Mietrendite berechnen: So ermitteln Vermieter die Höhe der Rendite
Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie die Mietrendite berechnen. Diese bezieht unter anderem den Kaufpreis und vor allem Mieteinnahmen auf der einen sowie Kosten auf der anderen Seite mit ein. Ohne eine angemessene Mietrendite ist der Kauf der Immobilie mit dem anschließenden Vermieten nicht rentabel.
In unserem Beitrag erfahren Sie, was die Mietrendite ist und wie Sie die Rendite für die Vermietung berechnen. Wir gehen ferner auf den Unterschied zwischen der Netto- und der Bruttomietrendite ein, wie hoch eine gute Mietrendite ausfallen sollte und was Sie grundsätzlich im Zusammenhang mit der Rendite von Immobilien beachten sollten.
Was ist die Mietrendite?
Bei der Mietrendite handelt es sich um eine wichtige Kennzahl, die für Immobilienanleger und Vermieter von Interesse ist. Sie sagt etwas darüber aus, wie hoch die Rendite einer vermieteten Immobilie bzw. Wohnung ausfällt. An der Mietrendite lässt sich somit ablesen, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, in welchem Verhältnis die Kosten zu den Einnahmen stehen und ob der Kaufpreis eine gute Rendite zulässt.
Konkret wird mit der Mietrendite der jährliche Ertrag in ein Verhältnis zum investierten Kapital nebst der Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen, gesetzt. Ob sich die Investition vermutlich lohnen wird, lässt sich an der Rendite für die Immobilie ablesen.
Mietrendite: Kriterien und Faktoren
Ob die Mietrendite für den Vermieter und Eigentümer hoch genug ausfällt, hängt insbesondere vom Kaufpreis der Immobilie und davon ab, welche Mieteinnahmen in der Zukunft generiert werden können. Diese zwei Faktoren wiederum sind von mehreren Einflüssen abhängig, insbesondere:
- Lage der Immobilie
- Zustand des Objektes
- Ausstattung der Immobilie oder Wohnung
Neben den Mieteinnahmen und den anderen Kriterien hat auch die Entwicklung der Bevölkerung einen Einfluss auf den Kaufpreis und die Höhe der Brutto- bzw. Nettomietrendite.
Wie rechnet man die Mietrendite aus?
Zum Berechnen der Mietrendite sind mehrere Daten und Angaben wie die Miete notwendig. Wichtig ist, dass du zwischen der Nettomietrendite und der Bruttomietrendite differenzieren musst. Der Unterschied besteht auch beim Berechnen der Rendite darin, dass die Bruttomietrendite lediglich die Jahreseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, also Jahreskaltmiete und Anschaffungskosten gegenüberstellt. Demgegenüber bezieht die Nettomietrendite weitere Ausgaben mit ein, insbesondere die Einkommens- und Grundsteuer.
Wie berechne ich die Bruttomietrendite?
Das Berechnen der Bruttomietrendite ist relativ einfach und auch für Laien unkompliziert durchführbar. Zwar werden nicht so viele Faktoren wie bei der Nettomietrendite einbezogen, sodass die Bruttomietrendite weniger konkret ist. Für ein überschlagsmäßiges Berechnen der Mietrendite ist sie jedoch geeignet. Die Formel zur Berechnung der Bruttomietrendite lautet:
(Jahresmiete kalt ÷ Kaufpreis) × 100
Sie müssen demzufolge lediglich die Jahresmiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis dividieren und das Ergebnis mit 100 multiplizieren. Sie setzen also Miete und Kaufpreis in ein Verhältnis zueinander. Das Ergebnis ist in der Regel eine Prozentzahl im einstelligen Bereich, die oftmals zwischen zwei bis acht Prozent liegt.
