Mietaufhebungsvertrag erstellen: Inhalte + Checkliste

Ein Mietaufhebungsvertrag kann eine sinnvolle Lösung sein, um Mietverhältnisse vorzeitig und einvernehmlich zu beenden und Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Dabei ist es wichtig, dass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten kennen, damit der Mietaufhebungsvertrag rechtlichen Bestand hat. Dieser Artikel beschäftigt sich mit allen relevanten Punkten, die berücksichtigt werden müssen und in einem solchen Dokument nicht fehlen dürfen.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine gemeinsame schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die es ermöglicht, die Kündigungsfrist des Mietobjekts zu umgehen und somit das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden. Diese ist sowohl schriftlich als auch mündlich möglich, wobei sich empfiehlt, einen Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich festzuhalten. Gründe für den Vertragsschluss können beispielsweise sein, dass beide Parteien nicht mehr zufrieden mit dem Mietverhältnis sind. Durch den Mietaufhebungsvertrag werden die Vereinbarungen des Mietvertrages außer Kraft gesetzt und das Ende des Mietverhältnisses klar und fair geregelt. Wichtig ist lediglich, dass sowohl Vermieter als auch Mieter freiwillig zustimmen und niemand gezwungen wird.

Die Aufhebungsvereinbarung eines Mietverhältnisses kann jedoch auch nur einen Teil des schriftlich vereinbarten Mietvertrages betreffen. Soll beispielsweise der Mieter allein aus seiner mietvertraglichen Verpflichtung entbunden werden, das Treppenhaus zu reinigen, bedarf die entsprechende Regelung der schriftlichen Abfassung. Wir haben unter anderem eine Checkliste darüber erstellt, was sie alles im Aufhebungsvertrag festhalten müssen.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Es gibt viele Situationen, in denen ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoller ist als eine fristgerechte Kündigung und sowohl Vermietern als auch Mietern einige Vorteile bietet:

Welche Inhalte muss ein Mietaufhebungsvertrag enthalten?

In dem Aufhebungsvertrag sollten möglichst über alle gegenseitigen Verpflichtungen des Mietvertrages Regelungen getroffen werden. Hierzu gehören

• Bezugnahme auf den Mietvertrag
• Konkreter Termin für die Beendigung des Mietverhältnisses
• Konkreter Termin für die Räumung der Mietsache
• Klausel, wonach der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprochen wird, § 545 BGB
• Rückgabezustand, insbesondere Schönheitsreparaturen, Beschädigungen
• Ist noch über die Heiz- und Betriebskosten abzurechnen, ggf. über welche und bis wann?
• Wenn der Mieter Einbauten getätigt hat: Sollen diese entfernt werden oder in der Wohnung bleiben und der Mieter ggf. eine Ausgleichszahlung erhalten?
• Konkrete Voraussetzungen für den Fall der Verpflichtung einer Zahlung an den Mieter
• Wie und bis wann soll die Kaution abgerechnet werden?
• Abfindungsvereinbarung
• Ausgleichsklausel
• Datum und Unterschriften aller am Mietverhältnis beteiligten Parteien

Wird im Mietaufhebungsvertrag nicht angegeben, wann der Mietvertrag endet, endet dieser automatisch an dem Tag, an dem der Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird. In der Praxis fallen Vertragsende und Auszugstermin meist zusammen.

Schönheitsreparaturen im Mietaufhebungsvertrag

Das bevorstehende Ende des Mietverhältnisses bietet den Vorteil, den Zustand der Wohnung schriftlich zu dokumentieren, um auf dieser Grundlage die Pflichten des Mieters zu regeln.

Lassen Sie sich diesen Zustandsbericht vom Mieter unterschreiben und nehmen Sie im Aufhebungsvertrag hierauf Bezug – so kann der Mieter später nicht behaupten, dass die Wohnung doch noch ganz gut aussieht und Renovierungsarbeiten gar nicht erforderlich sind.

Folgende Regelungen bieten sich bezüglich der Schönheitsreparaturen für Sie an:

• Der Mieter wird von der Verpflichtung hierzu freigestellt
• Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen: In diesem Fall verwenden Sie einen Zustandsbericht, also ein detailliertes Mängelverzeichnis, und halten im Vertrag fest, bis zu welchem Tag die Arbeiten „sach- und fachgerecht“ ausgeführt sein müssen
• Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und Sie einigen sich, dass ein bestimmtes Unternehmen dies übernimmt. Der Mieter trägt die hierfür entstehenden Kosten
• Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, jedoch kann er diese Verpflichtung durch einen Pauschalbetrag abgelten. Betrag und Fälligkeit der Zahlung sind in diesem Fall genau anzugeben

Mietaufhebungsvertrag – Formulierungsbeispiele

Um Streit und Missverständnisse vorzubeugen, ist dem Mietaufhebungsvertrag voranzustellen, worauf genau sich seine Regelungen beziehen. Eine Regelung könnte beispielsweise so aussehen:

Gegenstand dieses Aufhebungsvertrages ist der Mietvertrag vom ………… über die Wohnung im Hause Schlüterstraße 10, 10623 Bremen, 1. Obergeschoss rechts, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad mit WC …“

Wenn es sich eigentlich von allein versteht, sollten der Aufhebungsvereinbarung noch einmal ausdrücklich festhalten, dass Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet bleiben, die Miete sowie die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu entrichten. Dies kann beispielsweise mit folgender Formulierung sichergestellt werden:

Bis zum Auszug ist der Mieter verpflichtet, die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung der Heiz- und Betriebskosten wie im Mietvertrag vom xx.xx.xxxx vereinbart zu bezahlen.

