Modernisierung als Vermieter: Wann, warum & wie ankündigen? + Kosten & Beispiele

Mieter sehen sich häufiger mit einer anstehenden Modernisierung konfrontiert, die der Vermieter gerne in der Wohnung durchführen möchte. Häufig stellt sich für Mieter in dem Zusammenhang die Frage, ob sie solche Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen, vor allem wegen einer folgenden Mieterhöhung Dabei sollten Mieter allerdings stets bedenken, dass derartige Maßnahmen zur Modernisierung oftmals den Wert der Wohnung und damit auch die Wohnqualität erhöhen.

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, wann man von einer Modernisierung spricht. Sie erfahren ebenfalls etwas zum Unterschied zur Instandhaltung und wann es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Ferner erläutern wir, welche Maßnahmen nach § 555b BGB differenziert werden, warum Modernisierungen wichtig sind und ob der Vermieter nach der Maßnahme eine Mieterhöhung durchführen darf.

Wann spricht man von Modernisierung?

Bei Modernisierungen handelt es sich um bauliche Veränderungen an der Immobilie bzw. der Wohnung. Deren Hauptziel besteht darin, das Objekt dadurch auf den neuesten Stand zu bringen. Heutzutage sind Modernisierungen meistens mit dem Ziel verbunden, entweder die Wohnqualität zu verbessern oder/und Energiekosten einzusparen. Das hat auch damit zu tun, dass die Möglichkeiten in dem Bereich immer breiter werden, sodass es in regelmäßigen Abständen Neuerungen gibt. Abzugrenzen ist die Modernisierung von einer Sanierung, Renovierung und Instandsetzung bzw. Instandhaltung.

Was sind keine Modernisierungsmaßnahmen?

Etwas anderes als eine Modernisierung ist die Instandhaltung, häufig ebenso als Erhaltungsmaßnahme bezeichnet. In dem Fall handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern bei der Instandhaltung geht es in erster Linie darum, einen bestimmten Zustand aufrechtzuerhalten, diesen jedoch nicht im Sinne einer Modernisierung zu verbessern oder zu erneuern. Klassische Maßnahmen zur Erhaltung und Instandhaltung (meistens ohne Mieterhöhung), die keine Modernisierungsmaßnahmen darstellen, sind:

• Austausch von Rohren
• Reparatur der Heizung
• Austausch Bodenbelag
• Fensteraustausch

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung lässt sich sehr gut an verschiedenen Beispielen verdeutlichen. Nehmen wir an, dass eine Heizung aufgrund ihres relativ hohen Alters defekt ist und daher der Heizkessel ausgetauscht werden muss. Dabei würde es sich um eine klassische Instandhaltung bzw. Instandsetzung handeln. Funktioniert die Heizung hingegen, soll jedoch eine bisherige Öl-Heizung durch eine Erdwärmeheizung ersetzt werden, wäre das eine Modernisierung.

Tipp: Die Modernisierung und die Instandhaltung werden zwar häufig verwechselt, sind allerdings jeweils klar definiert. Sie können sich merken, dass bei einer Modernisierung eine Neuerung und Verbesserung stattfindet, während die Instandhaltung lediglich den ursprünglichen Zustand halten oder wiederherstellen soll – und im Regelfall auch keinen Einfluss auf die Miete hat.

Welche Modernisierungsmaßnahmen werden gemäß Paragraph 555b BGB unterschieden?

Insbesondere im § 555b BGB wird klar definiert, worum es sich bei einer Modernisierungsmaßnahme handelt. Dort werden unterschiedliche Arten dieser Arbeiten in den Wohnungen und Immobilien aufgeführt. Die entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen nach dem BGB sehen wie folgt aus:

• § 555b Nr. 1: Maßnahmen zur Einsparung von Energie (energetische Modernisierung).
• § 555b Nr. 2: Maßnahmen zur Einsparung fossiler Primärenergie.
• § 555b Nr. 3: Maßnahmen zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs.
• § 555b Nr. 4: Maßnahmen, um den Gebrauchswert der zur Verfügung gestellten Mietsache nachhaltig zu erhöhen.
• § 555b Nr. 5: Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Verhältnisse (Qualität).
• § 555b Nr. 6: Nicht durch Vermieter vertretende Umstände, die Maßnahmen erfordern.
• § 555b Nr. 7: Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.

