Mietnomaden erkennen, vorbeugen & loswerden – Tipps für Vermieter

Was kann man tun gegen Mietnomaden? Diese Frage beschäftigt zahlreiche Vermieter, die vielleicht schon einmal schlechte Erfahrungen mit solchen Personen in ihrer Wohnung gemacht haben oder vorbeugen wollen. Tatsächlich handelt es sich um ein nicht geringes Problem. Häufig bleiben Hauseigentümer auf dem Schaden sitzen, die ein Mietnomade finanzieller Art verursacht hat.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter Mietnomaden versteht, welche Wohnungen besonders gefährdet sind und wie Sie die Möglichkeit haben, solche Mieter zu erkennen. Ferner gehen wir darauf ein, wie Sie Mietnomaden wieder loswerden, ob eine Anzeige möglich ist und Versicherungen gegen dieses Risiko existieren.

Was versteht man unter Mietnomaden in der Wohnung?

Als Mietnomaden werden solche Mieter bezeichnet, die ein Mietverhältnis eingehen, obwohl sie wissen und auch planen, zukünftig keine Miete zu zahlen. Ferner haben die Mietinteressenten oftmals nicht vor, später selbst nach einer Kündigung durch den Vermieter wieder auszuziehen. Hinzu kommt häufig, dass die Wohnung nach der Räumung in einem sehr schlechten Zustand – zum Teil mit Schäden – hinterlassen wird.

Auf Seiten der Vermieter entstehen so häufig finanzielle Schäden im vierstelligen, manchmal sogar fünfstelligen Bereich. Durch den Wortteil „Nomaden“ soll verdeutlicht werden, dass diese Mieter von Wohnung zu Wohnung ziehen und in der Regel selten mehr als zwei bis drei Jahre am gleichen Ort wohnen.

Welche Wohnungen sind bei Mietnomaden besonders gefährdet?

Grundsätzlich besteht das mögliche Problem von Mietnomaden in nahezu jeder Art von Wohnung. Trotzdem gibt es einige Wohnungsarten, bei denen eine besonders große Gefahr besteht, dass sich dort Mietnomaden einquartieren könnten. Das sind insbesondere:

• Wohnungen in sehr guter Lage, oft mit hohem Mietpreis,
• Wohnungen in Regionen mit hohem Leerstand und
• Wohnungen, die ohne Immobilienmakler vermietet werden.

Mietnomaden möchten oft gerne luxuriös und in einer Bestlage wohnen, weil sie wissen, dass sie die Miete ohnehin nicht zahlen werden. Deshalb sind oft teure Wohnungen gefragt, was vielleicht auf den ersten Blick paradox klingen mag.

Eine Mietwohnung an Orten mit Leerstand ist deshalb besonders risikobehaftet, weil die entsprechende Vermieter sich darüber freuen, überhaupt Mieter zu finden. Deshalb sind sie oft bei der Auswahl nicht sehr kritisch.

Ebenfalls gerne gesehen sind für den Mietnomaden Wohnräume, bei denen kein Immobilienmakler die Vermittlung übernimmt. Das hat den Grund, dass private Vermieter leichter getäuscht werden können als professionelle Makler.

Prävention und Anzeichen: Wie erkennen Sie Mietnomaden?

Wie kann ich Mietnomaden erkennen? Mit dieser Frage beschäftigen sich zahlreiche Vermieter, weil es natürlich sehr vorteilhaft wäre, einen unerwünschten Mieter bereits im Vorfeld zu identifizieren und die Wohnung entsprechend erst gar nicht an ihn zu vermieten. Das Erkennen ist allerdings äußerst schwer, weil es nicht den einen, klassischen Mietnomadentyp gibt.

Zudem ist ein Mietnomade oft sogar sehr gut darin, optisch ansprechend aufzutreten und damit den Vermieter zu täuschen. Daher sind es manchmal sogar anscheinend besonders positive Merkmale, durch die sich ein Mietnomade zumindest zu Beginn auszeichnet, wie zum Beispiel:

• saubere und ansprechende Kleidung,
• gutes Benehmen und
• ein höherklassiges Auto (oft für einen Tag gemietet).

