Mieterhöhung sozialer Wohnungsbau – wann ist sie möglich?
Eine Mieterhöhung in einer Immobilie mit dem Attribut „sozialer Wohnungsbau“ ist ein Sonderfall. Denn anders als bei freifinanzierten Immobilien bedarf es hier keiner vertraglichen Einigung der Mietparteien. Lesen Sie, worauf es ankommt.
Miete im sozialen Wohnungsbau an Kostenmiete gebunden
Bevor man sich über die Voraussetzungen der Mieterhöhung beim sozialen Wohnungsbau Gedanken macht, sollte man sich zunächst ins Gedächtnis rufen, wie sich die Miete generell zusammensetzt.
Bei einer öffentlich geförderten Wohnung darf der Mietpreis nicht über der Kostenmiete liegen. Die Kostenmiete umfasst die laufenden Aufwendungen, das heißt Kapital- und Bewirtschaftungskosten für das Mietobjekt.
Im Detail setzt sich die Kostenmiete aus den Zinsen und der Tilgung des Baudarlehens, der Verwaltungskostenpauschale, der Instandhaltungspauschale und dem Mietkostenwagnis zusammen.
Wann ist eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau möglich?
Bei einem Mietobjekt mit dem Stempel „sozialer Wohnungsbau“ handelt es sich um einen preisgebundenen Wohnungsraum.
Eine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn die laufenden Aufwendungen gestiegen sind und zwar ohne Eigenverschulden des Vermieters. Außerdem muss darüber eine schriftliche und amtlich genehmigte Erklärung des Vermieters mit genauer Berechnung vorliegen.
Was kann dazu führen, dass die Aufwendungen ansteigen?
Der Aufwand für Zinsen und Tilgung ändert sich dann, wenn das Baudarlehen neu verzinst wird. Das ist in der Regel alle 10 Jahre der Fall.
Auch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten werden regelmäßig der Preisentwicklung angepasst und von den Landesregierungen festgelegt.
Für die Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau ist keine Zustimmung erforderlich
Da es sich bei der Miete beim sozialen Wohnungsbau um eine preisgebundene Wohnung handelt, ist auch eine Vertragsänderung ohne Zustimmen des Mieters wirksam. Sie kann durch eine einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden.
Die erhöhte Miete muss schon im Folgemonat gezahlt werden. Zumindest dann, wenn die formal und inhaltlich korrekte Erhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats bei den Mietern eingegangen ist.
Tipp: Hier sollten Sie auf den Tag achten. Denn wenn die Erklärung erst nach dem 15. eintrifft, wird die Mieterhöhung erst einen Monat später wirksam.
Darauf ist in dem Mieterhöhungsschreiben zu achten
Das Gesetz stellt strenge Anforderungen an die Wirksamkeit der Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum. Die Vorgaben sind im § 10 WoBindG festhalten.
Diese Punkte sollten Sie überprüfen:
- Sind der Erhöhungsgrund und die genauen Beträge genau erkennbar? Ist die Mieterhöhung entsprechend berechnet (alte Kosten, neue Kosten, Erhöhung) und erläutert?
- Ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung beigelegt, auf der die Mieterhöhung basiert?
Diese Formvorschriften sind von Seiten des Vermieters unbedingt einzuhalten. Wurde die Kostenmiete überschritten, kann der überschüssige Betrag zurück gefordert werden.
Sonderkündigungsrecht auch beim sozialen Wohnungsbau
Ein außerordentliches Kündigungsrecht haben gibt es auch im preisgebundenen Wohnraum. Wenn der Mieter nicht mit der berechtigten Mieterhöhung einverstanden ist, kann er die Wohnung bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die neue Miete gültig ist, kündigen.
Wenn die Erhöhungserklärung zum Beispiel ab dem 1. Juli gelten soll, hat er das Recht, bis zum 3. Juli zu kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 31. August. Die Mieterhöhung tritt damit nicht ein.