Welche Maßnahmen sind Modernisierungsmaßnahmen?

Lassen Sie uns an der Stelle einige praktische Beispiele nennen, wann es sich um Maßnahmen zur Modernisierung handelt, die der Vermieter durchführen möchte:

• Einbau von Wasserzählern
• Einbau von Schall- oder Wärmedämmung
• Modernisierung des Badezimmers
• Tausch dichtere Fenster
• Installation einer Fotovoltaikanlage
• Umstellung auf Fernwärme
• Ausbau des Dachgeschosses
• Einrichtung von Parkplätzen
• Einbau eines Aufzuges

Warum sind Modernisierungsmaßnahmen wichtig?

Aufgrund einer Modernisierung gibt es meistens Vorteile für Vermieter und Mieter, wie zum Beispiel die Werterhöhung des Mietobjektes und die Verbesserung der Wohnqualität. Es existieren mehrere Gründe und Argumente für eine Modernisierung, weshalb solche Maßnahmen zumindest von Zeit zu Zeit wichtig sind. Die am häufigsten genannten Pro-Argumente für die Bedeutung einer Modernisierung mit den entsprechenden Maßnahmen in der Wohnung sind:

• Verbesserung der Wohnqualität
• Gebäudepflege
• Werterhalt der Immobilie / Wohnung
• Wertsteigerung

Die energetische Modernisierung zum Beispiel hat oft mehrere Vorteile zugleich. So wird insbesondere etwas für den Klimaschutz getan, indem auf erneuerbare Energien umgestellt wird. Aber auch der Verbrauch kann reduziert werden, sodass sich für den Mieter die Nebenkosten verringern.

Ab wann fallen welche Modernisierungsmaßnahmen in der Regel an?

Insbesondere für Vermieter ist es wichtig zu wissen, in welchen Abständen Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sind. Das hat insbesondere damit zu tun, wie lange welche Teile der Wohnung und des Gebäudes normalerweise in einem guten Zustand sind. Diesbezüglich gibt es unter anderem die folgenden Richtwerte im Hinblick auf die Nutzungsdauer:

• Fassade: 15 bis 40 Jahre
• Dach: 20 bis 50 Jahre
• Heizungsanlage: 15 bis 45 Jahre
• Wasserleitungen: 20 bis 40 Jahre
• Sanitäranlagen: 15 bis 35 Jahre
• Elektroinstallation: 20 bis 45 Jahre

Wie Sie erkennen, sind die Nutzungsdauern häufig innerhalb einer sehr großen Spange angegeben. Es kommt in großem Umfang auf den Zustand und die „Pflege“ der Immobilie an, wann die nächste Maßnahme notwendig ist und wie hoch dann die neue Miete ausfällt.

Wie viel kosten die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen?

Die Kosten können sich je nach Modernisierungsmaßnahme erheblich voneinander unterscheiden. Daher möchten wir Ihnen einen kurzen Einblick darüber geben, welche Kosten im Durchschnitt betrachtet mit welcher Art der Modernisierung verbunden sind.

Fassade

Bei der Sanierung / Modernisierung einer Fassade ist es üblich, dass damit zusammenhängend eine neue Dämmung vorgenommen wird. Das hat vor allem den Zweck, eine Verbesserung der Klimabilanz herbeizuführen. An Kosten können Vermieter dann mit durchschnittlich zwischen 20 bis 200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Eine Fassade mit einer Außenfläche von 80 m² würde dementsprechend im Mittel zu einem Betrag von rund 10.000 Euro führen.

Installation einer Fotovoltaikanlage

Die Fotovoltaikanlage ist gerade besonders gefragt, weil die Energie- und vor allem die Strompreise in der Vergangenheit erheblich angestiegen sind. Deshalb möchten immer mehr Eigentümer und Vermieter die Chance nutzen, sich zumindest teilweise selbst mit Strom zu versorgen. Wenn wir ein Einfamilienhaus als Beispiel nehmen, dann kostet die Fotovoltaikanlage nebst Installation momentan – je nach Leistung – zwischen 8.000 und 15.000 Euro.

