Mietvertrag: Vermeiden Sie Flächenangaben

Vermieter haben oft keine genauen Informationen über die tatsächliche Wohnungsgröße der zu vermietenden Wohnung. Oft wird die Wohnungsgröße nur grob geschätzt, was bei verwinkelten Wohnungen oder bei Wohnungen mit unterschiedlicher Raumhöhe nur schwer möglich sein dürfte.

Oft vertrauen Vermieter auf Wohnflächenberechnungen des Voreigentümers, ohne diese geprüft zu haben. Daraus können allerdings unnötige Kosten für den Vermieter entstehen. Das ist die Falle:

Ab 10% Abweichung Mietminderung möglich

Sie müssen wissen, dass es einen Mangel der Mietsache darstellt, wenn die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die vertraglich vereinbarte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, wenn die Flächenabweichung mehr als 10% ausmacht (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03).

Zusätzlich darf der Mieter die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete von Ihnen zurückfordern. Wenn also Ihre Flächenangabe um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, kann Sie das teuer zu stehen kommen.

Falsche Flächenangabe im Mietvertrag: Miete darf zurückgefordert werden

Sie vermieten eine Wohnung für 800 € (ohne Betriebskostenvorschüsse). Im Mietvertrag steht, dass die Wohnung 100 m² hat. Nach 2 Jahren misst der Mieter die Wohnung genauer nach und kommt auf eine Wohnungsfläche von nur 88 m².

Dies entspricht einer Flächenabweichung von 12%. Ihr Mieter ist daher berechtigt, die Miete zukünftig um 12% zu mindern. Zudem hat er erhebliche Rückzahlungsansprüche. Ihr Mieter kann daher für jeden Monat 96 €, für 2 Jahre somit stolze 2.304 € zurückfordern.

Auch „ca.“-Angaben vermeiden

Achtung: Auch eine „ca.“-Angabe bei der Wohnfläche hilft Ihnen nicht weiter, wenn Sie sich nicht ganz sicher sind. Nach Auffassung des BGH ist eine konkrete Flächenangabe und eine „ca.“-Angabe bei der Erheblichkeitsgrenze von 10% gleichzusetzen.

So machen Sie es richtig: Verzichten Sie ganz auf eine Flächenangabe im Mietvertrag, wenn Sie sich nicht sicher sind, dass die Ihnen bekannte Flächenangabe auch wirklich richtig ist.

Flächenangabe im Mietvertrag ist keine Pflicht

Sie sind nicht verpflichtet, eine Flächenangabe im Mietvertrag zu machen. Wenn Sie dennoch die Wohnfläche angeben wollen, sollten Sie sich diese von einem Fachmann (etwa einem Architekten) auf der Basis der maßgebenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermitteln lassen.

Sicher: „Wohnfläche nicht verbindlich“

Eine andere Möglichkeit eröffnet ein aktuelles Urteil des BGH (BGH, Urteil v. 10.11.10, VIII ZR 306/09): Wenn Sie im Mietvertrag festhalten, dass die angegebene Wohnfläche nicht verbindlich ist, sind Sie auf der sicheren Seite.

Wir schlagen Ihnen daher folgende Formulierung vor:

Die Wohnung hat ca. 80 m². Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Angabe wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.

Wohnfläche: Berechnungsweise im Mietvertrag festlegen

Bei der Ermittlung der Wohnfläche besteht häufig Unsicherheit darüber, wie die Fläche eines Balkons, eines Dachgartens oder einer Terrasse angesetzt werden kann. Geht sie nur zu einem Viertel in die Wohnflächenberechnung ein oder darf sie zur Hälfte eingerechnet werden?

Das ist in erster Linie Vereinbarungssache. Haben Sie im Mietvertrag die Berechnungsweise aber nicht festgelegt, dann kommt es darauf an, wann Sie Ihr Mietverhältnis abgeschlossen haben.

Bei Mietverträgen ab 2004 Anrechnung zu einem Viertel

Bei Mietverhältnissen ab dem 01.01.2004 wird die Wohnfläche grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt. Danach dürfen Sie die Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche in die Wohnfläche der Mietwohnung einfließen lassen.

Ausnahmsweise kommt aber eine Berücksichtigung bis zur Hälfte der Grundfläche in Betracht, wenn der Balkon oder die Terrasse einen besonders hohen Wohnwert hat. Kriterien hierfür können sein:

• Größe und Zuschnitt ermöglichen die bequeme Aufstellung einer Sitzgruppe
• Ausrichtung nach Süden, Westen oder Südwesten
• Blick ins Grüne, auf Bäume, Gärten oder einen Park

Bis Ende 2003 galt Anrechnung von Balkonen bis zur Hälfte der Fläche

Haben Sie Ihr Mietverhältnis bereits vor dem 01.01.2004 abgeschlossen, wird die Wohnfläche noch nach den Regeln der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt. Dabei können Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfe ihrer Fläche in die Wohnfläche eingerechnet werden.

