Mieterhöhung und die formalen Voraussetzungen

Wenn Sie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Ihrem Mieter verlangen wollen, müssen Sie zunächst darauf achten, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen die strengen formalen Anforderungen des § 558a BGB erfüllt.

Bedenken Sie, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen allein aufgrund von formalen Fehlern unwirksam sein kann.

Vermeiden Sie folgenreiche Fehler

Dabei müssen Sie wissen, dass Ihr Mieter, beziehungsweise ein hinzugezogener Rechtsanwalt oder Mieterverein ein Mieterhöhungsverlangen als Erstes nur auf formale Fehler hin untersucht.Erhöhungsverlangen sind in Textform zu erklären

Erklärung per E-Mail möglich

Mieterhöhungsverlangen müssen Sie gemäß § 558a BGB in Textform erklären.

Im Vergleich zur Schriftform ist das für den Vermieter eine Erleichterung, denn Sie können die Mieterhöhung so auch per E-Mail erklären.

3 Voraussetzungen der Textform müssen Sie dabei beachten:

• Sie müssen lesbare Schriftzeichen verwenden.

• Sie müssen Ihren Namen angeben.

• Sie müssen den Abschluss Ihrer Erklärung zu erkennen geben, was durch Ihre Namensnennung erfolgen kann.

Diese Angaben sind zwingend erforderlich

Erhöhungsbetrag und neue Miethöhe nicht vergessen

Sie müssen in Ihrem Erhöhungsverlangen auf alle Fälle den Betrag angeben, um den die Miete zukünftig erhöht werden soll.

Ebenso ist der neue Endbetrag auszuweisen. Wenn Sie dies nicht beachten, ist Ihre Mieterhöhung aus rein formalen Gründen unwirksam.

Zur besseren Verständlichkeit können Sie den neuen Quadratmeterzins angeben – müssen Sie aber nicht. Unzureichend ist es jedenfalls, nur die neue Quadratmetermiete oder nur den Erhöhungsbetrag auszuweisen.

Verlangen deutlich ausdrücken

Zwingend erforderlich ist zudem, dass Sie Ihrem Mieter klar und unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass Sie eine Erhöhung der Miete verlangen. Vermeiden Sie daher Formulierungen, die auf ein bloßes unverbindliches Angebot zur Änderung der Miete schließen könnten.

Sie müssen Ihr Erhöhungsverlangen auch begründen

Eine weitere zwingende Voraussetzung eines formal rechtmäßigen Erhöhungsverlangens ist dessen Begründung.

Sie müssen im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens schriftlich begründen, dass die von Ihnen verlangte erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Das Gesetz gibt Ihnen 4 verschiedene Möglichkeiten, eine Erhöhung zu begründen:

• Mit einem Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB)

• Mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB)

• Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB)

• Mit der Benennung von mindestens 3 Vergleichsmieten (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB)

So begründen Sie Ihr Erhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel

Mietspiegel ist für die Begründung die erste Wahl. Zwischenzeitlich gibt es 316 Städte und Gemeinden mit einem Mietspiegel.

Sie sollten daher zunächst bei der örtlichen Kommunalverwaltung anfragen, ob für Ihre Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde. Die Gemeinden stellen diesen oftmals im Internet zur Verfügung. Gelegentlich müssen Sie eine kleine Schutzgebühr von wenigen Euro bezahlen.