Miete pro Quadratmeter: Entscheidend für Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann nicht unabhängig von der Quadratmeterzahl der vermieteten Wohnung durchgeführt werden.

Das Problem: Durch je mehr Quadratmeter die bisherige Miete geteilt wird, desto geringer ist die Miete pro Quadratmeter – und desto höher kann die Mieterhöhung ausfallen.

So auch im Urteilsfall: Hier ergab sich ausgehend von der höheren Quadratmeterzahl eine Miete von 6,46 €, während diese bei Anwendung der wirklichen Quadratmeterzahl schon bei 7,06 € gelegen hätte.

Da in diesem Fall die Mieterhöhung geringer ausgefallen wäre, war es aus Sicht der Mieterin verständlich, dass sie der Mieterhöhung nicht zustimmen wollte.

10%-Rechtsprechung gilt auch zugunsten der Vermieter

Der BGH gab jedoch der Vermieterin Recht und entschied, dass sie bei der Berechnung der Miete die im Vertrag angegebene Fläche zugrunde legen durfte.

Und zwar auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, solange die Abweichung nicht mehr als 10% ausmacht. Denn dann liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze.

Die Richter entschieden: Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10% ist es dem nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an dieser Vereinbarung festzuhalten (BGH, Urteil v. 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08).

Die „10%-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs – das gilt bei Flächenabweichungen

Betriebskosten:

• Selbst wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht zutrifft, bleibt diese für Ihre Betriebskostenabrechnung maßgeblich. Allerdings darf die Abweichung nicht mehr als 10% ausmachen.
• Denn macht der Unterschied von der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnfläche mehr als 10% aus, ist in der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06).

Mieterhöhung:

• Für die Berechnung der Miete kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an. Nur wenn die Abweichung mehr als 10% ausmacht, zählt die wirkliche Wohnungsgröße. Ist Ihre Wohnung tatsächlich um bis zu 10% größer als im Mietvertrag angegeben, ist die Quadratmetermiete also geringer als beabsichtigt.
• Dennoch können Sie für eine Mieterhöhung nicht von dieser geringeren Quadratmetermiete ausgehen. Zugrunde zu legen ist vielmehr die Quadratmetermiete, wie sie sich nach der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ergibt (BGH, Urteil v. 23.05.07, Az. VIII ZR 138/06).
• Dagegen ist die Quadratmetermiete in Wirklichkeit höher als vereinbart, wenn Ihre Wohnung tatsächlich um bis zu 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde. Hier können Sie also von der höheren Quadratmeterzahl des Mietvertrags ausgehen.
• Folge: Eine Mieterhöhung ist Ihnen in diesem Fall leichter möglich (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 205/08).

Mietminderung:

• Ist die Wohnung um weniger als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete grundsätzlich nicht mindern. Ausnahme: Er weist Ihnen plausibel nach, warum für ihn die Abweichung ausnahmsweise eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellt.
• Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete kürzen. Und zwar um die volle Diskrepanz: Ist die Wohnung beispielsweise um 13% kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete einschließlich der Betriebskosten ohne weitere Begründung auch um 13% mindern (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).

Mietkaution:

• Vermieten Sie eine Wohnung, dürfen Sie von dem Mieter maximal die 3-fache Monatsmiete ohne Betriebskosten als Mietkaution fordern. Ist die Wohnung mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag angegeben wurde, hat die damit zulässige Mietminderung auch Auswirkungen auf die Höhe der Mietkaution.
• In diesem Fall ist die Kaution ebenfalls zu reduzieren, und zwar auf die 3-fache – dauerhaft geminderte – Nettokaltmiete.
• Den vom Mieter zu viel gezahlten Kautionsbetrag darf er, auch im laufenden Mietverhältnis, zurückfordern. Dieses Recht hat Ihr Mieter jedoch nicht, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche weniger als 10% beträgt.
• Da der Mieter in diesem Fall auch nicht die Miete mindern darf, ändert sich auch nicht die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Mietkaution (BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 347/04).

Fristlose Kündigung:

• Bei einer nachträglich festgestellten Unterschreitung von mehr als 10% zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche darf der Mieter einer Wohnung den Mietvertrag fristlos kündigen.
• In diesem Fall ist der Mietmangel so erheblich, dass ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Dem Mieter ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.
• Der Berechtigung zur Kündigung steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die Flächenabweichung erst nach jahrelanger Nutzung festgestellt und der Vermieter damit konfrontiert wird (BGH, Urteil 29.04.09, Az. VIII ZR 142/08).

Mieterhöhung an wirksame oder vereinbarte Fläche ansetzen?

In einer Reihe von Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, welche Rechte Mieter haben, wenn die Mietfläche in Wirklichkeit kleiner ist, als es im Mietvertrag angegeben wurde.

In einer aktuellen Entscheidung mussten die Karlsruher Richter nun die Frage beantworten, welche Rechte Vermieter in diesem Fall haben. Konkret ging es darum, ob für die Berechnung einer Mieterhöhung die wirkliche oder die (unzutreffend) vereinbarte Fläche anzusetzen ist.

In dem Fall hatte eine Vermieterin gegen ihre Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt. Allerdings war im Mietvertrag die Wohnfläche mit 55,75 Quadratmetern angegeben, während sie tatsächlich nur 51,03 Quadratmeter beträgt.