Vermietung an Angehörige: So sparen Hauseigentümer Steuern

Eine Vermietung an Angehörige wird vom Eigentümer häufig bei einem Haus oder einer Wohnung vorgenommen, um Steuern zu sparen. Dann wird eine deutlich geringere Miete angesetzt, als wenn das Haus oder die Wohnung an einen „Unbekannten“ vermietet würde.

In unserem Beitrag erfahren Sie, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus grundsätzlich an Angehörige vermieten dürfen. Wir gehen ferner darauf ein, was Sie bei der Vermietung an Angehörige beachten sollten, welche Vorteile diese hat und welche Voraussetzungen es für eine Steuerersparnis gibt. Wir berechnen anhand eines Beispiels, wie hoch die Miete für den Steuerspareffekt ausfallen darf.

Dürfen Sie an Angehörige vermieten?

Grundsätzlich ist es in Deutschland jedem Haus- und Wohnungseigentümer gestattet, das Objekt oder Teile davon zu vermieten. Der Vermieter hat ebenfalls das Recht, frei zu wählen, welcher Person er seine Wohnung oder ein Haus zur Miete überlassen möchte.

Das führt dazu, dass die Vermietung an Angehörige hierzulande kein Problem darstellt und in vollem Umfang erlaubt ist. Es bleibt dem Vermieter sogar überlassen, ob er einen Angehörigen unentgeltlich wohnen lässt oder für die Miete einen bestimmten Betrag einfordert.

Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?

Im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses an Angehörige sind einige Aspekte zu beachten. Im Überblick sind das insbesondere:

• Mietvertrag muss die gewöhnlichen Kriterien erfüllen
• Vermieter muss den Erhalt der Miete nachweisen können
• Mietvertrag ist vom Mieter einzuhalten
• Einliegerwohnung darf unter bestimmten Bedingungen ebenfalls vermietet werden
• Vermieter sollten ortsübliche Vergleichsmiete im Blick halten
• Es empfiehlt sich ein unbefristeter Mietvertrag
• Nebenkosten müssen erfasst und abgerechnet werden

Diese zu beachtenden Punkte beziehen sich insbesondere auf die Vermietung an Angehörige, wenn der gewünschte Steuerspareffekt genutzt werden soll, auf den wir im Folgenden noch näher eingehen werden. Sie sollten somit unter anderem als Vermieter darauf achten, dass der mit dem Angehörigen geschlossene Mietvertrag sämtliche Kriterien erfüllt, die grundsätzlich bei einem Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus erforderlich sind.

Das bedeutet auch, dass der Mietvertrag einem sogenannten Fremdvergleich standhalten muss. Damit ist gemeint, dass er alle wesentlichen Bestandteile und Bedingungen aufweist, die der Vermieter auch bei einem Fremden bzw. Nicht-Angehörigen als Mieter geltend machen würde. Ebenfalls wichtig ist, dass der Mieter die Bestimmungen des Mietvertrages einhält.

Zudem ist es ratsam, dass Vermieter die ortsüblichen Kosten für eine Miete im Blick halten. Sollten diese ortsüblichen Mieten ansteigen, ist zum Einhalten der Mindestmiete anzuraten, die Miete auch für die Angehörigen zu erhöhen.

Ferner empfiehlt es sich, bei der Vermietung an Angehörige zu beachten, dass der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen wird. Der Grund ist, dass das Finanzamt bei zeitlich befristeten Mietverträgen das Recht hat, eine sogenannte Totalüberschussprognose zu verlangen. Das kann dazu führen, dass eventuell die gewünschten Steuervorteile verfallen.

Welche Vorteile ergeben sich durch die Vermietung an Angehörige?

Wenn Sie als Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus vermieten, sind Sie dazu verpflichtet, die daraus resultierenden Einnahmen in Form der Miete zu versteuern. Demgegenüber ist es Ihnen erlaubt, bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich geltend zu machen, insbesondere:

• Darlehenszinsen
• Abschreibungen
• Laufende Kosten

Diese Kosten fallen in den Bereich der Werbungskosten. Wenn Sie nun das Haus oder Ihre Wohnung an einen Angehörigen zu einem niedrigeren Mietpreis vermieten, resultiert daraus häufiger ein Verlust, der zu Steuervorteilen führt.

Sie müssen in dem Fall weniger Miete versteuern, dürfen jedoch auf der anderen Seite die anfallenden Werbungskosten absetzen. Im optimalen Fall führt das dazu, dass Sie faktisch keine Steuern auf Ihre Mieteinnahmen mehr zahlen müssen.

Vermietung an Angehörige: Voraussetzungen für Steuer-Vorteil?

Da auch das Finanzamt weiß, dass manche Vermieter nur zum Schein bzw. pro forma ihre Wohnung bzw. das Haus an Angehörige vermieten, um Steuern zu sparen, gibt es Voraussetzungen, damit der steuerliche Vorteil greift.

