Mieterhöhung nach Mietminderung: Bestrafung oder zulässige Vorgehensweise?

Wird die Hausfassade wegen Bauarbeiten eingerüstet, darf ein Mieter die Miete um 5% mindern (BGH, Urteil v. 13.07.10, Az. VIII ZR 129/09).

Ein Mieter darf die Miete verringern, wenn er im Mietgebrauch beeinträchtigt ist.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist dies der Fall, wenn das Gebäude eingerüstet wird, in dem sich die Mietwohnung befindet.

Weniger Licht, Lüftungsbeeinträchtigungen, eventuell die Unbenutzbarkeit des Balkons oder sogar Plastikfolien vor den Fenstern stellen Mängel dar, die eine Mietkürzung in Höhe von 5% der Miete und der Betriebskosten rechtfertigen.

Und zwar auch dann, wenn der Mieter – wie im Urteilsfall – bei Unterzeichnung des Mietvertrages wusste, dass das Haus wegen erforderlicher Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten demnächst eingerüstet wird.

Dieser Fall zeigt, dass eine Mietminderung aufgrund von Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten legitim ist, wenn der Mieter sich in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt sieht.

Was aber geschieht, wenn der Vermieter die Miete bei nächster Gelegenheit erhöht?

Kein Verstoß gegen Gleichbehandlungsgrundsatz

Auch wenn mancher Mieter das so sehen mag: Wenn Sie eine Mietminderung Ihres Mieters zum Anlass nehmen, bei nächster Gelegenheit seine Miete zu erhöhen, dann handelt es sich dabei nicht um eine ungerechte Bestrafung.

Dieses Vorgehen eines Vermieters hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung ausdrücklich für zulässig erklärt (BGH, Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 159/08).

Der Fall: Eine Wohnungsgenossenschaft hatte in einer Wohnanlage umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Den Mietern bot sie an, dass ihre Miete nicht erhöht wird, wenn diese dafür auf eine Mietminderung verzichten. Andernfalls gäbe es eine Mieterhöhung zum nächst möglichen Zeitpunkt.

Als ein Mieter wegen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub während der Bauzeit die Miete legitimerweise um 50% kürzte, reagierte die Wohnungsgenossenschaft mit einer Mieterhöhung. Die Richter des BGH gaben der Genossenschaft als Vermieterin Recht.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren erfüllt, und auch ein Verstoß gegen den genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz lag nicht vor.

Ärger und Streit können Sie vermeiden, wenn Sie mit Ihrem Mieter ein beiderseitiges Entgegengekommen durch Verzicht auf Mietminderung einerseits und Mieterhöhung andererseits vereinbaren. Dies bietet sich besonders an, wenn der Mieter vorübergehende aber unvermeidbare Unannehmlichkeiten hinnehmen muss, etwa bei Baumaßnahmen, die ja letztlich dem Mieter zugute kommen.

Machen Sie dabei deutlich, für welchen Zeitraum Sie auf eine Mieterhöhung verzichten wollen.