Mindestanforderungen für vertragsgemäßes Wohnen

Hat Ihr Mieter Anspruch auf eine Einbauküche oder jedenfalls eine Spüle?

Muss ein Telefon- oder Fernsehanschluss vorhanden sein?

Oder dürfen Sie auch Wohnungen ohne solche Einrichtungen vermieten?

Die Antworten auf diese Fragen hängen in erster Linie von den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen ab.

Aber auch das Alter des Gebäudes, die Höhe der Miete und die örtlichen Wohngewohnheiten spielen eine Rolle.

Meist enthalten Mietverträge keine besondere Vereinbarung zur Ausstattung der gemieteten Räume. Angegeben ist lediglich „Vermietung als Wohnung“ oder „zu Wohnzwecken“ verbunden mit einer Aufzählung der einzelnen Räume: Zimmer, Küche, Bad, WC.

Sind Räume als Wohnung vermietet, kann der Mieter erwarten, dass sie zum Wohnen geeignet sind und eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen. Doch was heißt das konkret?

Mindestanforderungen für gesunde Wohnverhältnisse beinhalten die Bauordnungen und die Wohnungsaufsichtsgesetze der einzelnen Bundesländer (siehe unten). Würden Sie Räume vermieten, die diese Anforderungen nicht erfüllen, könnte das zuständige Wohnungsamt Sie zur Nachrüstung verpflichten oder die Räume sogar für unbewohnbar erklären.

Aber selbst bei alten, preiswerten Wohnungen gehört zum vertragsgemäßen Wohnen noch einiges mehr:

• Die Wände müssen verputzt oder verkleidet, tapeziert oder gestrichen sein.
• Eine Heizmöglichkeit braucht in Altbauten nicht in sämtlichen Räumen vorhanden zu sein.
• Ist die Wohnung mit einer Zentralheizung ausgestattet, dann muss diese so beschaffen sein, dass auch im kältesten Winter eine Mindesttemperatur von 20° C in der Zeit von 7 Uhr morgens bis 23 Uhr abends erreicht wird.
• Die Stromversorgung muss mindestens die elektrische Beleuchtung und den Betrieb der üblichen Haushaltsgeräte gewährleisten, in Altbauwohnungen kann der Mieter aber nicht den gleichen Standard wie in einer Neubauwohnung verlangen.
• Die Stromversorgung in Neubauten muss so bemessen sein, dass Herd, Kühlschrank/Eisschrank und Waschmaschine gleichzeitig betrieben werden können.
• Klingel oder Türdrückeranlage müssen vorhanden/funktionsfähig sein.

Küche, Bad, WC: So sind sie vertragsgemäß ausgestattet

Für eine Küche ist erforderlich, dass in dem entsprechenden Raum ein Kaltwasseranschluss und ein Ausguss (Spüle) vorhanden sind. Außerdem muss die technische Möglichkeit gegeben sein, einen Herd anzuschließen. In einer Neubauwohnung gehört auch fließendes Warmwasser zum Standard.

Ein Bad muss mit einem Waschbecken und einer Dusche oder Badewanne ausgestattet sein. Warmwasser ist Standard. Eine Toilette muss nicht im Bad vorhanden sein, sie kann sich auch in einem separaten Raum innerhalb der Wohnung befinden. Duschabtrennung, Spiegel, Ablagen und sonstige Einrichtungsgegenstände brauchen Sie Ihrem Mieter nicht zur Verfügung zu stellen.

Telefon, Fernseh- und Radioempfang: in neuen Wohnungen üblich

Ein Telefonanschluss sowie die Möglichkeit zum Fernseh- und Radioempfang gehören in neuen Wohnungen zur üblichen Ausstattung und können hier ohne besondere Vereinbarung vom Mieter erwartet werden. In älteren Wohnungen ist dies jedoch nicht so. Hat der Mieter eine Wohnung ohne diese Anschlüsse gemietet, kann er nicht später von Ihnen verlangen, dass Sie die Wohnung technisch auf den neuesten Stand bringen und die Anschlüsse finanzieren.

Abweichungen vom üblichen Standard können Sie vereinbaren

Sie dürfen eine Wohnung auch dann vermieten, wenn sie nicht alle oben genannten Ausstattungskriterien erfüllt und nicht dem üblichen Standard einer vergleichbaren Wohnung entspricht. Damit Ihr Mieter dann aber keine Mängel geltend machen kann, ist es wichtig, dass Sie die Abweichungen vom üblichen Standard konkret benennen und ausdrücklich als vertragsgemäß vereinbaren.

Musterformulierung:

„Die Wohnung wird ohne Spüle vermietet. Der Mieter bringt eine eigene Einbauküche mit.“Zulässig ist sogar, eine Wohnung ausdrücklich in einem renovierungsbedürftigen Zustand zu vermieten und den Mieter zu verpflichten, einen zum Wohnen geeigneten Zustand auf eigene Kosten selbst herzustellen. Legen Sie in einem solchen Fall aber genau fest, welche Arbeiten vom Mieter durchgeführt werden müssen.

Musterformulierung:

„Dem Mieter wird die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben. Der Mieter verputzt den Raum links neben der Wohnungstür neu. In allen Räumen entfernt er die Tapeten an Wänden und Decken und bringt neue Raufasertapeten auf. Die Arbeiten werden vom Mieter fachgerecht ausgeführt. Das benötigte Material stellt der Vermieter. Den anschließenden Anstrich der Räume führt der Mieter auf eigene Kosten durch.“

Folgende Anforderungen an Wohnungen und Wohnräume sind beispielsweise im hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz festgelegt:

• Innerhalb der Wohnung können elektrische Beleuchtung, Herd und Heizung angeschlossen werden.
• Wasserversorgung, Ausguss und Abort (Toilette) sind vorhanden und funktionsfähig.
• Ein den klimatischen Verhältnissen entsprechender Wärmeschutz und ausreichender Schallschutz sind gewährleistet.
• Die Aufenthaltsräume sind mindestens 2 m hoch.
• Mindestens ein Wohnraum der vermieteten Wohnung hat eine Mindestgröße von 9 m².
• Wände, Decken und Fußböden dürfen nicht dauernd durchfeuchtet oder mit Schwamm oder tierischen Schädlingen befallen sein.
• Ausreichende Tageslicht- und Luftzufuhr müssen gesichert sein.