Mieteinnahmen versteuern: Beispiele und Tipps

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Mieteinnahmen, die versteuert werden müssen. Zu diesem Zweck werden sie in der Steuererklärung angegeben. Doch was müssen Vermieter beachten, wenn sie Mieteinnahmen versteuern? Welche Steuer fällt darauf an, gibt es einen Freibetrag und welche Ausgaben oder Pauschalen lassen sich als Vermieter geltend machen, um die Rendite zu erhöhen?

Welche Einnahmen gelten als Mieteinnahmen?

Alle Einkünfte, die aus der Vermietung von Immobilien entstehen, gelten als Mieteinnahmen. Damit sind aber nicht nur die eigentlichen Mietzahlungen gemeint, die Wohnungs- oder Hausmieter ihrem Vermieter überweisen, sondern auch die Nebenkosten. Und auch wenn Sie nur eine Garage vermieten oder einen Garten, dann müssen Sie die Mieteinnahmen aus diesem Objekt dem Finanzamt melden und als Einkünfte versteuern.

Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?

Vermieter sind dazu verpflichtet, alle ihre Miteinnahmen zu versteuern. Möglich ist das, indem sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angegeben werden. Folgende Steuern sind dabei relevant:

• Einkommenssteuer: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erhöhen das zu versteuerndes Gesamteinkommen.

• Umsatzsteuer: Unter Umständen, zum Beispiel wenn Vermieter gewerblich oder beruflich vermieten, kann auf die Miete Umsatzsteuer anfallen.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?

Es gibt keinen pauschalen Steuersatz, der auf Mieteinnahmen fällig wird. Die Höhe der Abgabe hängt vom persönlichen Steuersatz ab, der von 14 bis 42 Prozent (45 Prozent für Einkommen ab 277.826 Euro) reicht. Für die bessere Übersicht (Stand Februar 2025):

In der Steuererklärung wird dann alles zusammengerechnet und die Mieteinnahmen erhöhen das Einkommen aus Festanstellung oder Selbstständigkeit. Der Gesamtbetrag der Einkünfte wird dann mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Falls die Gesamteinnahmen inklusive Mieteinnahmen unter dem Grundfreibetrag liegen, fallen auf Mieteinnahmen keine Steuern an.

Wie können Vermieter die Steuerlast auf Mieteinnahmen reduzieren?

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, wie sie den Steuersatz auf Mieteinnahmen reduzieren können. Sowohl die Kosten für Anschaffungen im Zusammenhang mit der Immobilie als auch Werbungskosten rund um die vermietete Wohnung bzw. das vermietete Objekt können die Steuerlast senken:

• Zinsen für Immobilienkredite: Wenn Vermieter für ihre Immobilie einen Kredit aufgenommen haben, können sie die Zinsen als Werbungskosten in der Steuer geltend machen. Für die Tilgung gilt das aber nicht.

• Hausverwaltungskosten: Dazu zählen Nebenkosten wie Gebühren für die Müllabfuhr, für die Schornsteinwartung, für den Hausmeister und mehr. Sie können ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden. Haben Vermieter diese Kosten jedoch 1:1 auf Ihren Mieter umgelegt, dann sind diese Kosten in der Steuer für sie nur ein durchlaufender Posten und nicht in voller Höhe absetzbar.

• Abschreibung der Immobilie: Mit Abschreibung ist der Wertverlust eines Objekts gemeint, den Vermieter jährlich in der Steuererklärung geltend machen können. Wie hoch diese jährliche Abschreibung ausfällt, hängt davon ab, von wann das Objekt ist. Bei einer Immobilie, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurde, liegt die Höhe der Abschreibung bei 2 Prozent der Kosten, die für die Immobilie bezahlt wurden. Wurde die Immobilie vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt, beträgt die Höhe der Abschreibung sogar 2,5 Prozent. Auch Häuser, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können mit einem höheren Satz abgeschrieben werden: Er beträgt 3 Prozent.

• Grundsteuer: Tragen Vermieter die Kosten für die Grundsteuer in voller Höhe selbst, dann können sie sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen (ebenfalls in voller Höhe).

• Kosten für Versicherungen: Neben den Prämien für eine Gebäudeversicherung können Vermieter außerdem die Kosten für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, eine Hausratsversicherung, eine Gewässerschadenhaftpflicht und mehr als Werbungskosten steuerlich absetzen.

• Kosten für die Instandhaltung: Wenn im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie Kosten für Reparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen anfallen, können Vermieter diese absetzen.

• Sanierungskosten: Handelt es sich um echten Erhaltungsaufwand für die Immobilie, können Vermieter Sanierungskosten in voller Höhe geltend machen und als Werbungskosten berücksichtigen, wenn sie ihre Mieteinnahmen versteuern. Haben sie nicht nur in den Erhalt einer Immobilie investiert, sondern auch in ihre Verschönerung oder Verbesserung, dann handelt es sich um Herstellungskosten. Diese können sie im Rahmen der Gebäudeabschreibung über die Jahre steuerlich geltend machen.

