Mietnebenkosten: Grundsteuer kann rückwirkend steigen

Die Grundsteuer ist einer der größeren Posten in der Nebenkostenabrechnung.

Daher ist es für Vermieter gut zu wissen, wie sie umgelegt werden kann.

Im Mietvertrag wird festgelegt, ob und, wenn ja, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Nach § 556 des BGB sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlage, Einrichtungen und des Grundstücks fortlaufend entstehen.

Für die Aufstellung der Betriebkosten ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV) maßgeblich.

Nach § 2 BetrKV zählt die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Grundstückes ausdrücklich zu den Betriebskosten und ist damit umlagefähig.

Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Mieter und Vermieter vereinbaren können, dass die Betriebskosten entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.

Eine Pauschale ist aber eher unüblich, da hier der Vermieter das Risiko steigender Nebenkosten allein trägt. Deshalb wird meist eine Betriebskostenvorauszahlung verlangt.

Wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen erhält, muss er die Vorauszahlung damit abgleichen. Ist der Betrag höher als die Vorauszahlung, kann er eine Nachzahlung vom Mieter fordern.

Ist der Betrag zu niedrig, muss er dem Mieter die Differenz zurückerstatten.

Der Vermieter muss die Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Über die Abrechnung muss er den Mieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums informieren, denn danach kann er keine Nachforderung mehr stellen.

Auch für den Mieter gilt eine 12-Monats-Frist: Nur innerhalb dieser Zeit nach der Zustellung der Abrechnung kann er Einwendungen geltend machen.

Mietnebenkosten: Grundsteuer kann rückwirkend erhöht werden

Die Grundsteuer wird in Deutschland von den Städten und Gemeinden für alle Arten von Grundbesitz erhoben.

Als Realsteuer richtet sie sich nur nach Art und Beschaffenheit des Grundstücks und der Immobilie, die finanzielle Lage des Eigentümers spielt keine Rolle.

Die Bestimmung der Grundsteuer erfolgt nach den Vorgaben des Bewertungs- und des Grundsteuergesetzes.

Allerdings multiplizieren die Gemeinden die berechnete Grundsteuer mit ihrem individuellen Hebesatz. So können sie ihre Einnahmen aus der Grundsteuer aktiv beeinflussen.

Die Gemeinden können diese Hebesätze, die für die Höhe der Grundsteuer entscheidend sind, rückwirkend erhöhen. Der Vermieter kann sich dagegen absichern, indem er in der Nebenkostenabrechnung einen Erhöhungsvorbehalt einbaut.

Die Gemeinden haben zwar bei der Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer das letzte Wort, aber sie dürfen sie auch nicht willkürlich festlegen: Die Bestimmung erfolgt nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes.

Grundsteuer: So wird sie berechnet

Zur Berechnung wird im ersten Schritt die Höhe des Einheitswerts des Gebäudes berechnet. Dieser ist entscheidend für die Höhe der anfallenden Steuer, denn er ist die Grundlage für alle weiteren Schritte.

Danach erhält der Eigentümer und die zuständige Behörde den Einheitswertbescheid von der ausstellenden Behörde, also dem zuständigen Finanzamt.

Auf dieser Grundlage wird der Grundsteuermessbetrag berechnet.

Dazu wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Dies Zahl ist ein Prozentsatz, der sich nach Art des Grundstückes richtet.

Der festgestellte Grundsteuermessbetrag wird dann im Grundsteuermessbescheid Eigentümer und Gemeinde zugestellt.

Mit dem Grundsteuermessbescheid kann die Gemeinde dann die genaue Höhe der Grundsteuer bestimmen: Sie multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den sie individuell festlegen darf.

Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine der Haupteinnahmequellen, daher stellt die Festlegung der Hebesätze ein sehr wichtiges Werkzeug für sie dar.