Haben Sie Forderungen gegenüber Ihren Mietern, sollten Sie diese zeitnah einfordern.
Die meisten Ihrer Forderungen gegenüber Ihren Mietern unterliegen nämlich der 3-jährigen Regelverjährung.
Zu diesen Forderungen zählen vor allem:
- Mietforderungen
- Nebenkostennachforderungen
- Kautionsforderungen
- Nutzungsentschädigung
- Mietausfallschaden
- Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs
- Schadensersatzansprüche bei Verletzung des Mietvertrags
Selbstverständlich unterliegen auch die Ansprüche Ihres Mieters der 3-jährigen Verjährungsfrist, also etwa folgende Ansprüche:
- Rückzahlungsansprüche des Mieters nach Vertragsende
- Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete
- Auszahlung des Betriebskostenguthabens
- Rückzahlung der Barkaution
Macht Ihr Mieter Ihnen gegenüber eine dieser Forderungen geltend, verweigern Sie nach Eintritt der Verjährung die Zahlung unter Erhebung der Verjährungseinrede.
Die Verjährungseinrede erheben Sie, indem Sie die Zahlung mit der ausdrücklichen Begründung verweigern, dass die Forderung verjährt ist.
Das ist wichtig. Falls Sie dies nämlich in einem gerichtlichen Verfahren unterlassen, würden Sie trotz Verjährung der Forderung zur Zahlung verurteilt werden.
Achtung bei kürzeren Verjährungsfristen
Nicht alle Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. So unterliegt der Anspruch wegen Veränderung und Verschlechterung der Wohnung, der zum Beispiel auch Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen umfasst, lediglich einer 6-monatigen Verjährungsfrist.
Bei Ansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung beginnt die Verjährung bereits mit der Rückgabe der Wohnung, wobei der Tag der Rückgabe nicht in die Frist mit eingerechnet wird.
Ihre Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren daher nur dann mit Ablauf des 31.12. eines Jahres, wenn Ihr Mieter die Wohnung beziehungsweise die Schlüssel am 30.06. desselben Jahres zurückgegeben hat.
Hinweis: Da 6 Monate schnell vergehen, kontrollieren Sie diese Frist unbedingt engmaschig, am besten monatlich.
So berechnen Sie die Verjährungsfrist
Egal, ob Sie mitten im Jahr eine Betriebskostenabrechnung erstellt haben oder ob eine Monatsmiete offen ist, die am Anfang des Jahres fällig war: Die Verjährungsfrist für solche Forderungen beginnt immer erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist.
Sie endet nach 3 Jahren, und zwar genau am 31.12. um 24 Uhr.
Beispiel
Ihr Mieter hat im Jahr 2006 die Monatsmieten für August und Oktober nicht gezahlt. Die 3-jährige Verjährungsfrist dieser Forderungen hat mit Ablauf des 31.12.2006 begonnen. Das heißt, Sie können die Forderung bis einschließlich 31.12.2009 geltend machen, ab dem 01.01.2010 ist sie verjährt.
Ihr Mieter hat die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 im Juni 2006 erhalten. Die Nachforderung in Höhe von 98 € hat er bis heute nicht beglichen. Auch die Verjährungsfrist dieser Forderung hat mit dem 31.12.2006 zu laufen begonnen.
Daher haben Sie bis zum 31.12.2009 Zeit, Ihre Forderung geltend zu machen. Ab dem 01.01.2010 kann Ihr Mieter die Verjährungseinrede erheben.
Forderung erlischt nicht
Der Eintritt der Verjährung bewirkt nicht, dass Ihre Forderung erlischt. Ihr Mieter ist jedoch berechtigt, die Zahlung zu verweigern.
Zahlt er allerdings in Unkenntnis der Verjährung, kann er das Geleistete nicht mit Berufung auf die Verjährung zurückverlangen.
Sie hindert den Anspruch eben nur an seiner Durchsetzbarkeit.
Ihr Mieter muss sich auf die Verjährung ausdrücklich berufen. Würden Sie Ihren Mieter nach Ablauf der Verjährungsfrist verklagen, müsste er spätestens in der mündlichen Verhandlung Verjährungseinrede erheben.
Tut er das nicht, wird er trotz Ablaufs der Frist zur Zahlung verurteilt.
Doch verlassen Sie sich nicht auf die Unkenntnis des Mieters und beschreiten Sie den Rechtsweg trotz Eintritts der Verjährung. Meist kennen Mieter ihre Rechte nämlich genau oder lassen sich anwaltlich beraten.
Beugen Sie lieber vor, indem Sie den Eintritt der Verjährung verhindern.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