Zusammenfassend lässt sich in dem Punkt festhalten, dass sich Nomaden oft nicht an ihrem äußeren Anschein erkennen lassen. Sie haben als Vermieter allerdings andere Möglichkeiten, zumindest manche Anzeichen zu deuten, dass es sich um einen ungeliebten Mieter handeln könnte. Dazu gehören:

• eine negative Schufa-Auskunft oder die Weigerung, eine Schufa-Auskunft einzuholen und abzugeben,
• die fehlende Bereitschaft, Angaben zum vorherigen Vermieter und dem Mietverhältnis zu geben,
• die Weigerung, Einkommensnachweise vorzulegen, sowie
• kein Abgeben einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Wie können Vermieter Mietnomaden vorbeugen?

Um einem Mietnomaden rechtzeitig vorzubeugen, sind folgende Vorsichts- bzw. Präventionsmaßnahmen empfehlenswert:

• Fragenkatalog: Mieter können schon vor ihrem Einzug mittels eines Fragenkatalogs ausführlich beleuchtet werden, um ihr Wohnverhalten einschätzen zu können. Die Antworten können schriftlich notiert und vom Mieter unterzeichnet werden. Stellt sich heraus, dass der Mieter Falschangaben gemacht hat, kann er dafür nachträglich strafrechtlich belangt werden.
• Gründliche Identitätsprüfung: Fordern Sie den Personalausweis des Mieters an und überprüfen Sie festen Wohnsitz und Identität sorgfältig.
• Bonitätsprüfung: Holen Sie eine Schufa-Auskunft ein oder verlangen Sie andere Bonitätsnachweise, um die finanzielle Stabilität des Mieters zu überprüfen.
• Vorherige Vermieter kontaktieren: Nehmen Sie Kontakt zum vorherigen Vermieter auf, um Informationen über das Mietverhalten und mögliche Mietrückstände zu erhalten.
• Einkommensnachweise anfordern: Verlangen Sie mindestens drei aktuelle Einkommensnachweise, um die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters sicherzustellen.
• Arbeitsvertrag prüfen: Bei Vorhandensein eines Arbeitsvertrags, nehmen Sie Kontakt zum Arbeitgeber auf, um die Echtheit und Gültigkeit zu bestätigen.
• Kaution fordern: Um sicherzustellen, dass der zukünftige Mieter finanziell gut aufgestellt ist, sollten Sie stets eine Kaution vereinbaren. Lassen Sie sich dabei auf nicht weniger ein, als das gesetzliche Höchstmaß von 3 Kaltmieten. Denn auch diese Höhe ist häufig schon unzureichend, wenn der Mieter zum Beispiel pflichtwidrig bei Mietende nicht renoviert.
• Kaution vor Schlüsselübergabe: Übergeben Sie die Schlüssel erst nach Zahlung der Kaution oder zumindest der ersten Kautionsrate, um finanzielle Sicherheit zu gewährleisten.
• Online-Recherche: Führen Sie eine sorgfältige Internetrecherche über potenzielle Mieter durch, insbesondere in sozialen Medien, um mögliche Risiken aufzudecken.
• Mietrückstände überprüfen: Bitten Sie um eine Bescheinigung vom vorherigen Vermieter (offiziell: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), die bestätigt, dass keine Mietrückstände existieren. Probleme an dieser Stelle sollten als Warnzeichen dienen.
• Ein persönliches Gespräch: Im persönlichen Gespräch können Sie sich nicht nur einen Gesamteindruck von ihrem Mietinteressenten machen, der im besten Fall schon viel über seine Sorgfalt und Zuverlässigkeit aussagt. Vor allem können Sie die Gelegenheit auch nutzen, um Fragen zur finanziellen Situation zu stellen, solange diese mit dem Mietverhältnis in unmittelbarem Zusammenhang stehen, insbesondere also solche, die einen Rückschluss auf die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten geben. Achtung: Bei der Überprüfung Ihres Mietinteressenten dürfen Sie solche Fragen nicht stellen, welche die Privatsphäre des Mietinteressenten betreffen. 

Informationen für Vermieter: Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank?

Eine offizielle Mietnomaden-Datenbank, die solche Personenkreise enthält, gibt es nicht. Allerdings existieren verschiedene Anbieter von Datenbanken, die gegen ein Entgelt Bonitätsauskünfte geben. Manchmal können Sie dadurch Rückschlüsse auf eventuelle Mietnomaden ziehen.

Empfehlenswert ist es allerdings nicht, derartige Datenbanken zu nutzen. Oft stellt es bereits ein datenschutzrechtliches Problem dar, dass solche Informationen gespeichert sind und abgerufen werden können. Darüber hinaus werden sich zahlreiche Mietnomaden nicht in einer derartigen Datenbank finden. Daher ist es in der Praxis eine bessere Alternative, wenn Sie auf das Einholen einer Auskunft bei der Schufa bestehen – oder aber das öffentliche Schuldnerverzeichnis des zuständigen Amtsgerichts.

