Mietrückstand: Was tun als Vermieter, wenn Mieter nicht zahlt?
Sie als Vermieter sind auf den ordnungsgemäßen Eingang Ihrer Miete angewiesen, sodass verspätete oder gar ausbleibende Zahlungen mehr als ärgerlich sind. Im schlimmsten Fall kommen Sie als Vermieter dadurch sogar in Bedrängnis aufgrund fehlender Liquidität. Es stellt sich somit die Frage, wie damit umzugehen ist, sollte Ihr Mieter seine Miete mehrfach nicht fristgerecht zahlen.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter einem Mietrückstand versteht und was Sie, der Vermieter, in solchen Fällen tun können. Wir gehen ferner darauf ein, wann eine Kündigung und eine Räumungsklage möglich sind sowie, wie Sie im besten Fall das Entstehen von Mietrückständen vermeiden können.
Was versteht man unter einem Mietrückstand?
Auf Grundlage des §535 Absatz 2 BGB haben Vermieter die Pflicht, als Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung an den Vermieter regelmäßig eine Miete zu zahlen. Von einem Mietrückstand wird unter der Voraussetzung gesprochen, dass der Mieter diesen Verpflichtungen nicht innerhalb der vereinbarten Frist nachkommt. Die Frist zum Zahlen der Miete wiederum ist innerhalb des Mietvertrages schriftlich fixiert.
Meistens ist das der dritte Werktag eines Monats, bis zu dem die Miete spätestens überwiesen sein muss. Ab dem Zeitpunkt, an dem diese Frist überschritten ist, handelt es sich rechtlich betrachtet um einen Mietrückstand.
Was tun, wenn Mieter die Miete nicht zahlt?
Falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und die Miete bisher nicht bezahlt hat, sollten Sie als Vermieter zeitnah handeln. Denn: Sie müssen sich ausbleibende Mietzahlungen nicht gefallen lassen. Wenn die Miete nicht gezahlt wird, können Sie den Mieter mahnen und bereits nach dem zweiten Monat kündigen.
Dennoch empfiehlt es sich, nicht direkt mit einer offiziellen Mahnung zu beginnen, sondern zunächst das offene Gespräch suchen. Den folgenden Ablauf empfehlen wir Ihnen als Vermieter, um bei einem Mietrückstand richtig vorzugehen:
- Gespräch mit dem Mieter: Im ersten Schritt sollten Sie Kontakt zu dem Mieter aufnehmen, dessen Zahlungen ausgeblieben sind. Möglicherweise reicht eine kurze Erinnerung aus oder Sie erfahren, dass die Überweisung zur Mietzahlung bereits in Auftrag gegeben wurde. In solchen Fällen sparen Sie sich weitere Aufwendungen Ihrerseits.
- Zahlungserinnerung: Leider fruchtet ein Gespräch mit dem Mieter im Hinblick auf die existierenden Mietrückstände nicht immer – oder aber der Mieter weigert sich. Aus dem Grund müssen Vermieter häufig einen weiteren Schritt gehen und eine Zahlungserinnerung verfassen.
- Schriftliche Mahnung mit Setzen einer Frist: Folgt auf eine Zahlungserinnerung ebenfalls kein Zahlungseingang, ist das Schreiben einer rechtswirksamen Mahnung zu empfehlen.
- Kündigung des Mietvertrages: Sollten sowohl das Gespräch mit dem Mieter als auch eine Mahnung erfolglos bleiben, haben Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht auf eine fristlose Kündigung.
- Räumungsklage: Manchmal passiert es, dass Mieter trotz ausgesprochener Kündigung zum genannten Termin die Wohnung nicht verlassen. In diesem Fall ist ein weiterer Schritt notwendig, nämlich die sogenannte Räumungsklage.
- Inkasso nutzen: Im besten Fall ist die Räumungsklage erfolgreich und der ehemalige Mieter ist inzwischen aus der Wohnung ausgezogen. Trotzdem existieren die Mietausfälle weiterhin, sodass Vermieter die Möglichkeit haben, ein Inkasso zu beauftragen.
Mit diesen Schritten möchten wir uns in den folgenden Abschnitten beschäftigen, damit Sie als Vermieter wissen, was Sie bei einem Mietrückstand Ihrer Mieter unternehmen können.
Gespräch mit dem Mieter – Tipps und Lösungsansätze
Existiert ein Mietrückstand, sollten Vermieter im ersten Schritt das Gespräch mit dem Mieter suchen. Manchmal haben Mietende tatsächlich einfach vergessen, die Überweisung der Miete vorzunehmen. In anderen Fällen hatten Mieter kurzfristige Liquiditätsprobleme, wobei die Miete anschließend nur wenige Tage nach der eigentlichen Frist überwiesen wird. Innerhalb des Gesprächs sollte möglichst versucht werden, eine einvernehmliche Lösung – insbesondere für die Zukunft – zu finden.
Zeigt sich im Rahmen des Gespräches, dass der Mieter die ausbleibende Mietzahlung nicht sofort begleichen kann, steht es Ihnen frei, eine kulante und einvernehmliche Lösung zu finden. Dazu verpflichtet sind Sie als Vermieter jedoch nicht.
Welche Inhalte muss die Mahnung wegen Mietrückstand beinhalten?
