Mietpreis berechnen – die optimale Miete 2024
Für Vermieter stellt sich häufiger die Frage, auf welcher Grundlage sie am besten ihre Miete berechnen. Anhaltspunkte liefert vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete, die dem Mietspiegel entnommen werden kann. Beim Berechnen des Mietpreises für die Wohnung oder Immobilie haben Vermieter einige Punkte zu beachten.
In unserem Beitrag erfahren Sie, warum die Berechnung des richtigen Mietpreises wichtig ist und wie sie vorgenommen wird. Wir gehen darauf ein, was den Mietpreis beeinflusst, wann die Mietpreisbremse gilt und welche Mieterhöhung zum Beispiel in 2024 zulässig ist. Ferner beantworten wir weitere Fragen zu diesem für Mieter und Vermieter wichtigen Thema.
Warum ist die Berechnung des richtigen Mietpreises von Bedeutung?
Das Berechnen der Miete ist deshalb äußerst relevant, weil sich der Mietpreis darauf auswirkt, ob Mieter gefunden werden oder bestehende Mieter in der Wohnung oder Immobilie bleiben. Aus Sicht des Vermieters ist die Berechnung des richtigen Mietpreises wichtig, um eine möglichst gute Rendite mit der Immobilie zu erwirtschaften. Aus dem Grund sollte der Mietpreis weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden.
Wenn Sie sich als Vermieter für einen zu hohen Mietpreis entscheiden, verstoßen Sie nicht nur eventuell gegen Vorgaben, wie zum Beispiel die Mietpreisbremse. Darüber hinaus gehen Sie das Risiko ein, dass Sie nicht genügend Mieter finden und der Leerstand der Wohnung bzw. Immobilie eine Folge ist. Das wiederum führt zu Renditeausfällen oder sogar Verlusten.
Wird die Miete hingegen zu niedrig angesetzt, gehen Vermieter das Risiko ein, keine oder lediglich eine geringe Rendite zu erwirtschaften.
Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?
Beim Berechnen des richtigen Mietpreises ist im ersten Schritt relevant, dass gesetzliche Vorgaben eingehalten werden. Dazu zählen in erster Linie eine eventuelle Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung sowie die Kappungsgrenze, wenn es um eine Erhöhung einer bestehenden Miete geht. In dem Zusammenhang sind folgende Vorgaben zu beachten:
- Mietpreis liegt nicht mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mietpreis liegt höchstens 10 Prozent oberhalb der üblichen Vergleichsmiete bei einer Mietpreisbremse
- Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent bei geplanter Mieterhöhung zu beachten
Wenn es um das richtige Berechnen des Mietpreises geht, müssen diese Vorgaben beachtet werden. Darüber hinaus ist es stets eine individuelle Kalkulation, mit welchem Mietpreis der Vermieter die besten Chancen auf eine gute Rendite hat. Die Berechnung des idealen Mietpreises nehmen Sie demnach vor, indem sie einerseits Vorgaben wie die Mietpreisbremse beachten sowie andererseits die Miete dennoch so hoch ansetzen, dass Sie eine gute Rendite erzielen und sich noch genügend Mieter für die Immobilie oder die Wohnung finden lassen.
Wie hoch der Mietpreis dann ausfallen „muss“, hängt natürlich auch von Ihren Kosten in Verbindung mit der Immobilie ab. Hier spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle, denn Kosten reduzieren die Rendite und haben somit Einfluss auf den aus Sicht des Vermieters „idealen“ Mietpreis:
- Kaufpreis Immobilie bzw. Wohnung
- Kreditzinsen
- Rücklagen für Sanierungen bzw. Renovierungen
- Laufende Kosten für Verwaltung etc.
Was beeinflusst den Mietpreis?
Beim Mietpreis berechnen ist es wichtig, die Faktoren zu kennen, welche diesen beeinflussen. In der Übersicht gibt es folgende Einflussfaktoren, die sich auf den Mietpreis auswirken:
- Art der Immobilie
- Baujahr
- Ausstattung
- Lage
- Zustand
Lassen Sie uns kurz auf einige dieser Punkte eingehen.
Wie beeinflusst das Baujahr den Mietpreis?
Ein wichtiger Einflussfaktor auf den Mietpreis ist das Baujahr der Immobilie nebst der Größe. Dabei wird zum Beispiel zwischen einem Altbau und einem Plattenbau differenziert.
Das Baujahr ist deshalb relevant, weil sich daraus ableiten lässt, wann zum Beispiel die nächste, größere Sanierung notwendig ist oder inwiefern die Immobilie Energievorgaben einhalten kann. Das zu wissen ist für Vermieter wichtig, denn bei Sanierungen und Energiemaßnahmen entstehen Kosten, die in die Kalkulation des Mietpreises einfließen sollten. Ebenfalls relevant sind Ausstattung und Zustand der Wohnung.
Wie wirkt sich die Lage auf den Mietpreis aus?
Ebenfalls von größerer Bedeutung ist die Lage der Immobilie, die sich häufig deutlich auf den Mietpreis auswirkt, den Vermieter am Markt verlangen können. Während ein Mieter zum Beispiel für eine Wohnung in Bestlage bereit wäre, 20 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, wäre das in einer einfachen Lage vermutlich ein utopischer Mietpreis.
