Mieterhöhung: Sie müssen Vermieter sein

Nur der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen.

Wer Vermieter ist, können Sie dem Mietvertrag entnehmen.

Sollten Sie aber eine vermietete Immobilie erwerben, treten Sie zwar in den bestehenden Mietvertrag ein, die Miete können Sie aber erst rechtswirksam gegenüber Ihrem Mieter erhöhen, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Dies kann unter Umständen mehrere Wochen dauern.

Der Beispielfall:

Sie erwerben am 01.03.2010 eine vermietete Wohnung.

Den Kaufpreis für die Wohnung bezahlen Sie am 15.03.2010. Am 30.03.2010 sprechen Sie gegenüber Ihrem Mieter eine Mieterhöhung aus.

Im Grundbuch werden Sie als neuer Eigentümer am 20.05.2010 eingetragen.

Da das Mieterhöhungsverlangen vor der Grundbucheintragung erfolgte, ist Ihr Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Grundbucheintrag später erfolgt. Sie müssen nach dem 20.05.2010 eine neue Mieterhöhung aussprechen.

Sie können sich auch nicht das Recht zur Mieterhöhung vom Verkäufer der Wohnung abtreten lassen. Sollte hingegen der Verkäufer der Wohnung vor dem Verkauf eine Mieterhöhung gegenüber seinem Mieter ausgesprochen haben, so können Sie dieses Mieterhöhungsverlangen selbstverständlich gemäß § 566 BGB weiterverfolgen.

Zwangsversteigerung: Zeitpunkt Zuschlag entscheidend

Beim Erwerb ist also die Eintragung ins Grundbuch der entscheidende Zeitpunkt.

Sollten Sie eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung ersteigern, gilt der Zeitpunkt des Zuschlags (§ 90 Zwangsvollstreckungsgesetz). Eine Grundbucheintragung ist hier nicht erforderlich, um eine Mieterhöhung aussprechen zu können.

Erbschaft: Zeitpunkt Erbfall maßgebend

Sollten Sie eine Wohnung erben, ist der Zeitpunkt des Erbfalls entscheidend. Auch hier bedarf es vor dem Ausspruch einer Mieterhöhung keines Grundbucheintrags.

Achtung bei mehreren Vermietern

Achtung: Handelt es sich um eine Vermietermehrheit, muss die Mieterhöhung von allen Vermietern ausgesprochen werden. Das ist häufig anzutreffen bei Eheleuten, aber auch bei Erben- oder Eigentümergemeinschaften.

Sie können zwar grundsätzlich den oder die anderen Vermieter bei Abgabe der Mieterhöhung vertreten, denken Sie aber unbedingt daran, dass Ihre Bevollmächtigung durch Beifügung einer Originalvollmacht nachgewiesen wird.

Ihr Mieter muss das Erhöhungsverlangen nachweislich erhalten

Wichtig ist, dass Sie im Zweifel nachweisen müssen, dass Ihr Mieter das Erhöhungsverlangen tatsächlich erhalten hat.

Es kommt in der Praxis häufig vor, dass der Mieter einfach bestreitet, jemals ein Erhöhungsverlangen von Ihnen erhalten zu haben. Wenn Sie dann nicht das Gegenteil beweisen können, bleibt Ihnen nichts anderes übrig als nochmals eine Mieterhöhung vorzunehmen.

Sollte vielleicht schon ein Rechtsstreit anhängig sein, werden Sie diesen allein deswegen verlieren, weil Sie den Zugang des Erhöhungsverlangens nicht nachweisen können.

Erhöhung selbst übergeben und quittieren lassen

Der sicherste und auch günstigste Weg, Ihr Erhöhungsverlangen Ihrem Mieter zuzustellen, ist die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung durch Ihren Mieter. Eine andere Möglichkeit ist der Einwurf in den Briefkasten des Mieters durch einen Boten, der den Einwurf im Zweifel auch vor Gericht bezeugen kann.

Ihr Bote sollte sich daher vorsichtshalber aufschreiben, wann genau er das Schreiben eingeworfen hat.

Sollte der Weg zum Mieter zu weit sein und kein Bote zur Verfügung stehen, gibt es als sichere Alternative die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.

Die Kosten belaufen sich auf 7,50 €.

Einschreiben: Einwurf besser als Übergabe

Etwas unsicherer ist da schon das klassische Einwurf – einschreiben. Dabei handelt es sich um ein Einschreiben, das der Postbote in den Briefkasten einwirft und nur den Einwurf vermerkt, sodass Ihr Erhöhungsverlangen mit dem Einwurf durch den Postboten zugeht.

Das Einwurfeinschreiben wird von den allermeisten Gerichten als sicherer Nachweis des Zugangs gewertet, allerdings gibt es auch eine einzelne Entscheidung des OLG Koblenz vom 25.11.2005, wonach sich durch ein Einwurfeinschreiben der Zugang nicht zwingend nachweisen lässt (Az. 11 WF 1013/04).

Vermeiden sollten Sie allerdings bei der Zustellung das Übergabe-Einschreiben oder das Rückschein-Einschreiben.

Ist Ihr Mieter nämlich abwesend, wird Ihr Schreiben auf dem Postamt hinterlegt und Ihr Mieter wird benachrichtigt, dass er das Schreiben abholen kann.

Holt Ihr Mieter das Schreiben aber nicht ab, weil er beispielsweise für längere Zeit verreist ist, erfolgt auch kein Zugang.

Was Sie bei mehreren Mietern beachten müssen

Schreiben an alle Mieter richten

Oftmals wird an mehrere Mieter vermietet. Typisches Beispiel ist die Vermietung an Eheleute.

Ihr Mieterhöhungsverlangen müssen Sie auf alle Fälle an beide Eheleute richten. Andernfalls ist Ihr Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam.

Selbst bei getrennt lebenden Ehegatten muss das Erhöhungsverlangen auch an den ausgezogenen Ehegatten gerichtet werden. Das gilt im Übrigen zwischenzeitlich auch für Lebenspartner nach dem Lebenspartnergesetz (LPartG).