Schuldnerverzeichnis als Vermieter prüfen

Das Schuldnerverzeichnis ist ein öffentliches Register, das bei jedem Amtsgericht geführt wird. In das Schuldnerverzeichnis wird jede Person eingetragen, die vom Gerichtsvollzieher zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung geladen wurde und diese auch abgegeben hat. Erscheint die Person nicht zum Termin oder verweigert die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung grundlos, kann ein Haftbefehl erlassen werden, der ebenfalls im Schuldnerverzeichnis eingetragen wird.

Auch wenn der Schuldner nach Erlass des Haftbefehls die eidesstattliche Versicherung abgibt, können Sie das dem Schuldnerverzeichnis entnehmen. Die Eintragungen im Schuldnerverzeichnis sind grundsätzlich 3 Jahre gültig und werden in dieser Zeit nicht gelöscht.

Dies geschieht nur, wenn der Schuldner nachweist, dass er die Forderung, aufgrund derer er die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat bzw. für die ein Haftbefehl eingetragen wurde, befriedigt hat.

Für Sie bedeutet das, dass Sie anhand des Schuldnerverzeichnisses leicht erkennen können, ob es sich bei Ihrem Mietinteressenten um einen notorischen Nichtzahler handelt. Besteht ein Eintrag ins Schuldnerverzeichnis, vermieten Sie besser nicht an diesen Mietinteressenten

Kündigung und Räumung: Wie werden Vermieter Mietnomaden los?

Um Mietnomaden loszuwerden, können Vermieter unterschiedliche Schritte ergreifen. Sollten die vereinbarten Mietzahlungen, die im Mietvertrag festgehalten sind, ausbleiben, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung möglich.

Meistens ist eine Kündigung jedoch nicht ausreichend, damit Mietnomaden anschließend den Wohnraum auch verlassen. Stattdessen legen es die Nomaden häufig sogar darauf an, dass zum Beispiel eine Räumungsklage erhoben wird. Je nachdem, wie viele Mieten der Nomade bisher nicht zahlen konnte oder wollte, können Sie im Hinblick auf die Kündigung wie folgt vorgehen:

• 1 Miete im Rückstand: Abmahnung mit 10-Tage-Frist, danach (falls ignoriert) ordentliche Kündigung.
• 2 Miete oder mehr im Rückstand: Fristlose Kündigung aussprechen mit Frist für die Räumung von 14 Tagen.

In der überwiegenden Mehrheit aller Fälle ignorieren Mietnomaden die Kündigung seitens des Vermieters ohnehin. Dann ist die Räumung das letzte Mittel, welches Vermieter zur Verfügung steht. In diesem Fall müssen Sie eine Räumungsklage einreichen. Problematisch ist, dass es zum Teil mehrere Monate oder sogar ein Jahr dauern kann, bis Sie entsprechend einen Vollstreckungstitel erhalten, den der Gerichtsvollzieher anschließend durchsetzen kann.

Abhängig ist dieser Zeitraum vor allem davon, wie ausgelastet die Gerichte sind. Erst nach dem Erhalt eines derartigen Titels kann die Zwangsräumung tatsächlich vorgenommen werden. Zudem existiert die Möglichkeit, dass der Mieter eine Verlängerung der Frist beantragen kann. Diese kann sich wiederum auf bis zu einem Jahr beziehen.

Allerdings gibt es für betroffene Vermieter auch eine gute Nachricht: Soll eine Räumungsklage ausgeführt werden, kann das sogenannte Berliner Modell genutzt werden, auch als Berliner Räumung bekannt. Diese beinhaltet, dass statt des Gerichtsvollziehers der Vermieter selbst für die Räumung sorgen kann. Das spart in erster Linie Kosten und vor allem Zeit, sodass es sich um ein beschleunigtes Verfahren zur Zwangsräumung handelt.

Kann ich einen Mietnomaden anzeigen?

Alle Vermieter möchten sich verständlicherweise das Verhalten des Mieters nicht gefallen lassen, auch, um vielleicht zukünftige Eigentümer zu bewahren. Daher steht manchmal das Melden der Mietnomaden im Raum, insbesondere an die zuvor angesprochenen Datenbanken. Empfehlenswert ist dieser Weg allerdings nicht unbedingt, wiederum aus datenschutzrechtlichen können. Dabei geht es um die Herausgabe personenbezogener Daten, die rechtlich betrachtet oft eine Grauzone sind.

