Mietwucher und die rechtlichen Konsequenzen

Damit Mietwucher gegeben ist, müssen die Räumlichkeiten und die dafür zu zahlende Miete in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen.

Für Wohnungen liegt dieses Missverhältnis vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschreitet.

In der Gewerberaummiete ist das oberste deutsche Zivilgericht großzügiger: Hier liegt Mietwucher erst vor, wenn die vereinbarte Miete um 100% oder mehr über dem Ortsniveau liegt (BGH, Urteil v. 23.07.08, Az. XII ZR 134/06).

Doch auch für den Mietwucher müssen besondere Begleiterscheinungen hinzukommen. Beim Mietwucher sind es Umstände, die in der Person des Mieters selbst begründet sind:

• Zwangslage: Eine Zwangslage ist gegeben, wenn der Mieter sich in einer schweren Notlage bei der Wohnraumbeschaffung befindet, insbesondere weil ihm keine anderen Wohnraumangebote zur Verfügung stehen, bis auf die Wohnung, für die die Wuchermiete verlangt wird.
• Unerfahrenheit: Unerfahrenheit ist eine auf Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung beruhende Benachteiligung des Mieters. Die Unkenntnis der Wohnungsmarktverhältnisse oder der Miethöhen reicht hierfür aber nicht.
• Mangel an Urteilsvermögen: Dies meint fehlende Intelligenz oder geistige Schwäche, die den Mieter daran hindert, die wirtschaftlichen Folgen seines Tuns zu übersehen.
• Erhebliche Willensschwäche: Diese liegt vor, wenn der Mieter durch Krankheit oder Sucht nicht in der Lage ist, seinen eigenen Willen durchzusetzen.

Wichtig: Es reicht nicht, dass diese Gründe (einzeln oder zu mehreren) vorhanden und für den Abschluss des Mietvertrags ursächlich sind. Damit die Miete als Wucher gilt, müssen Sie als Vermieter um diese Gründe auch wissen und sie für sich ausnutzen.

Außerdem müssen Sie auch den Vorsatz hinsichtlich der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50% gehabt haben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 13.07.98, Az. 1 Ws 236/98).

Deshalb auch hier Entwarnung: Allein der Umstand, dass Sie Ihre Wohnung (oder Ihre Geschäftsräume) zu einem außerordentlich guten Preis vermieten konnten, führt nicht zu einem Mietwucher.

Damit haben Sie allen Grund, sich über die steigenden Mieten zu freuen!

Mietwucher

• Worum handelt es sich?: Straftat
• Wo ist es geregelt?: § 291 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Strafgesetzbuch (StGB)
• Wo findet es Anwendung?: Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Objektiv:

• Die vereinbarte Miete (ohne Betriebskosten) überschreitet das Ortsniveau um mehr als 50%.
• Die wucherische Miete wird vereinbart, weil sich der Mieter in einer Zwangslage befindet, er unerfahren ist, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche hat.

Subjektiv:

• Dem Vermieter ist bewusst, dass die vereinbarte Miete mehr als 50% über Ortsniveau liegt.
• Zur Vereinbarung über die wucherische Miete hat der Vermieter eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt.

Was sind die strafrechtlichen Rechtsfolgen?

Mietwucher kann mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder mit Geldstrafe, in besonders schweren Fällen mit Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren bestraft werden.

Mietpreisüberhöhung

• Worum handelt es sich?: Ordnungswidrigkeit
• Wo ist es geregelt?:  § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)
• Wo findet es Anwendung? Vermietung von Wohnungen

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Objektiv:

• Der Vermieter fordert für die Vermietung von Wohnräumen eine unangemessen hohe Miete, lässt sie sich versprechen oder nimmt sie an. Unangemessen ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete (ohne Betriebskosten) um mehr als 20% übersteigt.
• Für die unangemessene Miete nutzt der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Mieträumen aus.

Subjektiv:

• Dem Vermieter ist bewusst, dass die geforderte bzw. versprochene oder angenommene Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Miete liegt.
• Dem Vermieter ist bewusst, dass ein Mangel an vergleichbaren Mieträumen am Markt besteht.

Was sind die strafrechtlichen Rechtsfolgen?

Die Mietpreisüberhöhung kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden.

Bei Mietwucher oder Mietpreisüberhöhung ergeben sich folgende Konsequenzen:

• Der Mietvertrag ist hinsichtlich der Miete unwirksam, soweit diese über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag wirksam.
• Der Mieter kann eine Anpassung auf die niedrigere, ortsübliche Miete verlangen.
• Verweigert der Vermieter die Mietanpassung, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
• Den Teil der Miete, der über das Ortsniveau hinausgeht, kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen (dies gilt nicht, wenn es dadurch zur Mietpreisüberhöhung kommt, dass nach Abschluss des Mietvertrages das Ortsniveau absinkt).

Wichtig: Damit diese zivilrechtlichen Rechtsfolgen greifen muss der Mieter nachweisen, dass die objektiven und subjektiven Voraussetzungen eines Mietwuchers oder einer Mietpreisüberhöhung gegeben sind (etwa durch ein Gutachten oder durch ein rechtskräftiges Urteil).