Beispiel für das Berechnen der Bruttomietrendite
Im Folgenden möchten wir dir an einem Beispiel verdeutlichen, wie Sie ganz einfach die Bruttomietrendite für ein Objekt berechnen können. Dazu gehen wir davon aus, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, die vermietet werden soll. Die Wohnung hat eine Fläche von 110 m² und liegt in einer gefragten Lage. Der Kaufpreis soll sich auf 280.000 Euro belaufen und vorgesehen ist eine monatliche Miete in Höhe von 1.200 Euro (kalt). Somit ergibt sich anhand der zuvor genannten Formel die folgende Berechnung:
[(1.200 Euro x 12) / 280.000 Euro] x 100 = 5,14 Prozent
Wie berechne ich die Nettomietrendite?
Um genauere Auskünfte über die voraussichtliche Mietrendite zu erhalten, eignet sich die Nettomietrendite etwas besser als die Bruttomietrendite. Zur Anwendung kommt das Berechnen der Nettomietrendite vor allem dann, wenn du (fast) alle Kostenpunkte kennst. Das sind in erster Linie:
- Kaufpreis
- Kosten beim Erwerb
- Kosten für die Instandsetzung (falls notwendig)
Zu den Kosten beim Erwerb zählen die Grunderwerbsteuer, eventuelle Maklergebühren sowie Notar- und Grundbuchkosten. Darüber hinaus werden beim Berechnen der Nettomietrendite ebenfalls weitere Kosten berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Das sind zum Beispiel Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Das Berechnen der Nettomietrendite funktioniert auf Basis der folgenden Formel:
(Jahresreinertrag ÷ Investition) × 100
Beispiel für das Berechnen der Nettomietrendite
Auch für das Berechnen der Nettomietrendite möchten wir gerne ein Beispiel aufführen. Wir gehen von folgenden Daten und Zahlen im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie aus:
- Kaufpreis: 280.000 Euro
- Grunderwerbsteuer: 14.000 Euro
- Maklergebühren: 16.000 Euro
- Notar- und Grundbuchgebühren: 5.000 Euro
- Instandsetzungskosten: 15.000 Euro
- Gesamt: 330.000 Euro
Des Weiteren gehen wir davon aus, dass für die Wohnung eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.200 Euro vorgesehen ist. Das bedeutet, dass sich die Jahresnettokaltmiete auf 14.400 Euro beläuft. Davon sollten Sie ungefähr 500 Hausverwaltungskosten, 800 Euro an Instandhaltungskosten und etwa 2.000 Euro als Instandhaltungsrücklage subtrahieren. Das führt dazu, dass sich der Jahresreinertrag auf 11.100 Euro beläuft. Die Nettomietrendite berechnen Sie nun wie folgt:
(11.100 Euro / 330.000 Euro) * 100 = 3,36 Prozent
Bei welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Geldanlage?
Es gibt keine einheitlichen Werte, ab denen sich der Kauf einer Immobilie für jeden Anleger bzw. Vermieter lohnt. Am einfachsten ist es, bestimmte Rechner in Anspruch zu nehmen, wie zum Beispiel einen Bruttomietrenditerechner. Dieser liefert Anhaltspunkte, wie hoch die Mietrendite für ein Objekt ausfallen kann. Wenn Sie einen solchen Rechner in Anspruch nehmen, werden vor allem die folgenden Angaben gefordert:
- Kaufpreis der Immobilie
- Kaltmiete in Euro je Quadratmeter
- Wohnfläche
Die Mietrendite kann zum Beispiel bei drei oder vier Prozent liegen. Das sagt jedoch nicht zwangsläufig etwas darüber aus, ob der Kauf der Immobilie für Sie persönlich lohnt oder nicht. Einflussfaktoren sind natürlich unter anderem Ihre Rendite-Vorstellungen als mögliche Geldanlage im Vergleich zu anderen Anlagen. Allgemein lautet die Aussage der meisten Experten, dass eine Nettomietrendite mindestens bei 3,5 bis 4,0 Prozent liegen sollte, damit sich der Erwerb einer Immobilie und das spätere Vermieten rentieren.
Wo gibt es die beste Mietrendite?