Relevant ist in dem Zusammenhang vor allem die sogenannte 66%-Regelung. Sie begrenzt, ob und in welchem Umfang Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar sind. Je nachdem, wie viel Prozent die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, gelten in dem Fall folgende Regelungen:

• Miete beträgt 66 oder mehr Prozent auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete: In diesem Fall dürfen Vermieter die Kosten in voller Höhe absetzen, ohne einen Nachweis erbringen zu müssen.
• Miete beträgt 50 bis 65 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete: Sollte die Miete zwischen 50 und 65 Prozent auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dürfen die Werbungskosten häufig nur anteilig geltend gemacht werden. In dem Fall verlangt das Finanzamt eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung und will dadurch feststellen, ob der Vermieter tatsächlich auf lange Sicht hin das Ziel hat, Einkünfte mit der Vermietung zu generieren. Sollte diese Wirtschaftlichkeitsberechnung positiv ausfallen, ist es auch in dem Fall möglich, die Werbungskosten in vollem Umfang geltend zu machen.
• Miete beläuft sich auf weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete: In diesem Fall dürfen Zinsen und andere Kosten im Zusammenhang mit Vermietung sowie Abschreibungen nur mit einem bestimmten Anteil steuerlich geltend gemacht werden.
• Miete beträgt 0 Euro: Bei einer kostenlosen Vermietung ist es nicht möglich, Werbungskosten abzusetzen. Es kann sogar passieren, dass eine Schenkungssteuer seitens des Finanzamtes erhoben wird.

Wie berechnet man die Miethöhe für die Vermietung an Angehörige?

Das wesentliche Ziel vieler Vermieter ist bei der Vermietung an Angehörige die beschriebene Steuerersparnis. Deshalb soll die Miete oft nur so hoch ausfallen, dass die steuerlichen Vorteile noch zur Geltung kommen. Wie eine solche Rechnung aussehen kann, zeigen wir am folgenden Beispiel.

Der Vermieter möchte in dem Fall auf Nummer sichergehen, dass die Werbungskosten tatsächlich in vollem Umfang angerechnet werden, sodass die Miete über der 66%-Grenze liegt, aber auch nicht mehr als 70 Prozent beträgt. Nehmen wir dazu an, dass die Miete sich auf 750 Euro beläuft, während die ermittelte, ortsübliche Vergleichsmiete 1.100 Euro beträgt.

Darüber hinaus entstehen monatlich Betriebskosten in Höhe von 250 Euro, die zur Miete addiert werden. Der Vermieter möchte nun wissen, ob er mit dieser Miethöhe auf der sicheren Seite ist und diese mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Ortsübliche Vergleichsmiete: Kaltmiete 1.100 € + Betriebskosten 250 Euro = Warmmiete 1.350 Euro = 100%

Angedachte Miete: Kaltmiete 750 Euro + Betriebskosten 250 Euro = Warmmiete 1.000 Euro = 74 Prozent

Diese Rechnung zeigt, dass die angedachte Miete 74 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmacht. Damit wäre das Ziel erreicht, dass der Vermieter die Werbungskosten in vollem Umfang absetzen darf.

Es gibt sogar noch einen Spielraum, die Miete etwas niedriger anzusetzen. Würde sich die Miete für den Angehörigen im Beispiel auf warm 900 Euro belaufen, wäre das mit 66,67 Prozent im Vergleich zu ortsüblichen Miete noch immer ausreichend niedrig.

Checkliste für die rechtssichere Vermietung an Angehörige

Damit die Vermietung an Angehörige rechtssicher ist und zudem die steuerlichen Vorteile genutzt werden können, sollten Vermieter auf einige Punkte achten.

Dabei hilft folgende Checkliste, damit Sie als Vermieter die relevanten Details im Blick haben, wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung an Ihren Sohn oder Ihre Tochter vermieten möchten.

1. Schriftlichen Mietvertrag mit allen Angaben ausfertigen
2. Mietzahlung per Dauerauftrag oder Überweisung durchführen
3. Mietnebenkostenabrechnung erstellen
4. Nachweis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Unterlage zur Hand haben
5. 66%-Regelung beim kalkulieren der Miete beachten
6. Dafür sorgen, dass Mieter den Mietvertrag und eine eventuelle Hausordnung einhält
7. Finanzielle Leistungskraft des Mieters muss ausreichend sein

Der letzte Punkt ist von größerer Bedeutung, wird in der Praxis von Vermietern bei der Vermietung an Angehörige jedoch öfter vernachlässigt. Sollte zum Beispiel die Tochter Mieterin sein und das Finanzamt feststellen, dass diese nicht die ausreichende Leistungsfähigkeit zum Tragen der Miete besitzt, wird der Mietvertrag eventuell nicht anerkannt. Das würde beinhalten, dass auch die Steuervorteile nicht greifen.

FAQs zur Vermietung an Angehörige

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