Mieterhöhung bei Gewerberäumen: Sichern Sie Ihr Recht auf Rendite

Bei Vereinbarungen zu Miete und späteren Mieterhöhungen bestehen große Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverträgen. Einerseits können Sie die Neuvertragsmiete bei Mietbeginn frei vereinbaren. Eine Mietpreisbremse für gewerbliche Mietverträge gibt es nicht. Andererseits haben Sie aber auch kein gesetzliches Recht zur Anpassung der Miete an eine ortsübliche Vergleichsmiete. Die Erhöhung der Gewerbemiete sollten Sie daher im Mietvertrag regeln.

Fehlt eine Mietanpassungsvereinbarung im Mietvertrag, sind Sie an die einmal vereinbarte Miete bis zum Ende der Vertragslaufzeit gebunden. Bei langfristigen Verträgen und Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters können Mieterhöhungen dann schnell für 20 Jahre oder länger ausgeschlossen sein. Nehmen Sie daher in Ihren Gewerbemietvertrag unbedingt eine Mieterhöhungsmöglichkeit auf.

Mieterhöhung im Gewerbe: Indexmiete und Leistungsvorbehaltsklauseln

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Mietsteigerung mit der Entwicklung eines Indexes zu verknüpfen, meistens mit dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex.

Immer zulässig ist die Vereinbarung einer Leistungsvorbehaltsklausel. Hier ändert sich die Miete bei einer Indexänderung nicht automatisch, sondern ist unter festgelegten Bedingungen neu festzusetzen.

Musterformulierung:

„Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (Basis … [Jahr] = 100 Punkte) um mehr als 5 Prozent gegenüber dem Index bei der jeweils letzten Mietvereinbarung, so kann jede Partei eine Anpassung der Miete verlangen. Maßstab ist die jeweilige Indexänderung, soweit dies der Billigkeit entspricht.

Die neue Miete ist ab dem auf das Änderungsverlangen folgenden Monat zu zahlen. Wird sie nicht vom Vermieter geltend gemacht, so gilt dies nicht als Verzicht auf die Veränderung.“

Gewerbe-Mietvertrag: Indexmiete und Gleitklausel

Eine Regelung, nach der sich die vereinbarte Gewerbemiete bei einer Änderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung automatisch anpasst, ist demgegenüber nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt (§§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 Preisklauselgesetz, PrKG):

• Der Gewerbemietvertrag ist mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren abgeschlossen oder der Mieter hat das Recht, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern, und
• weder Mieter noch Vermieter werden durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt, insbesondere
• darf sich die Miete nicht überproportional zur Indexänderung erhöhen und
• bei einer Senkung des Indexes muss eine Mietsenkung zugelassen sein.

Vorhersehbare Mietanpassungen im Gewerbe: Staffelmiete

Sie können mit Ihrem Gewerbemieter aber auch eine Staffelmiete vereinbaren. An die für Wohnungen geltenden Einschränkungen sind Sie dabei nicht gebunden. So können Sie statt fester Euro-Beträge auch eine Erhöhung um bestimmte Prozentsätze vereinbaren. Die Miete braucht auch nicht jeweils mindestens ein Jahr lang unverändert zu bleiben.

Ihr Risiko bei einer Staffelmietvereinbarung besteht darin, dass die Entwicklung der allgemeinen Mietpreise nicht genau vorherzusehen ist. Bleiben Ihre Mietstaffeln hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurück, haben Sie keine Möglichkeit, eine Anpassung der vereinbarten Staffelmiete nach oben gegen Ihren Mieter durchzusetzen.

Musterformulierung:

„Die Miete erhöht sich jährlich zum 1. Januar um … %. Der Erhöhungsbetrag wird jeweils von der zuletzt geltenden Miete aus berechnet.“

Staffelmietvereinbarungen bieten den großen Vorteil, dass Sie und Ihr Mieter langfristig mit festen Beträgen kalkulieren können. Allerdings kann die vereinbarte Mietsteigerung im Lauf der Zeit erheblich von der tatsächlichen Entwicklung der Gewerbemieten vor Ort abweichen, sowohl zu Ihren Gunsten wie zu Ihren Lasten.

Einer Anpassung nach unten wird Ihr Mieter sicher jederzeit zustimmen. Bleiben Ihre Mietstaffeln aber hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurück, haben Sie keine Möglichkeit, eine Anpassung nach oben gegen Ihren Mieter durchzusetzen.

Mit großem Risiko für Ihre Gewerbefläche: Umsatzmiete

Bei Gewerbemietverhältnissen können Sie die Miethöhe an die Umsätze des Mieters koppeln. Da Sie jedoch auf den Umsatz des Mieters keinen Einfluss haben, ist hier höchste Vorsicht geboten.

Definieren Sie genau, wie die Miethöhe aus welchen Umsätzen des Mieters berechnet werden soll. Legen Sie immer eine Mindestmiete fest und vereinbaren Sie eine Betriebspflicht des Mieters.