, Ihnen einen geringeren Verzugsschaden als diesen Pauschalbetrag nachzuweisen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VII ZR 154/04). Nehmen Sie daher den folgenden Satz in Ihr Mahnschreiben auf: „Die Kosten dieses Mahnschreibens berechne ich mit 2,50 €. Sie sind zum Nachweis eines geringeren Verzugsschadens berechtigt.“

Bei notorischen Spätzahlern: Verzugszinsen verlangen

Befindet sich Ihr Mieter mit seiner Mietzahlung im Verzug, haben Sie auch das Recht, von ihm Verzugszinsen zu verlangen. Diese betragen nach § 288 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der aktuelle Basiszinssatz beträgt –0,38%, sodass Sie Verzugszinsen in Höhe von 4,62% verlangen können.

Beispiel: Ihr Mieter befindet sich seit dem 07.11.2013 mit der Novembermiete in Höhe von 800 € in Verzug. Erst am 16.12. gleicht er diesen Rückstand aus. Zunächst berechnen Sie den Jahreszins (4,62% von 800 €, also 800 € x 0,0462), dieser beträgt 36,96 €. Dann berechnen Sie den Tageszins (Jahreszins : 365 Tage), dieser beträgt 0,1013 €. Schließlich berechnen Sie die Verzugssumme (24 Tage für November und 15 Tage für Dezember, also 39 x 0,1013 €). Die Verzugszinsen betragen somit 3,95 €.

Auch wenn die Verzugszinsen nur wenige Euro betragen – zumindest bei notorischen Spätzahlern – sollten Sie nicht darauf verzichten. Denn immerhin haben Sie den Aufwand, Ihrer Miete hinterherlaufen zu müssen.

Regelmäßige unpünktliche Zahlungen berechtigen zur Kündigung

Zahlt Ihr Mieter mehrfach verspätet, sollten Sie über die Beendigung des Mietverhältnisses nachdenken. Nach dem BGH sind Sie dann nämlich zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10). Anders als beim Zahlungsverzug müssen Sie Ihren Mieter hier aber zuvor abgemahnt haben. Das heißt, Sie müssen ihn – am besten nachweisbar schriftlich – zur pünktlichen Zahlung aufgefordert und ihm unmissverständlich klargemacht haben, dass Sie das Mietverhältnis bei weiteren unpünktlichen Zahlungen kündigen werden. Zahlt Ihr Mieter auf eine solche Abmahnung hin erneut zu spät, können Sie bereits nach dieser weiteren verspäteten Zahlung fristlos kündigen.

Fazit: Nehmen Sie unpünktliche Zahlungen Ihres Mieters nicht hin, schließlich müssen Sie Ihre Rechnungen ja auch pünktlich zahlen. Verlangen Sie zumindest Mahnkosten und Verzugszinsen. Das ist zwar nicht viel, aber Sie wissen ja: „Kleinvieh macht auch Mist“.

Tipp: So berechnen Sie den 3. WerktagPassen Sie bitte bei der Bestimmung des 3. Werktags auf, denn Sonn- und Feiertage zählen hier nicht mit. Nach dem BGH zählt der Samstag bei der Überweisung der Miete nicht als Werktag (BGH, Urteil v. 13.07.10, Az. VIII ZR 129/09). Daher kann der 3. Werktag auch schon mal der 5. oder 6. Tag eines Monats sein.