Das Recht auf eine Anzeige des Mietnomaden haben Sie als Vermieter allerdings ohne Einschränkung. Sollte der Mieter schon mit Abschluss des Mietvertrages und damit zu Beginn der Miete die Absicht gehabt haben, diese nicht zu zahlen, würde rechtlich betrachtet um sogenannten Einmietbetrug handeln. Das wiederum wäre eine vorsätzliche Täuschung. Rechtlich betrachtet stehen Ihnen die folgenden Optionen zur Verfügung:

• Zahlungsklage (Zivilrecht)
• Räumungsklage (Zivilrecht)
• Anzeige wegen Betrugs (Strafrecht)

Kosten für Kündigung, Zwangsräumung, Räumungsklage & mehr abdecken: Gibt es eine Versicherung gegen Mietnomaden?

Im Zusammenhang mit Mietnomaden entstehen betroffenen Vermietern häufig Kosten, die natürlich möglichst verhindert werden sollen. Deshalb beschäftigen sich Vermieter häufiger die Frage: Kann man sich gegen Mietnomaden versichern? Tatsächlich ist das möglich, denn am Markt werden sogenannte Mietausfallversicherungen angeboten, die umgangssprachlich oft als Mietnomaden-Versicherungen bezeichnet werden. Diese Versicherungen haben nicht zwingend immer den gleichen Inhalt, sodass Sie sich die Angebote näher betrachten sollten. In vielen Fällen ist es so, dass die zwei folgenden Leistungsarten enthalten sind:

1. Abdecken des Mietausfalls
2. Kostenübernahme bei Sachschäden

Jahresprämien und Versicherungssummen sind natürlich von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für eine solche Versicherung auf jährlich 60 bis 100 Euro. Meistens sind Schäden im Umfang von bis zu 6.000 Euro, manchmal bis zu 10.000 Euro abgedeckt.

Die besten Tipps gegen Mietnomaden

Am Ende uns Beitrages möchten wir Ihnen gerne einige Tipps an die Hand geben, die zusammenfassen, worauf Sie im Hinblick auf Mietnomaden achten sollten.

1. Ergreifen Sie Vorsichtsmaßnahmen. Ideal ist es, wenn Sie Mietnomaden vorweg erkennen. Dabei können einige Vorsichtsmaßnahmen helfen. Lassen Sie sich unbedingt einen Personalausweis vorlegen, möglichst eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters, lassen Sie sich eine Schufa-Auskunft zeigen und verlangen Sie zumindest ein Teil der Kaution vor Übergabe.
2. Lassen Sie sich nicht vom äußeren Anschein täuschen: Zahlreiche Vermieter fallen insbesondere deshalb auf Mietnomaden herein, weil sie sich von einem positiven Äußeren täuschen lassen. Gepflegte Kleidung, ein freundliches Auftreten und selbst höherpreisige Autos sind keinerlei Garantie dafür, dass es sich um seriöse Mieter handeln muss.
3. Seien Sie besonders kritisch als Inhaber bestimmter Wohnungsarten: Erwiesenermaßen sind manche Mietwohnungen überdurchschnittlich häufig von Mietnomaden betroffen. Deshalb sollten Sie als Vermieter besonders vorsichtig sein, wenn Sie eine solche Wohnung vermieten.
4. Gehen Sie konsequent gegen die Mietnomaden vor: Ist ein Mietnomade in Ihrer Mietwohnung? Dann ist konsequentes und rigoroses Vorgehen unerlässlich. Sprechen Sie zunächst eine Kündigung aus. Nutzen Sie ab dann sofort alle weiteren Rechtsmitteln, insbesondere die Räumungsklage. Die „Berliner Räumung“ kann den Vorgang oft deutlich verkürzen.
5. Schließen Sie eine Mietnomaden-Versicherung ab: Es gibt am Markt Versicherungsschutz gegen Mietnomaden. Meistens ist das eine sogenannte Mietausfallversicherung, die zumindest Ihren Mietausfall, manchmal auch Sachschäden, abdeckt.
6. Automatisierte Zahlungen: Ermutigen Sie den Mieter, automatisierte Mietzahlungen einzurichten. Dies minimiert das Risiko von vergessenen oder verspäteten Zahlungen.
7. Regelmäßige Kommunikation: Halten Sie den Kontakt zum Mieter aufrecht und fördern Sie eine offene Kommunikation. So können eventuelle finanzielle Schwierigkeiten frühzeitig erkannt und angegangen werden.