Mietrecht: Berufung auf die Sozialklausel nicht immer möglich

In der Vermietungspraxis ist es mittlerweile schon fast üblich geworden, dass Mieter sich im Fall einer Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Das geht sogar so weit, dass Mieter, die das Mietverhältnis selbst gekündigt haben, mit Berufung auf die Sozialklausel doch nicht ausziehen möchten.

Das geht natürlich nicht, für diesen Fall ist das Instrument der Sozialklausel nicht geschaffen.

Ihrem Mieter ist es auch im Fall der fristlosen Kündigung nicht möglich, sich auf die Sozialklausel zu berufen.

Auch für die folgenden Mietverhältnisse gilt die Sozialklausel nicht:

• wenn Sie Wohnraum gekündigt haben, der möbliert und Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist,
• wenn Sie Wohnraum gekündigt haben, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist.

Ihr Interesse muss das Mieterinteresse überwiegen

Liegt in der Person Ihres Mieters eine besondere Härte vor, führt das noch nicht dazu, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Vielmehr werden auch Ihre Interessen als Vermieter berücksichtigt.

Es findet eine Interessenabwägung statt, in die Ihr berechtigtes Interesse an der Kündigung genauso stark einfließt wie das Interesse Ihres Mieters am Verbleib in der Wohnung.

Voraussetzung für den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist, dass die Härtegründe Ihres Mieters schwerer wiegen als Ihr Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Als Faustregel gilt:

Droht durch die Kündigung und einen möglichen Umzug eine Gesundheitsbelastung oder -gefährdung, geht das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Mieterinteresse) dem Vermieterinteresse auf freie und selbstbestimmte Lebensgestaltung immer vor.

Gericht prüft vielfältige Vermieterinteressen

Zu Ihren Gunsten werden die Gründe berücksichtigt, die zu Ihrer Kündigung geführt haben. Diese Interessen fließen z. B. zu Ihren Gunsten in die Abwägung ein:

• Eigenbedarf
• unverschuldete persönliche Spannungen, insbesondere Streit mit dem Mieter
• Zerrüttung des Mietverhältnisses, insbesondere in einem Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung)
• wiederholte unpünktliche Mietzahlungen
• Verbesserung der Verhandlungsposition bei Verkaufsverhandlungen, die durch das bestehende Miet verhältnis beeinträchtigt werden etc.

Praxisbeispiel

Ihnen gehören zwei nebeneinanderliegende Wohnungen. Die eine bewohnen Sie selbst, die andere ist vermietet. Sie machen Eigenbedarf geltend, da Sie die Wohnung für Ihre Mutter benötigen, um die Sie sich kümmern müssen.

Das ist ein Interesse, was zu Ihren Gunsten berücksichtigt wird. Hat aber Ihr Mieter gerade eine Herzoperation hinter sich, von der er noch nicht genesen ist, ist dies ein Interesse, das das Ihrige überwiegt.

Er darf dann zumindest so lange in Ihrer Wohnung bleiben, bis er sich vollständig von seiner Operation erholt hat und der Umzug seine Gesundheit nicht mehr gefährdet.

Achtung: Bei der Interessenabwägung werden für Sie als Vermieter nur die Gründe berücksichtigt, die Sie in Ihrem Kündigungsschreiben auch angegeben und aufgelistet haben.

Anders als Ihr Mieter haben Sie auch nicht die Möglichkeit, Gründe später zu benennen oder nachzureichen.

Daher ist es besonders wichtig, dass Sie Ihr Kündigungsschreiben sorgfältig formulieren. Überlegen Sie genau, welche Gründe Sie zur Beendigung des Mietverhältnisses bewegen und führen Sie diese detailliert im Kündigungsschreiben auf.

Nur dann werden diese im Rahmen der Interessenabwägung Berücksichtigung finden.