Es ist üblich, dass Immobilien im Hinblick auf ihre Lage in die folgenden Kategorien eingeteilt werden:
- Bestlage
- Gute Lage
- Durchschnittliche Lage
- Einfache Lage
Selbstverständlich haben Vermieter die Möglichkeit, für eine Immobilie oder Wohnung in Bestlage eine deutlich höhere Miete zu fordern, als es in durchschnittlicher oder einfache Lage der Fall wäre.
Beispiel für die Berechnung des Mietpreises
Im Folgenden möchten wir gerne eine beispielhafte Berechnung aufstellen, wie Sie den Mietpreis ermitteln können. Dazu gehen wir von folgenden Werten aus:
| Daten zur Wohnung / Immobilie | Angaben / Kosten pro qm |
| Größe | 90 qm |
| Baujahr | 1995 |
| Ortsübliche Vergleichsmiete pro qm | 11,50 Euro |
| Lagezuschlag pro Monat und qm | +0,80 Euro |
| Zuschlag für Fußbodenheizung | +0,70 Euro |
| Zuschlag für zweites Waschbecken | +0,50 Euro |
| Abschlag für Hochhaus | -0,50 Euro |
| Summe Ab- und Zuschläge | = 1,50 Euro |
| Mietpreis pro Monat und qm | 13,00 Euro |
Im Beispiel beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 11,50 Euro. Der Mietpreis von letztendlich 13,00 Euro überschreitet diese zwar. Aufgrund der Zuschläge ist das jedoch im Normalfall zulässig. Zudem liegt die Endmiete nicht über 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maximal dürfte die Wohnung für 13,80 Euro vermieten werden.
Welcher Mietpreis ist zu hoch?
Beim Mietpreis gibt es Grenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Als unangemessen hoch wird die Miete unter der Voraussetzung betrachtet, dass sie mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist das der Fall, handelt es sich eventuell sogar um einen Straftatbestand.
Mieter haben diesbezüglich Rechte, dagegen vorzugehen. Gilt eine Mietpreisbremse, ist bereits ein Mietpreis unangemessen hoch, der 10 Prozent über dieser Mietpreisbremse liegt.
Wie viel Mieterhöhung ist zulässig in 2024?
Wenn es um eine eventuelle Mieterhöhung geht, müssen Vermieter insbesondere die Kappungsgrenze im Jahre 2024 beachten, falls in der Stadt oder Region diese Grenze existiert. Die Kappungsgrenze legt fest, dass der Mietpreis binnen drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf.
Gesetzliche Grundlage ist in erster Linie Paragraph 558 Abs. 3 BGB. In einigen Städten bzw. Gemeinden liegt die Kappungsgrenze sogar bei ermäßigten 15 Prozent. Auch hier gilt eine Frist von drei Jahren, innerhalb derer die Miete maximal um diesen Prozentsatz erhöht werden darf.
Welcher Mietpreis gilt bei preisgebundenen Wohnungen?
Im Hinblick auf das Mietpreis berechnen spielen mitunter sogenannte preisgebundene Wohnungen für den Vermieter eine Rolle. Es handelt sich dabei um Wohnraum, der auf Grundlage öffentlicher Gelder errichtet wurde. Geht das Erschaffen der preisgebundenen Wohnungen auf vor 2002 zurück, wird mittels einiger Gesetze und Verordnungen im Detail festgelegt, wie der Mietpreis ausfallen darf. Diese allgemeine Preisbindung existiert nicht mehr für Wohnraum, der ebenfalls öffentlich gefördert wird, jedoch erst seit Januar 2003 existiert.
Was gilt beim Mietpreis in Staffelmietverträgen?
Kennzeichnend für eine Staffelmiete ist, dass der Vermieter mit seinem Mieter zu Beginn vereinbart, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang der Mietpreis später angehoben wird. Das kann zum Beispiel so aussehen, dass die Miete alle 2 Jahre um jeweils 0,80 Euro je Quadratmeter angehoben wird. Außerhalb dieser Vereinbarung sind dann keine anderen Mieterhöhungen zulässig. Der Vermieter muss in dem Fall besonders gut kalkulieren, da er den Mietpreis im Voraus für viele Jahre berechnet. Die Staffelmiete wird im entsprechenden Mietvertrag festgehalten. Vorgegeben ist, dass der Abstand zwischen zwei Mieterhöhungen ein Jahr oder mehr beträgt.
Was ist beim Mietpreis bei Indexmietverträgen zu beachten?
Bei einer sogenannten Indexmiete orientiert sich der zukünftige Mietpreis daran, wie sich die Lebenshaltungskosten entwickeln. Es wird zum Beispiel der offizielle Verbraucherpreisindex als Grundlage genommen, um im zweiten Schritt zu wissen, um wie viel Prozent die Miete ansteigen oder auch sinken wird. Die Besonderheit ist, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, die Indexmiete ohne Abhängigkeit von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren. Die Kalkulation des Mietpreises ist jedoch schwieriger, weil neben der Anpassung an den Index keine weitere Veränderung möglich ist.
