Mieterhöhung nach Modernisierung und Schönheitsreparaturen

Die Richter des BGH haben die Rechte der Mieter bei einer unwirksamen Renovierungsklausel weiter gestärkt – natürlich wieder zulasten der Vermieter.

Jetzt steht fest: Mieterhöhungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus sind unzulässig.

Nutzen Sie die allgemeine Erhöhungsmöglichkeit

Der BGH hat den Vermietern die Möglichkeit genommen, bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel wenigstens einen finanziellen Ausgleich durch Mieterhöhung zu erzielen.

Es ist nicht zulässig, so die Richter, dass ein Vermieter, der wegen Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel nun selbst renovieren muss, vom Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt (BGH, Urteil v. 09.07.08, Az. VIII ZR 181/07 und Urteil v. 11.02.09, Az. VIII ZR 118/07).

Oder versuchen Sie, unter Hinweis auf diese Mieterhöhungsmöglichkeit mit Ihrem Mieter eine neue, nun aber wirksame Schönheitsreparaturklausel als Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag zu vereinbaren.

Wichtig: Als Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung können Sie bei unwirksamer Renovierungsklausel jetzt Ihre Kostenmiete neu berechnen.

Da Sie selbst nun zu Renovierungen verpflichtet sind, erhöhen sich Ihre Instandhaltungskosten und damit die Kostenmiete nach § 28 der II. Berechnungsverordnung.

Dies können Sie durch einseitige Erklärung Ihrem Mieter gegenüber geltend machen (AG Wetzlar, Urteil v. 02.12.08, Az. 38 C 1882/07).

Tipp: Allgemeine Erhöhungsmöglichkeit nutzen!

Wenn Ihr Mieter derzeit eine Miete zahlt, die noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, nehmen Sie die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wenigstens zum Anlass, die Miete jetzt auf das ortsübliche Niveau anzuheben.

Die Jahresfrist und die Kappungsgrenze müssen Sie dabei natürlich wie bei jeder Mieterhöhung auf ortsüblichem Niveau beachten.

Bei preisgebundenen Wohnungen dürfen Sie die Miete einseitig erhöhen

Haben Sie eine preisgebundene Wohnung vermietet, und enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, dürfen Sie die Kostenmiete einseitig erhöhen. Zur Vereinbarung einer neuen, wirksamen Renovierungsklausel sind Sie nicht verpflichtet.

Dies folgt aus einem jetzt veröffentlichten Urteil des Amtsgerichts Ravensburg (AG Ravensburg, Urteil v. 24.06.09, Az. 10 C 1453/08).

Vermieter einer preisgebundenen Wohnung dürfen bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung erhöhen, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs inzwischen grundsätzlich geklärt hat (BGH, Urteil v. 24.03.10, Az. VIII ZR 177/09).

In dem jetzigen Fall wollte der Mieter diese Mieterhöhung vermeiden und bot dem Vermieter schließlich an, eine neue Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren, die den aktuellen gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Hierzu ist ein Vermieter aber nicht verpflichtet, befand das Ravensburger Gericht.

Sie dürfen also selbst abwägen, ob Sie lieber die Kostenmiete erhöhen und selbst die Renovierungen durchführen wollen. Oder ob Sie eine wirksame Renovierungsklausel mit Ihrem Mieter vereinbaren.

Leserfrage

„Ich plane, in meiner vermieteten Wohnung folgende Arbeiten vornehmen zu lassen: Einbau von Thermostatventilen und Installation einer Gegensprechanlage.

Muss ich diese Maßnahmen, obwohl ich auf ihrer Grundlage eine monatliche Mieterhöhung von allenfalls 7 € beabsichtige, dem Mieter ankündigen und muss er den Maßnahmen zustimmen?“

Bei beiden Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungen im Sinne des Mietrechts, da sie dazu dienen, Energie einzusparen bzw. den Wohnwert zu verbessern.

Grundsätzlich gilt: Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie dem Mieter nach Art, Umfang und Dauer 3 Monate vor ihrer Ausführung ankündigen und ihm auch die voraussichtliche Mieterhöhung mitteilen.

Wegen der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 BGB).

Dies gilt allerdings dann nicht, wenn es sich um eine sogenannte Bagatellmodernisierung handelt.

Das ist der Fall, wenn die Baumaßnahmen mit allenfalls unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden sind und sie zudem zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mietzinserhöhung von nicht mehr als 10 € im Monat, maximal aber 5% der Nettokaltmiete, führen.

Bei den von Ihnen vorgesehenen Maßnahmen gehe ich davon aus, dass sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen.

Und da sie für ihn zu keiner Mieterhöhung von mehr als 10 € im Monat führen, liegt eine sogenannte Bagatellmodernisierung vor.

Trotzdem müssen die Arbeiten mitgeteilt werden

Sie sind deshalb nicht verpflichtet, Ihre Modernisierung zu erläutern und mit 3-monatiger Frist anzukündigen. Allerdings müssen Sie Ihrem Mieter die Maßnahmen trotzdem ankündigen, sofern das Betreten seiner Wohnung erforderlich ist.

Diese Verpflichtung ergibt sich zwar nicht aus dem Modernisierungs-Paragrafen § 554 BGB, nach Meinung der Gerichte aber aus § 242 BGB – also aus „Treu und Glauben“.