Heizungsausfall: Rechte der Mieter und Pflichten der Vermieter

Ohne Heizung wird es im Winter bei Minusgraden schnell ungemütlich. Bei einem defekten Heizkörper oder einem kompletten Heizungsausfall ist daher schnelles Handeln gefragt: Besonders während der Heizperiode gilt es, die kaputte Heizanlage unverzüglich zu reparieren. Die Kosten tragen dabei Vermieter, denn sie sind zur Sicherstellung einer Mindesttemperatur in der Immobilie verpflichtet. Bleiben sie untätig, so können Mieter eine Mietminderung geltend machen. In diesem Artikel finden sowohl Mieter als auch Vermieter alle relevanten Informationen zu ihren Rechten und Pflichten rund um das Thema Heizungsausfall.

Rechte der Mieter bei einem Heizungsausfall

In einer Mietwohnung kann es immer einmal vorkommen, dass die Heizung ausfällt. Wird das Wasser ebenfalls über die Zentralheizung erwärmt, so gibt es in diesem Fall auch kein Warmwasser. Gerade bei Minusgraden ist dann zügiges Handeln gefragt – schließlich ist der Ausfall nicht nur gesundheitlich bedenklich, sondern kann auch weitere Mängel an der Immobilie (z. B. Schimmelbildung) verursachen. 

Aus diesem Grund stellt ein Heizungsausfall während der Heizperiode einen gravierenden Mietmangel dar. Den Umgang mit solchen Mängeln regelt der §536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). So haben Mieter im Fall eines Heizungsausfalles in den Wintermonaten ein Recht auf Mietminderung. Genauer gesagt besteht dieser Anspruch immer dann, wenn die Innentemperatur in den Räumen dauerhaft unter 20 Grad liegt. In diesem Fall können Mieter verlangen, dass die Heizung unverzüglich repariert und damit die Wohntauglichkeit der Mietsache wiederhergestellt wird. Andernfalls können sie gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche beim Eigentümer geltend machen. 

Dies ist allerdings eher die Ausnahme – schließlich sind auch Vermieter an einer guten Wohnqualität interessiert. Nichtsdestotrotz sollten Mieter bei einem Ausfall der Heizung möglichst unverzüglich das Gespräch mit dem Eigentümer bzw. der Hausverwaltung suchen. Denn die späteren Forderungen sind nur dann geltend zu machen, wenn der Heizungsausfall auch umgehend gemeldet wurde.

Schritt für Schritt: So sollten Mieter bei einem Heizungsausfall vorgehen

Folgende Schritte empfehlen sich für einen konstruktiven Umgang mit einem Heizausfall:

• Information an den Vermieter: Zunächst gilt es, den Schaden unverzüglich dem Vermieter zu melden. Um die Meldung sicher zu dokumentieren, ist neben einer ersten telefonischen oder mündlichen Information dabei auch eine schriftlich zugestellte Mängelanzeige sinnvoll. Diese sollte nicht nur Ort, Datum und Unterschrift beinhalten, sondern auch eine detaillierte Beschreibung des Schadens.
• Fristsetzung und Zahlung unter Vorbehalt: Ist die Wohnung auch trotz defekter Heizung weiterhin bewohnbar (z. B. in den Sommermonaten), sollten Mieter Rahmen der Mitteilung außerdem eine Frist für die Reparatur setzen. Diese Frist beträgt typischerweise etwa drei bis vier Tage. Am besten weisen Mieter in ihrem Schreiben außerdem darauf hin, dass die Mietzahlung für diesen Zeitraum nur unter Vorbehalt erfolgt. 
• Reparatur auf Vermieter-Kosten: Besonders bei Minusgraden im Außenbereich ist die Wohnqualität dagegen häufig so stark beeinträchtigt, dass die Frist von mehreren Tagen für die Mieter nicht zumutbar ist. Ist der Vermieter dann (z. B. am Wochenende) nicht erreichbar, können Mieter auch selbst einen Installateur beauftragen, der die defekten Bauteile auswechselt. Die Kosten für diese Reparaturen sind im Anschluss vom Wohnungseigentümer zu decken. Idealerweise sollten Mieter ihre Forderungen auch mithilfe eines schriftlichen Schadensberichts vom Handwerker begründen.
• Dokumentation des Schadens: Auch nach der Mitteilung an den Vermieter gilt es, den Schaden an der Heizung genau zu dokumentieren. Schadensprotokolle mit Messungen der Raumtemperatur zu verschiedenen Tageszeiten können ebenso wie Zeugenaussagen dabei helfen, den Defekt später gegenüber dem Vermieter oder einer Versicherung zu belegen. 
• Mietminderung und Schadenersatz: Wurde eine Frist zur Reparatur der Heizung gesetzt, die ohne Handlung des Vermieters abgelaufen ist, können Mieter im Anschluss eine Mietminderung geltend machen. Deren Höhe variiert je nachdem, wie stark der Schaden an Heizkörpern die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Bei fortgesetzter Verweigerung der Reparatur oder Zahlungsunwilligkeit des Vermieters haben in letzter Instanz außerdem die Möglichkeit, auf Schadenersatz zu klagen.

