Mieterhöhung: Kein Anspruch auf schriftliche Einverständniserklärung

Im zugrunde liegenden Fall kündigte ein Vermieter aus Berlin seinen Mietern an, die Nettokaltmiete für die 101,67 m² große Erdgeschosswohnung um 65,87 auf 395,21 € ab dem 01.04.2009 erhöhen zu wollen.

Er verlangte, dass die Mieter dieser Erhöhung schriftlich zustimmten.

Die Mieter unterschrieben die Zustimmungserklärung nicht, zahlten jedoch ab April 2009 die erhöhte Miete.

Im Mietvertrag hatten Vermieter und Mieter vereinbart, dass Änderungen und Ergänzungen zum Mietvertrag nur gelten, wenn sie schriftlich vereinbart werden.

Da die Mieter die Zustimmungserklärung nicht unterschrieben hatten, verklagte der Vermieter die Mieter hierauf und wies darauf hin, dass nach dem Mietvertrag Schriftform notwendig sei.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage des Vermieters ab. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung zu der Mieterhöhung. Das Gericht traf seine Entscheidung entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), nach dem für Mieterhöhungsvereinbarungen die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge gelten (BGH, Urteil v. 08.10.97, Az. VIII ZR 373/96).

Zustimmung erfolgte durch Zahlung der Miete

Unter Beachtung dieser Grundsätze sei durch die vorbehaltlose Zahlung der Miete seit April 2009 eine konkludente, also schlüssige Zustimmung zur Mieterhöhung gegeben worden. Durch die monatliche Überweisung von 395,21 € hätten die Mieter deutlich erkennbar zu verstehen gegeben, dass sie der begehrten Mieterhöhung zustimmen.

Für eine konkludente Zustimmung genüge die zweimalige, vorbehaltlose Zahlung. Aus der Zahlung der erhöhten Miete könne der Vermieter nur folgern, dass der Mieter damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben wollte. Denn die stärkste Form des Einverständnisses sei nun mal die Zahlung.

Mietvertragliche Schriftformklausel ist unwirksam

Auch die Schriftformklausel des Mietvertrags stehe einer konkludenten Zustimmung durch mehrmalige Zahlung nicht entgegen. Die Klausel ist nämlich nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unwirksam.

Erweckt die vertraglich geforderte Schriftform bei dem Mieter den Eindruck, eine lediglich mündliche Abrede sei entgegen den allgemeinen Rechtsgrundsätzen unwirksam, ist die Schriftformklausel selbst unwirksam.

Gerade dies war hier der Fall, denn nach der Klausel sollten nur schriftlich erfolgte Vereinbarungen gültig sein. Folglich entstünde bei den Mietern der Eindruck, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung der Schriftform unterliege.

Sie stelle daher aus Sicht des Mieters eine bindende Regelung dar, deren Nichteinhaltung zwangsläufig zur Unwirksamkeit mündlicher Änderungsvereinbarungen führen würde. Nach BGB ist für die Zustimmung des Mieters eine besondere Form nicht erforderlich.

Prüfen Sie, wie die Zahlung erfolgt

Die vom AG Berlin-Schöneberg vertretene Auffassung ist nicht unumstritten, dennoch entspricht sie der herrschenden Meinung, wonach die mehrmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu werten ist.

Im Zweifel sollten Sie daher nicht auf der Erteilung einer schriftlichen Zustimmung bestehen.

Dies gilt jedoch nur, wenn die Zahlung Ihres Mieters tatsächlich als konkludente Zustimmung zu werten ist. Dies ist dann der Fall, wenn er die erhöhte Miete bewusst überweist, indem er etwa seinen Dauerauftrag ändert.

Erfolgt die Mietzahlung aber durch einen von Ihnen veranlassten Lastschrifteinzug und nimmt der Mieter lediglich die Abbuchung der erhöhten Miete hin, liegt darin noch keine Zustimmung. Auch bei einer Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt, können Sie nicht von einer Zustimmung zur Mieterhöhung ausgehen. In solchen Fällen verlangen Sie unbedingt die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung.

Mieterhöhung erfolgt einvernehmlich

Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, erfolgt dies nicht einseitig, sondern einvernehmlich mit Ihrem Mieter. Nach Zusendung eines Mieterhöhungsverlangens wird die Mieterhöhung erst wirksam, wenn Ihr Mieter zugestimmt hat.

Allerdings muss diese Zustimmung nicht schriftlich erfolgen und zwar auch dann nicht, wenn der Mietvertrag das vorsieht. So hat es jüngst das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 02.09.09, Az. 6 C 280/09).

Es reicht aus, wenn die Mieter zweimal hintereinander vorbehaltlos die erhöhte Miete überwiesen haben.