Mieter darf trotz Kündigung bleiben: Die Sozialklausel

Wenn Mieter eine Kündigung erhalten, weisen sie diese häufig mit dem Argument zurück, sie sei „sozial ungerechtfertigt“ und damit unwirksam.

Reagiert Ihr Mieter mit einem Schreiben dieses Inhalts auf Ihre Kündigung, beruft er sich auf die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegte Sozialklausel.

Sofern die Voraussetzungen dieser Klausel tatsächlich in der Person Ihres Mieters, in einer Person seiner Familie oder in einem anderen Angehörigen seines Haushalts erfüllt sind, darf Ihr Mieter trotz berechtigter Kündigung in der Wohnung bleiben.

Dies selbstverständlich unter Fortzahlung von Miete und Betriebskosten.

Praxisbeispiel

Sie haben sich eine Eigentumswohnung gekauft, da es in der Wohnung, in der Sie zurzeit selbst noch zur Miete wohnen, nur Ärger gibt. Die Eigentumswohnung ist aber zum Zeitpunkt des Kaufs vermietet.

Mit Verweis auf Ihren Eigenbedarf kündigen Sie dem Mieter. Dieser beruft sich jedoch auf die Sozialklausel und führt sein hohes Alter von über 80 Jahren sowie Gebrechlichkeit als Widerspruchsgrund an.

Dann müssen Sie das Mietverhältnis fortsetzen, obwohl Ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs prinzipiell als berechtigt anerkannt wird.

Sozialklausel: Strenge Voraussetzungen

Was Ihnen hier wie eine mittlere Katastrophe vorkommt, ist aber in der Praxis längst nicht so gravierend. Aufgrund der strengen, mit der Sozialklausel verbundenen Voraussetzungen gelangen die meisten Mieter, die sich auf eine Härte berufen, damit nämlich nicht zum gewünschten Erfolg.

So ist die Sozialklausel etwa nicht bei jeder Kündigung anwendbar. Oftmals versäumen Mieter aber auch die relativ kurze Widerspruchsfrist und in vielen Fällen ist ein Härtegrund im Sinne des BGB gar nicht gegeben.

Erfahren Sie in diesem Beitrag, woran die Berufung Ihres Mieters auf die Sozialklausel scheitern kann. Lesen Sie aber auch, was passiert, wenn er mit seinem Widerspruch Erfolg hat.

Nur in diesen Fällen greift die Sozialklausel

Die Sozialklausel, § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), besagt:

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Kein Widerspruch gegen fristlose Kündigung

Aufgrund dieser gesetzlichen Formulierung gehen Mieter immer wieder davon aus, dass ihnen das Recht, der Kündigung zu widersprechen, in jedem Fall zusteht.

Nicht selten erhält der kündigende Vermieter ein recht lapidar formuliertes Schreiben, womit sich der Mieter auf die Geltung der Sozialklausel beruft und die Kündigung daher für unwirksam hält. Sie müssen jedoch wissen, dass dies häufig nicht so ist.

Haben Sie beispielsweise Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann er sich gegen diese Kündigung – wie gegen alle anderen Fälle der fristlosen Kündigung auch – nicht mithilfe der Sozialklausel zur Wehr setzen. Auch das ist im Gesetz ausdrücklich geregelt.

Nur in folgenden Fällen kann Ihr Mieter auf die Sozialklausel zurückgreifen:

• ordentliche Kündigung
• erleichterte Kündigung
• Teilkündigung
• außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Bereits jetzt sei darauf hingewiesen: Das Recht Ihres Mieters, sich auf die Sozialklausel zu berufen, ist unabdingbar, das heißt, Sie können es nicht durch eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung ausschließen. Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Klausel, ist diese nichtig.

Ordentliche Kündigung nur bei berechtigtem Interesse

Wie Sie sicher wissen, dürfen Sie als Vermieter, anders als Ihr Mieter, das Mietverhältnis nicht grundlos kündigen. Auch im Fall der ordentlichen Kündigung müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Ein solches Interesse ist in folgenden Fällen gegeben:

• Ihr Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten in nicht unerheblicher Weise.
• Sie machen Eigenbedarf geltend.
• Sie sind durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung gehindert.

In der Praxis spielen vor allem die Verletzung der vertraglichen Pflichten und Eigenbedarf eine große Rolle.

Bei Zahlungsrückstand ist es vielleicht sicherer, abzuwarten

Seine vertraglichen Pflichten verletzt Ihr Mieter unter anderem, wenn er seine Miete nicht vollständig oder ständig unpünktlich zahlt. Hat der Zahlungsrückstand Ihres Mieters 2 Monatsmieten erreicht, sind Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Achtung: Hier lohnt es sich für Sie vielleicht abzuwarten, denn wie Sie jetzt wissen, ist die Sozialklausel bei der ordentlichen Kündigung anwendbar, bei der fristlosen dagegen nicht.

Praxisbeispiel

Sie haben Ihre Wohnung an einen Herrn vermietet, der mittlerweile stolze 91 Jahre alt und schon ein wenig gebrechlich ist. Von seinen 600 € Miete behält er nun schon seit 3 Monaten 200 € ein.

Er glaubt sich hierzu berechtigt, weil ihn der Lärm aus der Gaststätte im Untergeschoss des Hauses nun stört. Die Gaststätte war allerdings schon bei Einzug Ihres Mieters vorhanden.

In der Tatsache, dass Ihr Mieter 91 Jahre alt und gebrechlich ist, kann durchaus ein Härtegrund liegen, sodass er sich im Fall einer Kündigung auf die Sozialklausel berufen könnte.

Wenn Sie jetzt kündigen, müssen Sie also realistischerweise mit dieser Reaktion Ihres Mieters rechnen. Warten Sie dagegen ab, bis sich der Mietrückstand auf 2 Monatsmieten beläuft, können Sie direkt fristlos kündigen, und die Berufung auf die Sozialklausel ist Ihrem Mieter verwehrt.