Mietwucher und Mietpreisüberhöhung – Die Umstände sind maßgeblich

Endlich: In Deutschland steigen die Mieten wieder deutlich.

Teilweise so sehr, dass sich manche Vermieter schon fragen: „Ist meine Miete noch zulässig?“

Doch die Sorge ist meist unbegründet:

Mietspiegel begrenzen de facto nur nach unten

Eine Miete ist nicht allein deswegen rechtswidrig, weil sie über dem Ortsniveau liegt. Damit Mietwucher oder eine Mietpreisüberhöhung vorliegen, müssen vielmehr weitere Faktoren vorliegen – die es in der Praxis so gut wie nicht (mehr) gibt.

Auch die Höhe einer Miete bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage.

Während manche Stadtteile oder Straßenzüge geradezu boomen und die Mieter dort für ihre Wohnungen tief in die Tasche greifen, gibt es auch im Wohnungsmarkt regelrechte „Ladenhüter“.

Darüber, welche Mieten wo und wofür gezahlt werden, geben Mietspiegel Auskunft.

Allerdings wirken Mietspiegel de facto nur als Sperre nach unten: Ist die eigene Miete niedriger als die ortsübliche Miete, können Sie sie erhöhen. Als Begrenzung nach oben wirken Mietspiegel aber nicht.

Das heißt, bei entsprechender Nachfrage können Sie für Ihre Wohnung auch eine Miete verlangen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Umstände entscheiden über Mietwucher und Mietpreisüberhöhung

Zwar kann Mietwucher gegeben sein, wenn die vereinbarte Miete um 50% über Ortsniveau liegt; und eine Mietpreisüberhöhung kann schon dann vorliegen, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 20% überschritten wird.

Doch müssen Sie wissen: Entscheidend sind nicht allein diese Prozentgrenzen, sondern die besonderen Umstände des Einzelfalls.

So ist für eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) erforderlich, dass der Vermieter bei der Bemessung der Miete von einer Wohnraum-Mangellage profitiert.

Und damit Mietwucher gemäß § 291 Strafgesetzbuch (StGB) gegeben ist, müssen ganz besondere Umstände in der Person des Mieters ausgenutzt worden sein.

Wohnungsmangel macht Mietpreisüberhöhung aus

Eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG liegt vor, wenn der Vermieter „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ die Miete für eine Wohnung um mehr als 20% über Ortsniveau ansetzt.

Anders gesagt: Liegt keine Wohnungsknappheit vor und der Mieter unterschreibt den Mietvertrag aus freien Stücken (etwa weil er genau diese eine Wohnung möchte) geht er auch dann leer aus, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt.

An dieser Stelle wirkt sich ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) günstig für Vermieter aus:

Für die Beantwortung der Frage, ob ein Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, muss das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht nur der jeweilige Stadtteil zugrunde gelegt werden, in dem sich die Mietwohnung befindet.

Das bedeutet: Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebotes“ ist nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im sonstigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH, Urteil v. 13.04.05, Az. VIII ZR 44/04).

In Deutschland besteht kein übergreifender Wohnraummangel

Und das heißt: Weil heutzutage Wohnraum-Mangellagen nicht (mehr) stadtübergreifend bestehen, kann eine solche vom Vermieter auch nicht ausgenutzt werden.

Zudem hatten die Richter des BGH bereits ein Jahr zuvor festgelegt, dass die Wohnraum-Mangellage für die Vereinbarung der Miete ursächlich gewesen sein muss.

Das bedeutet: Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass und wie er sich um eine günstigere Wohnung bemüht hat und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war (BGH, Urteil v. 28.01.04, Az. VIII ZR 190/03).

Weisen Sie Mieter auf relevante Urteile hin

Nicht selten wollen die Mieter eine Wohnung zunächst „zu jedem Preis“ und meinen dann später nach Abschluss des Mietvertrags:

„Die Miete ist viel zu teuer“.

In einem solchen Fall sollten Sie Ihren Mieter auf die beiden BGH-Urteile aufmerksam machen – denn danach scheidet eine Mietpreisüberhöhung im Rechtssinn regelmäßig aus.

Diese beiden Urteile sind der Grund dafür, warum in der Praxis Bußgelder wegen Mietpreisüberhöhung so gut wie nicht mehr verhängt werden.