Mietrecht: Das sind die Folgen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Zunächst einmal:

Sofern nicht die gesamte Betriebskostenabrechnung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, ist diese formell wirksam.

Verstoßen einzelne Abrechnungspunkte dem Grund nach gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss Ihr Mieter diese nicht zahlen.

Haben Sie die Betriebskosten zu hoch angesetzt, ist Ihr Mieter von den überhöhten Kosten freigestellt.

Sie müssen die Position also entsprechend reduzieren.

Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot: Wer muss was beweisen?

In der Regel behauptet ein Mieter, der Vermieter hätte gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, was der Vermieter bestreitet.

Geht die Sache vor Gericht, kann dort aber nur derjenige gewinnen, der die von ihm darzulegenden Tatsachen auch beweisen kann.

Bei der Frage nach einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat Ihr Mieter zunächst die Aufgabe, seine Zweifel an der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots konkret darzulegen. Er muss nachweisen, dass Sie unwirtschaftliche Betriebskosten angesetzt haben.

Mieter muss Einzelbelege prüfen

Hierfür ist es erforderlich, dass Ihr Mieter sich die Mühe macht, die zu Ihrer Abrechnung gehörenden Belege einzusehen.

In der Regel haben Sie – was den Anforderungen der Rechtsprechung auch genügt – keine Einzelpositionen aufgeführt, sondern Sie legen die einzelnen Positionen in der Abrechnung als Sammelpositionen dar.

So steht etwa bei der Position „Gartenpflegekosten“ nur der Gesamtbetrag und nicht die einzelnen Positionen wie Heckenschnitt, Rasenmähen etc.

Nur anhand der Einzelpositionen kann Ihr Mieter aber überhaupt ersehen, ob die Kosten der Gartenpflege in angemessener Höhe oder zu hoch angesetzt sind.

Hat Ihr Mieter die Belege gar nicht eingesehen, können Sie seinen Vorwurf, Sie hätten gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, getrost zurückweisen. Denn nur anhand der einzelnen Rechnungsbeträge lässt sich der Vergleich mit den für die konkrete Leistung üblichen Kosten ziehen.

Tipp

Für diesen Nachweis reicht aber der bloße Hinweis: „Die Betriebskostenposition X verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot“ nicht.

Ebenso wenig kann Ihr Mieter zu hohe Betriebskosten durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerten nachweisen (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10).

Vielmehr muss er darlegen, dass ein anderer Versorger preiswerter geliefert hätte – so der BGH für den Fall des Wärme-Contractings (BGH, Urteil v. 13.06.07, Az. VIII ZR 78/06).

Vermieter: Beachtung Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen

Hat Ihr Mieter den Nachweis unwirtschaftlicher Betriebskosten erbracht, müssen Sie beweisen, dass Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet haben. Das bedeutet, Sie müssen nun nachweisen, dass Sie ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Prinzip beachtet, also wirtschaftlich und sparsam gehandelt haben.

Erklären Sie die Wirtschaftlichkeit der in Frage gestellten Position, indem Sie die abgerechneten Kosten detailliert darlegen, die Abweichungen zu den Durchschnittswerten erläutern und damit die Erforderlichkeit der von Ihnen abgerechneten Kosten beweisen (so etwa AG Frankfurt am Main, Urteil v. 05.06.02, Az. 33 C 4255/01-28).

Höhere Preise begründen

Liegen die von Ihnen angesetzten Kosten über dem Durchschnittswert, müssen Sie den Nachweis der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots erbringen, indem Sie Ihre Argumente darlegen, die den höheren Preis rechtfertigen (so etwa Landgericht Heidelberg, Urteil v. 26.11.10, Az. 5 S 40/10).

Benennen Sie etwa Zeugen dafür, dass der von Ihnen beauftragte Handwerker besonders sorgfältig arbeitet. Oder legen Sie den Vertrag vor, aus dem sich ergibt, dass das von Ihnen beauftragte Dienstleistungsunternehmen zusätzliche Aufgaben wahrnimmt, die für die Anlage vorteilhaft sind.

Vergessen Sie auch nicht den Hinweis, dass Sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht dazu verpflichtet sind, den billigsten Anbieter zu wählen.

Alle Argumente nennen

Gehen Sie hier auf Nummer sicher und beschränken Sie sich nicht nur auf ein Argument. Nennen Sie alle Argumente, die Ihre Sache unterstützen und für die von Ihnen gewählte Maßnahme sprechen. Das wird Ihnen vor Gericht im Zweifel weiterhelfen.

In diesem Fall muss Mieter auch unwirtschaftliche Kosten tragen

Nach dem BGH gibt es eine Situation, in der Ihr Mieter sogar unwirtschaftliche Betriebskosten tragen muss. Dann nämlich, wenn der strittige Vertrag bereits vor dem Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Zu hohe Kosten von Altverträgen muss Mieter tragen

Im entschiedenen Fall ging es um einen Wärmelieferungsvertrag, der 1999 abgeschlossen worden war. Das Mietverhältnis mit dem Mieter, der diesen als nicht wirtschaftlich beanstandete, war aber erst im Jahr 2000 begründet worden (BGH, Urteil v. 28.11.07, Az. VIII ZR 243/06).

Hier musste der Mieter die Betriebskosten tragen, obwohl sie eigentlich unwirtschaftlich waren.

Rügt Ihr Mieter einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, prüfen Sie:

1. Keine ausreichende Darlegung des Verstoßes: Konkret: Wäre Leistung preiswerter erbracht worden?
2. Kostentragung trotz Verstoßes, wenn Vertrag vor dem Mietvertrag abgeschlossen wurde.
3. Für den Fall höherer Kosten: Sprechen sachliche Gründe für höhere Kosten?

Trifft einer dieser Punkte auf Ihren Fall zu, muss Ihr Mieter die Kosten tragen.