Endet das Mietverhältnis im Verlauf einer Abrechnungsperiode und zieht der Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf sofortige Abrechnung und Erteilung einer Zwischenabrechnung. Allerdings kann er verlangen, dass bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.

Auch Unterschrift und Datum dürfen nicht fehlen. Es verwundert zwar, doch passiert es gar nicht so selten, dass am Ende das Wichtigste vergessen wird: Die Unterschrift beider Vertragspartner. Seien Sie hier wachsam und tragen Sie auch das Datum der Vereinbarung ein.

Checkliste für einen guten Mietaufhebungsvertrag

Beim Erstellen eines Mietaufhebungsvertrags müssen Mieter und Vermieter auf einiges achten. Diese Dinge müssen in jedem Fall beachtet werden:

Kann ein Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung verfasst werden?

Ja, ein Mietaufhebungsvertrag kann auch noch nach der Kündigung durch den Vermieter oder Mieter verfasst werden. Diese Möglichkeit kann eine praktische und friedliche Lösung sein, wenn der Mieter beispielsweise vor Ablauf der Kündigungsfrist einen geeigneten Nachmieter findet. Beide Parteien können demnach schnellere Regelungen und eine einvernehmliche Lösung finden, mit welcher Sie frühzeitiger aus dem Mietverhältnis austreten können.

Ist eine Entschädigung oder Abfindung für den Mieter Pflicht?

Es ist keine Pflicht, dass Mieter im Falle eines Mietaufhebungsvertrages eine Entschädigung oder Abfindung erhalten. Allerding solle der Vermieter über eine Abfindung nachdenken, wenn er der Hauptinteressent an der Beendigung des Mietverhältnisses ist. Die Kaution dient im Regelfall dazu, den Mieter bei anfallenden Umzugs- und Maklerkosten, sowie dem Kauf neuer Möbel und möglichen anderen Kostenfaktoren zu unterstützen. Die Zahlung erfolgt jedoch nicht automatisch und muss immer im Gespräch zwischen beiden Parteien ausgehandelt und festgelegt werden.

Kann ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

Sobald der Mietaufhebungsvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, entfaltet er seine rechtliche Wirkung. Das bedeutet, dass beide Seiten grundsätzlich an die getroffenen Vereinbarungen gebunden sind. Ein einfacher Rücktritt ist daher nicht ohne Weiteres möglich.

Aus welchen Gründen darf ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen ein Widerruf oder eine Anfechtung des Vertrags denkbar ist:

• Irrtum: Es kann vorkommen, dass beide Parteien sich über wesentliche Aspekte des Vertrags geirrt haben. Dies könnte ein Grund sein, den Vertrag anzufechten.
• Täuschung oder Druck: Wenn eine der Parteien beim Abschluss des Vertrags getäuscht wurde oder unter unzulässigem Druck stand, kann dies ebenfalls einen Widerruf rechtfertigen.
• Nicht erfüllte Bedingungen: Wurden im Vertrag bestimmte Bedingungen festgelegt, die eine der Parteien nicht erfüllt hat, könnte dies auch einen Grund für einen Widerruf darstellen.

Sollte es einen der oben genannten Gründe oder einen anderen rechtlich relevanten Grund für den Widerruf geben, ist es wichtig, den anderen Vertragspartner schriftlich darüber zu informieren. Dabei sollte man klar und deutlich die Gründe für den Widerruf darlegen. Es ist zudem empfehlenswert, sich rechtlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass der Widerruf auch rechtlich Bestand hat.

Wichtig: Ein Widerruf kann kompliziert sein und erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist es ratsam, sich vor einem solchen Schritt von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einer Mieterberatungsstelle beraten zu lassen

Muss ein Mietaufhebungsvertrag notariell beglaubigt werden?

Es empfiehlt es sich, speziell bei Gewerberaum, den Mietaufhebungsvertrag notariell beurkunden zu lassen. Dies verursacht zwar Kosten, doch besteht auf diese Weise die Möglichkeit, dass sich der Mieter darin wegen seiner Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise liegt darin, dass Vermieter nicht erst einen Gerichtsprozess führen müssen, wenn der Mieter sich nicht an die Vereinbarungen hält. Verfügen Vermieter über eine derartige notarielle Vereinbarung, können sie nämlich direkt den Gerichtsvollzieher mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche beauftragen. Aus ihr ist die Vollstreckung nämlich ebenso möglich wie aus einem Urteil. Da Sie ein Urteil also nicht mehr brauchen, kann der Rechtsweg vermieden und Zeit und Geld gespart werden.