Häufig entscheiden sich Mieter für eine Mietminderung. Dabei stellt sich stets die Frage, in welcher Höhe diese angemessen ist. 

Richtwerte für die Mietminderung bei Heizungsausfall

Allgemein ist eine defekte Heizung während der Heizperiode fast immer Anlass zur Mietminderung. Denn im Sinne des Gesetzes handelt es sich um einen erheblichen Mietmangel, wenn sich die Wohnung nicht auf eine angemessene Temperatur heizen lässt – und gegebenenfalls noch dazu die Warmwasserversorgung ausfällt. Das beeinträchtigt die Lebensqualität schließlich erheblich. 

Für die konkrete Höhe der Mietminderung ist es jedoch entscheidend, wie stark die Wohntauglichkeit durch den vorliegenden Defekt beeinträchtigt ist. Als Faustregel gilt: Je niedriger die Raumtemperatur, desto größer der Anteil, um den sich die Mietzahlungen reduzieren lassen.

• 100 Prozent bei einem kompletten Heizausfall im Winter, sodass die Temperatur 10 Grad Celsius oder weniger beträgt und die Wohnung praktisch unbewohnbar ist
• 40 Prozent bei einer Zimmertemperatur von bis zu 15 Grad Celsius
• 20 Prozent bei einer Raumtemperatur von 16-18 Grad Celsius 
• 10 Prozent bei einer Temperatur unter 20 Grad Celsius

Dennoch sind die hier genannten Minderungsquoten nicht gesetzlich verankert, sondern aus vergangenen Urteilen abgeleitet. Im Einzelfall sollten Mieter deshalb alle Mängel genau dokumentieren und am besten eine Expertenmeinung einzuholen (z. B. vom Mieterschutzbund oder einem Fachanwalt). 

Rechenbeispiel: Mietminderung bei Heizausfall

Die Berechnungsgrundlage für die Mietminderung bildet die Warmmiete für die betroffenen Wohnräume (einschließlich Betriebskosten). Theoretisch ist die Minderung außerdem ab dem ersten Tag des Heizungsausfalls möglich und berechnet sich aus dem Anteil für die betroffene Wohnfläche und den vergangenen Tagen seit der Mietmängelanzeige.

Ein Beispiel: Der Mieter zahlt monatlich eine Warmmiete von 1.400 Euro für seine Wohnung mit 110 Quadratmetern. Seit zehn Tagen des laufenden Monats Dezember wird die gesamte Wohnung nur noch 15 Grad Celsius warm. 

• Schritt 1– Minderungsquote ermitteln und Minderung errechnen: Im Beispiel läge die Minderungsquote aufgrund des Heizungsausfalls bei 40 Prozent. 1.400 Euro x 0.4 = 560 Euro. 
• Schritt 2 – Dauer des Heizausfalls einrechnen: Diese beträgt für den Monat Dezember zehn Tage. Dadurch ergibt sich (560 Euro: 30 Tage) x 10 Tage = 187 Euro für den laufenden Monat.
• Schritt 3 – Anteil der Wohnfläche einbeziehen: Die gesamte Wohnung ist betroffen. Der Minderungsbetrag ergibt sich als (187: 110) x 110 Quadratmeter = 187 Euro. 

Die geminderte Miete für den Dezember beträgt 1.400 Euro – 187 Euro = 1.213 Euro. In der Regel ist eine Mietminderung nicht rückwirkend möglich, sondern würde mit dem Folgemonat abgerechnet. Für den gesamten Januar betrüge die geminderte Miete im oben genannten Beispiel somit 1.400 Euro-560 Euro = 840 Euro. Erfolgt die Reparatur innerhalb dieses Zeitraums, müssen Mieter den zurückbehaltenen Betrag für die Schadens-freien Tage entsprechend nachzahlen.

Pflichten der Vermieter

Vermieter sind dazu verpflichtet, gewisse Mindesttemperaturen in gewerblich genutzten Räumen wie auch Mietwohnungen sicherzustellen. Im Winter geschieht ist dafür zwangsläufig eine intakte Heizanlage erforderlich. Kommt es auch nur teilweise zu einem Heizungsausfall und die Raumtemperatur sinkt unter die minimal zulässigen Temperaturen, so gilt dies als erheblicher Mietmangel – und muss vom Eigentümer unverzüglich behoben werden.