Anders als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung müssen Sie hier eine Anrechnung der Balkonfläche, die über ein Viertel hinausgeht, nicht begründen, sondern Sie sind frei, auch ohne besondere Gründe die Fläche zur Hälfte anzusetzen.

Ortsübliche Berechnungsweise hat Vorrang

Aber Achtung: Ist in dem Ort, in dem Ihre Mietwohnung liegt, ein bestimmter Berechnungsmaßstab zur Ermittlung der Wohnfläche allgemein üblich, so ist dieser Maßstab anzuwenden. Als ortsübliche Berechnungsverfahren kommen neben der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Vorschriften der DIN 283 oder der DIN 277 in Betracht (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 150/06).

Nach der erstgenannten Norm dürfen beispielsweise Balkone immer nur zu einem Viertel ihrer Fläche angerechnet werden. Ob eine solche regional übliche Berechnungsweise im konkreten Fall existiert, ermitteln die Richter immer anhand von Sachverständigengutachten.

Für Sie als Vermieter ist es in der Praxis kaum möglich, zuverlässig festzustellen, ob an Ihrem Ort derzeit eine solche übliche Berechnungsmethode besteht. Diese Unsicherheiten können Sie umgehen, indem Sie bereits im Mietvertrag eine konkrete Berechnungsweise angeben.

Tipp: Berechnungsmaßstab vertraglich vereinbaren

Wenn Sie im Mietvertrag eine Wohnungsgröße angeben, schreiben Sie gleich dazu, nach welcher Berechnungsmethode Sie sie ermittelt haben. Dann gilt diese Berechnungsmethode als vereinbart und ist damit zwischen Ihnen und Ihrem Mieter verbindlich. Welche Berechnungsweise Sie vereinbaren, können Sie selbst entscheiden.

Verbreitete Methoden sind beispielsweise:

• die Wohnflächenverordnung
• die Zweite Berechnungsverordnung
• Fertigmaße
• Rohbaumaße
• Grundfläche (bei Dachwohnungen)

Musterformulierung einer Wohnflächenvereinbarung:

„Die Wohnung ist … m groß. Die Größe ist nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ermittelt worden. Der Balkon ist wegen seiner besonderen Größe und Ausrichtung mit der Hälfte seiner Grundfläche berücksichtigt.“

Wichtig: Exakte Angaben

Seien Sie mit der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag sehr genau und lassen Sie sich nicht durch die vorgedruckte Formulierung „beträgt circa … m2“ zu einer groben Schätzung der Wohnungsgröße verleiten.

Nicht nur die Angabe im Mietvertrag ist maßgeblich

In jeder Zeitungsannonce zur Vermietung einer Wohnung steht eine Angabe zu ihrer Größe. Ist diese Angabe falsch, kann der Mieter später die Miete mindern – auch dann, wenn im Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße gemacht wird.

In Wohnungsinseraten schauen Mietinteressenten zuerst auf die Lage der Wohnung und dann auf deren Größe. Kein Wunder, darauf kommt es in der Realität entscheidend an. Stellt sich später heraus, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete entsprechend mindern – wenn die Abweichung mehr als 10% ausmacht.

Auch das Wohnungsinserat ist ausschlaggebend

Offen war bisher noch die Frage: Hat der Mieter auch dann ein Recht auf Mietminderung, wenn sich die Flächendifferenz aus einem Abgleich der Angaben zwischen Wohnungsinserat und tatsächlichen Verhältnissen ergibt, der Mietvertrag jedoch zur Wohnungsgröße schweigt?

Der BGH hat diese Frage nun in einem Grundsatzurteil beantwortet, und zwar zugunsten des klagenden Mieters. Dieser hatte einen Teil seiner Miete zurück verlangt, da die Wohnung nicht wie im Inserat angegeben 76,45 sondern tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter Wohnfläche hat. Die BGH-Richter meinten, dass Mieter und Vermieter sich stillschweigend auf die im Inserat angegebene Fläche geeinigt haben.

Dass der Vordruck des Mietvertrags keine Angabe zur Wohnungsfläche enthielt, bedeutet nicht, dass die Parteien hinsichtlich der Wohnfläche keine vertragliche Bindung gewollt hätten. Vielmehr muss der Vermieter verbindliche Angaben im Inserat machen.

Tipp: Rechnen Sie genau nach

Prüfen Sie ab sofort vor jedem Inserat die Wohnungsgröße ganz genau. Denn nun gibt es keine Schleichwege mehr: Alle Angaben zur Größe Ihrer Mietwohnung sind verbindlich, egal ob sie im Mietvertrag oder nur im Wohnungsinserat stehen.

Wohnfläche als wesentliches Merkmal für Nutzwert

Geben Sie die Wohnungsgröße im Mietvertrag immer exakt an, egal ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück vermieten. Im Zweifel messen Sie nach, bevor Sie den Mietvertrag abschließen.

Alternative: Vereinbaren Sie ausdrücklich, dass die Wohnfläche im Hinblick auf die Nutzbarkeit des Grundstücks mit einem Zuschlag angesetzt wird, im Gegensatz zu einer Berechnung nach den Regeln der Wohnflächenverordnung.