In Deutschland gibt es je nach Region zum Teil sehr unterschiedliche Mietrenditen, die Sie mit einem Objekt erzielen können. Daher ist es für Anleger eine interessante Frage, an welchen Orten sich die besten Mietrenditen erzielen lassen. In den meisten Fällen dürfen Sie von einer überdurchschnittlichen Mietrendite in Regionen ausgehen, in denen es recht niedrige Preise gibt. Das betrifft momentan zum Beispiel größere Teile Mittel- und Ost-Deutschlands. Dort können sich die Mietrenditen durchaus im Bereich von sieben bis neun Prozent jährlich (vor Steuern) bewegen.
Demgegenüber ist es in den Metropolen des Landes sowie in vielen süddeutschen Regionen häufig so, dass die Mietrendite geringer ausfällt. So bewegen sich die Mietrenditen in diesen Gebieten öfter lediglich im Bereich zwischen 2,5 und 4 Prozent.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Neben der Mietrendite gibt es weitere Kennzahlen, die zur Immobilienbewertung und der Rentabilität eines Investments herangezogen werden. Eine davon ist der sogenannte Kaufpreisfaktor, der öfter alternativ als Vervielfältiger bezeichnet wird. Dem Kaufpreisfaktor entnehmen Sie, nach welchem Zeitraum eine Immobilie sich selbst refinanziert hat. Beim Kaufpreisfaktor handelt es sich allerdings nur um einen Orientierungswert, der nach der folgenden Formel ermittelt wird:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis/jährliche Nettomieteinnahmen
Interessieren Sie sich zum Beispiel für ein Objekt zu einem Kaufpreis von 800.000Euro und belaufen sich die jährlichen Mieteinnahmen der Wohnungen auf insgesamt 35.000 Euro, würde das einen Kaufpreisfaktor von 22,8 ergeben. Das bedeutet, dass sich die Immobilie in 22,8 Jahren refinanziert hätte. In der Regel werden Kaufpreisfaktoren von 25 und niedriger als gute Werte bezeichnet.
Was sollte ich bei der Mietrendite beachten?
Es gibt einige Punkte, die Anleger und Vermieter im Zusammenhang mit der Mietrendite sowie der Auswahl einer Immobilie beachten sollten.
Art der Immobilie: Die Höhe der zu erzielenden Mietrendite ist unter anderem davon abhängig, um welche Immobilienart es sich handelt. Diesbezüglich wird zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien differenziert. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, ob es sich um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt. Der Grund ist, dass Sie zu Beginn bei neueren Objekten in der Regel eine geringere Mietrendite erzielen, allerdings dafür die Wertsteigerung im Laufe der Zeit höher als bei Bestandsimmobilien ausfällt.
Risiko des Ausfalls der Miete: Eine besonders hohe Mietrendite erscheint zwar auf den ersten Blick attraktiv, erhöht allerdings auf der anderen Seite die Gefahr eines Mietausfalls. Das ist häufig unter der Voraussetzung der Fall, dass entweder die Lage des Objektes oder die Miethöhe für Mieter unattraktiv sind. Eine besonders hohe Mietrendite kann somit zu einem erhöhten Risiko eines Leerstands der Wohnung führen.
Vergleichen Sie die Mietrendite mit anderen Renditen: Ein Investment in Immobilien ist nicht ohne Risiko und häufiger mit einem höheren Kapital- und Verwaltungsaufwand verbunden. Hinzu kommen zum Teil nicht immer gut kalkulierbare Kosten, wie zum Beispiel für eine Renovierung und Sanierung. Aus dem Grund sollten Sie die errechnete Mietrendite stets mit den Renditen anderer Geldanlagen vergleichen, die eventuell die geeignetere Alternative darstellen können.
Nutzen Sie weitere Kennzahlen: Um zu bewerten, ob ein Investment in Immobilien lohnenswert ist oder nicht, sollten Sie neben der Mietrendite weitere Kennzahlen nutzen. Kommen die Berechnungen in der Summe zum gleichen Ergebnis, nämlich dass eine Anlage in die Immobilie rentabel ist? Da ist ein guter Anhaltspunkt dafür, dass sich tatsächlich eine gute Mietrendite mit dem Objekt erzielen lässt.