Mindesttemperaturen 

Die vorgeschriebene Raumtemperatur in Wohngebäuden ist bereits seit den 90er Jahren ein Thema, das die Gerichte beschäftigt. Schon in einem Urteil aus dem Jahr 1991 legte der Bundesgerichtshof fest, dass in Wohnräumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius gewährleistet sein muss (BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Neuere Urteile differenzieren diesen Grundsatz weiter und schreiben vor, dass Einstellungen der Heizungsanlage folgende Temperaturen ermöglichen:

• Tagsüber ist in allen aktiven Wohnräumen eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius sicherzustellen.
• Nachts (zwischen 0 und 6 Uhr) kann die Temperatur auf minimal 18 Grad Celsius herabgesetzt werden (siehe Urteil des Amtsgerichts Köln aus dem Jahr 2016).
• Ausnahmen: Im Bad ist tagsüber die Mindesttemperatur von 22 Grad Celsius festgeschrieben. Im Schlafzimmer, das nicht als aktiver Wohnraum gilt, sind hingegen selbst am Tag 18 Grad Celsius vollkommen zulässig.

Diese Richtwerte sind auch außerhalb der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) bindend. Fallen die Außentemperaturen also bereits im September so weit, dass die Wohnungstemperatur dauerhaft unter 20 Grad Celsius (bzw. 18 Grad Celsius) sinkt, muss auch die Heizung nutzbar sein. Ansonsten sind eine Mietmängelanzeige sowie eine anschließende Mietminderung durch die Mieter zulässig. 

Vertragliche Vereinbarung zu Temperaturen 

Selten enthalten Mietverträge ein Übereinkommen über abweichende Mindesttemperaturen – denn laut verschiedener Gerichtsurteile sind Klauseln zu Mindesttemperaturen unter 20 Grad Celsius am Tag bzw. 18 Grad Celsius bei Nacht ohnehin unzulässig (LG Göttingen, Urt. v. 10.02.1988 – 5 S 160/87). Wurden hingegen im Vertrag höhere Mindesttemperaturen vereinbart, so wurden diese bisher als rechtlich bindend angesehen. Solche Abweichungen vom Mietvertrag stellen dementsprechend einen erheblichen Mietmangel dar und rechtfertigten somit auch eine formal korrekte Mietminderung.

Mit dem Inkrafttreten des dritten Maßnahmenpakets der Bundesregierung zum Energiesparen am 23. Februar 2023 wurden solche nach oben abweichenden Vereinbarungen jedoch zunächst für sechs Monate außer Kraft gesetzt. Vermieter müssen somit auch im Mietvertrag festgelegte Raumtemperaturen über 20 Grad (tagsüber) bzw. 18 Grad (nachts) nicht mehr länger gewährleisten. Dies soll Engpässen in der Gasversorgung vorbeugen und Mietern einen Impuls zum Energiesparen geben.

Vorgehen bei Defekt oder Ausfall der Heizung

Kommt es in einer Immobilie zum Defekt an einem Heizkörper oder gar einem kompletten Heizungsausfall, so sollten Vermieter folgende Schritte befolgen:

• Begutachtung des Schadens: Sobald Vermieter eine Mängelanzeige der Mieter erhalten, sollten sie zunächst persönlich überprüfen, ob ein Defekt an der Heizung vorliegt. Im Anschluss gilt es außerdem zu klären, welche Wohnflächen genau betroffen sind und wie sich der Schaden auf die tatsächlichen Raumtemperaturen auswirkt.
• Reparatur der Heizanlage: Ist der Heizungsausfall festgestellt, so gilt es, möglichst umgehend einen Installateur zu beauftragen, der die beschädigten Teile austauscht.
• Rechnungsübernahme: Sind Vermieter zum Zeitpunkt der Mietmängelanzeige nicht vor Ort, so sollten sie unter allen Umständen ausreichend Belege für den Schaden und alle vorgenommenen Reparaturen einfordern. Die Rechnung muss außerdem nur für Reparaturen übernommen werden, die für die Wiederherstellung der Mindesttemperaturen nötig sind.
• Überprüfung der Minderung: Auch eventuelle Mietminderungen gilt es von Seiten des Vermieters immer kritisch zu hinterfragen. Wohnungseigentümer sollten dabei im Zweifel mithilfe eines Rechtbeistands prüfen, ob Mietmängelanzeige und Fristsetzung rechtskonform erfolgt sind und die angesetzte Minderungsquote dem Defekt an der Heizung entspricht. Darüber hinaus ist im Kopf zu behalten, dass eine Mietminderung nicht von der Pflicht zur Reparatur befreit.

Fazit: Bei Heizungsausfall im Winter schnell aktiv werden 

Fällt die Heizung aus sollten sowohl Mieter als auch Vermieter schnell aktiv werden. Lässt sich die Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius am Tag und 18 Grad Celsius bei Nacht nicht mehr erreichen, muss der Mieter zunächst den Schaden mitteilen. 

Bei entsprechenden Wetterbedingungen gilt es dabei, dem Vermieter eine Frist zur Reparatur einzuräumen – bei Außentemperaturen unter null Grad können Mieter jedoch auch selbst einen Fachmann beauftragen. Kümmert sich der Vermieter trotz Fristsetzung jedoch nicht um die Schadensbehebung, sind sowohl eine Mietminderung als auch ein Schadenersatzanspruch möglich. Insgesamt ist es daher sowohl im Interesse der Mieter als auch des Eigentümers, einen Heizungsausfall schnell zu beheben.