Was müssen Vermieter beachten, um Ausgaben wirklich absetzen zu können?

Wenn Vermieter Werbungskosten und weitere Ausgaben in der Steuer geltend machen wollen, um die Abgaben auf ihre Mieteinnahmen zu mindern, dann sollten sie diese Ausgaben im besten Fall nicht bar bezahlt haben, sondern per Überweisung, Kartenzahlung etc.

Es empfiehlt sich, unbedingt alle Zahlungsbelege aufzubewahren und auf eine saubere Buchführung der Einkünfte und Ausgaben zu achten, um dem Finanzamt die Kosten nachweisen zu können. Bar bezahlte Ausgaben werden vom Finanzamt in der Regel nicht akzeptiert.

Gibt es für Mieteinnahmen einen Steuerfreibetrag?

Einen gesonderten Steuerfreibetrag für Mieteinnahmen gibt es für Vermieter nicht. Da die Miete zu den Gesamteinnahmen gerechnet wird, können Vermieter höchstens vom Grundsteuerfreibetrag profitieren – bis zu diesem Betrag wird keine Einkommensteuer fällig.

Mieteinnahmen versteuern: Was bleibt von 12.000 Euro im Jahr übrig? eine Beispielrechnung

Wie bereits erklärt, ist die Versteuerung von Mieteinnahmen für eine Immobilie komplex und hängt von zahlreichen Faktoren wie dem persönlichen Steuersatz sowie den getätigten Ausgaben ab. Eine stark vereinfachte Beispielrechnung gibt Ihnen ein Gefühl dafür, wie die Miete für eine Wohnung oder ein Haus versteuert werden muss.

Beispiel für Einkünfte aus Vermietung:

Sie haben eine vermietete Immobilie mit einer Jahresnettokaltmiete in Höhe von 12.000 Euro (1.000 Euro pro Monat).

Sie haben Werbungskosten in Höhe von 5.000 Euro, bestehend aus Kosten für Zinsen, Abschreibungen, Hausverwaltung, Versicherungen und mehr. Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen somit 12.000 Euro – 5.000 Euro = 7.000 Euro.

Diese werden nun auf Ihre Einkünfte aus Arbeit etc. angerechnet und dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent versteuert.

Auf die Einkünfte in Höhe von 7.000 Euro fallen dann 2.450 Euro Steuern an.

Ihnen bleiben somit noch 4.550 Euro Gewinn auf die Jahresnettokaltmiete in Höhe von insgesamt 12.000 Euro.

Wie können Vermieter ihre Steuerlast senken?

Um als Vermieter Steuern zu sparen, sind verschiedene Schritte empfehlenswert:

• Werbungskosten voll ausschöpfen und gezielt abschreiben: Mit Werbungskosten und Abschreibungen holen Vermieter das meiste aus ihren Mieteinnahmen heraus und machen sich alle steuerlichen Vorteile zunutze.

• Steuerberater zur Optimierung der Steuererklärung nutzen: Mit einem Steuerberater tappen Vermieter nicht länger im Dunkeln, was sie an welcher Stelle eintragen müssen, welche Einkünfte und Ausgaben sie wie absetzen können und welcher Freibetrag wo gilt. Er hilft dabei, als Vermieter Steuern zu sparen, den Gewinn aus der Miete zu optimieren und Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden.

• Miete an aktuelle Marktlage anpassen: Um Gewinne zu maximieren, können Vermieter mit den rechtlichen Vorgaben gehen, was die Gestaltung der Miete angeht. Dazu gehören auch regelmäßige Anhebungen des Mietpreises.

• Die Verteilung von Kosten z.B. für Instandhaltungen einer Immobilie auf mehrere Jahre (wenn möglich), um die steuerliche Abzugsfähigkeit zu optimieren.

• Gewerbliche Vermietung der Immobilie prüfen, um von Vorsteuerabzügen über die Umsatzsteuer zu profitieren.

Um mit einer Vermietung gewissenhaft umzugehen und steuerlich keine Fehler zu begehen, sollten sich Vermieter bei dem Thema stets auf dem Laufenden halten und die aktuellen Rechtsprechungen zur Steuer sowie ihre Pflichten kennen und die Fristen einhalten. Werden Einkünfte aus Vermietung nicht oder falsch angegeben, so kann dies vom Finanzamt als Steuerhinterziehung gewertet werden.

Fazit: Mieteinnahmen richtig versteuern

Mieteinnahmen als Vermieter zu versteuern, ist über die jährliche Steuererklärung möglich. Die Versteuerung erfolgt mit dem persönlichen Steuersatz und die Höhe der Steuerlast kann durch Werbungskosten, Abschreibungen und weitere Ausgaben reduziert werden. Einen speziellen Freibetrag nur für Mieteinnahmen gibt es nicht. Am besten lassen sich Vermieter von einem Steuerberater helfen – das schützt vor Fehlern, unnötigen Ausgaben und Ärger mit dem Finanzamt.