Innerhalb der Mahnung wegen Mietrückstand sollten folgende Inhalte zwingend angesprochen werden:
- Hinweis auf den Mietrückstand
- Zeitpunkt des Mietrückstands
- Aufforderung zum Bezahlen der ausstehenden Miete
- Setzen einer Frist bis zur Zahlung der offenen Miete
- Ankündigung rechtlicher Konsequenzen bei weiterhin ausbleibender Miete
Am folgenden Muster können Sie sich gerne orientieren, wie Sie eine Mahnung an den Mieter verfassen:
Mietrückstand: Wann darf Vermieter fristlos kündigen?
Mietrückstände müssen Vermieter nicht hinnehmen. Sie dürfen fristlos kündigen. Für die fristlose Kündigung müssen allerdings die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mieter ist mit der Miete zwei Monate in Folge komplett oder in Teilen in Verzug
- Offener Betrag muss mindestens die Höhe einer monatlichen Miete erreichen
- Mieter ist über längeren Zeitraum in Verzug, wobei die Summe der Beträge zwei monatlichen Mieten entspricht oder diese übersteigt
Muster-Vorlage: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters
Rechtliche Basis für eine fristlose bzw. fristgerechte Kündigung ist vor allem der § 573 BGB. An unserer Vorlage können sich Vermieter orientieren, wie die Kündigung des Mietverhältnisses aussehen könnte.
„Kündigung Ihres Mietverhältnisses für die Wohnung im Müllerweg 1, 3. Etage, links in 54321 Müllerdorf
Sehr geehrter Herr Müller,
hiermit kündige ich Ihnen das Mietverhältnis für Ihre oben genannte Wohnung fristlos aufgrund der Tatsache, dass Sie zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht bezahlt haben. Aufgrund dieses Umstandes bin ich dazu berechtigt, Ihnen die fristlose Kündigung auszusprechen.
Ich fordere Sie gleichzeitig auf, spätestens bis zum 30. November 2024 aus der Wohnung auszuziehen und mir sämtliche Schlüssel zu übergeben. Zudem weise ich Sie darauf hin, dass die Wohnungsübergabe in dem vertraglich fixierten Zustand zu erfolgen hat. Das bedeutet, dass eventuell notwendige Schönheitsreparaturen vorher noch durchzuführen sind.
Sollten Sie meiner Aufforderung nicht nachkommen, werde ich meine Rechte vor Gericht geltend machen und die entstandenen Kosten an Sie weiterleiten. Außerdem möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich auf Grundlage des § 546a Abs. 1 BGB für jeden Tag, den Sie die Mietsache zu spät herausgeben, eine Nutzungsentschädigung geltend machen werde.
Mit freundlichen Grüßen
Max Muster“
Wie funktioniert die Räumungsklage?
Um eine Räumungsklage anzustreben, muss der Vermieter vorher zwingend eine Kündigung ausgesprochen haben. Innerhalb der Räumungsklage sollten Vermieter darauf achten, dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung zu setzen.
Einzureichen ist die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Dabei sind Vermieter in der Pflicht, zu beweisen, dass das Recht auf Rückgabe der Wohnung existiert. Sollte das Amtsgericht der Klage folgen, wird ein Räumungstitel erlassen. Vermieter haben unter der Voraussetzung das Recht, einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen, der anschließend die Räumung durchführen kann.
Lohnt sich die Beauftragung von Inkasso-Unternehmen bei offenen Mieten?
Statistisch betrachtet ist das Eintreiben offener Forderungen durch eine Inkasso-Firma erfolgreicher, als wenn Sie als Vermieter auf eigene Faust versuchen, die rückständigen Mieten einzutreiben. Zudem besitzen Sie ein gesetzliches Vermieterpfandrecht, sodass Sie sich an Gegenständen aus dem Privatbesitz in Form einer Pfändung bedienen dürfen.
Prävention: Wie können Sie Mietrückständen vorbeugen?
Im besten Fall kommt es erst gar nicht zu einem Mietrückstand, sodass Vermieter die zuvor genannten Schritte nicht gehen müssen. Tatsächlich besteht die Option einer Prävention, mittels derer Vermieter zumindest die Wahrscheinlichkeit von späteren Rückständen der Miete reduzieren. Folgende Maßnahmen sind empfehlenswert:
- Regelmäßige Kommunikation mit dem Mieter
- Bonitätsprüfung vor Einzug und Unterschreiben des Mietvertrages
- Mietausfallversicherung
Eine regelmäßige Kommunikation mit dem Mieter hilft dabei, frühzeitig eventuelle Probleme zu erkennen. Darüber hinaus sollten Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages eine Bonitätsprüfung vornehmen. Diese zeigt, ob der Meter in finanzieller Hinsicht schon einmal negativ aufgefallen ist und zum Beispiel einen Schufa-Eintrag hat. Auch das Anfordern einer Mietbestätigung des bisherigen Vermieters kann eine Hilfe sein.
Um sich gegen eventuelle Mietrückstände abzusichern, können Vermieter eine Mietausfallversicherung abschließen. Diese zahlt meistens, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages keine finanziellen Probleme hatte und der Vermieter vorher eine Bonitätsprüfung vorgenommen hat.
Wann verjährt ein Mietrückstand?
Für Mietschulden gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die laut §195 BGB drei Jahre beträgt. Das Bedeutet für Vermieter, dass diese drei Jahre Zeit haben, die säumige Miete einzutreiben. Die Frist startet mit dem Ende des Jahres, aus dem der Mietrückstand resultiert.
FAQs zum Mietrückstand