Heizungstausch

Wenn Sie eine Heizung modernisieren, also eine neue Heizung einbauen möchten, kann das je nach Art der Heizung ebenfalls zu deutlichen Kosten führen. Dabei gibt es große Unterschiede danach, mit welchem Energieträger die Heizung betrieben wird, also zum Beispiel Erdgas, Pellets oder Erdwärme. Durchschnittlich betrachtet liegen diese Modernisierungskosten meistens zwischen 10.000 und 20.000 Euro.

Sanierung des Daches

Auch die Sanierung bzw. Modernisierung eines Daches zählt zu den regelmäßigen Maßnahmen, die durchschnittlich alle 20 bis 50 Jahre ergriffen werden sollten. Bei der neuen Dämmung können Sie zwischen 30 und 120 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, während eine neue Eindeckung nebst Lattung mit ungefähr 60 bis 100 Euro je Quadratmeter zu Buche schlägt.

Modernisierung des Bades

Bei einer Badmodernisierung geht es meistens um die Verbesserung der Wohnqualität für den Mieter. Je nachdem, ob zum Beispiel zusätzlich eine Badewanne eingebaut werden soll oder es der um neue Wasserleitungen und Fliesen geht, kann die Modernisierung mit Kosten zwischen durchschnittlich 5.000 und 15.000 Euro verbunden sein.

Brauchen Vermieter die Einwilligung vom Mieter?

Grundsätzlich muss ein Mieter Maßnahmen zur Modernisierung an der Mietsache dulden. Daher besteht weder ein Recht zur Ablehnung noch muss der Vermieter eine Einwilligung vom Mieter einholen. Ausnahme ist lediglich ein sogenannter Härtefall, auf den wir noch eingehen werden.

Wie und wann sind Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen?

Der Vermieter hat die Pflicht, eine Ankündigung einer geplanten Modernisierung vorzunehmen. Eine solche Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten in der Wohnung erfolgen, und zwar schriftlich per Brief oder E-Mail. In dem Schreiben müssen Vermieter einige wichtige Punkte nennen, wie zum Beispiel:

• Grund und Umfang der Maßnahme
• Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahmen
• Einsparpotenzial bei energetischer Sanierung
• Zu erwartende Mieterhöhung
• Hinweis auf Härteeinwände

Können Mieter die Maßnahmen ablehnen?

Wie zuvor erwähnt, müssen Mieter prinzipiell Modernisierungsmaßnahmen dulden und können diese nicht ablehnen, auch wenn eine Mieterhöhung folgt. Das gilt uneingeschränkt unter der Voraussetzung, dass die Wohnung durch die Modernisierung aufgewertet und deren Nutzen gesteigert wird. Dann ist eine Erhöhung der Miete rechtens. Allerdings gibt es eine sogenannte unzumutbare Härte, bei deren Vorliegen eine Ablehnung möglich ist. Das sind zum Beispiel:

• Hohes Alter des Mieters
• Mieter/in krank oder schwanger
• Mieter befindet sich zurzeit der geplanten Modernisierungsmaßnahmen in einer Prüfungsphase
• Arbeiten sind kurz vor dem Auszug des Mieters geplant
• Einbau neuer Fenster soll im Winter in den Wohnungen erfolgen

In diesen Fällen hat der Mieter das Recht, die Härte geltend zu machen und ist von seiner sonstigen Duldungspflicht entbunden. Zudem besteht ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter eine Modernisierung angekündigt. Das beinhaltet, dass Mieter die Wohnung bis spätestens zum Ablauf des zweiten Monats nach Zustellung des Ankündigungsschreibens außerordentlich kündigen dürfen und nach Ablauf keine Miete mehr fällig wird.

Rechtfertigen Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen und können die Kosten umgelegt werden?

Grundsätzlich haben Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme das Recht, diese in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen. Eine Grenze liegt bei acht Prozent der entstehenden Kosten auf die Jahresmiete. Zudem darf die Erhöhung der monatlichen Miete innerhalb der nächsten sechs Jahre nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.

Können Modernisierungen steuerlich geltend gemacht werden?

Grundsätzlich darf der Vermieter sämtliche Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage, in vollem Umfang steuerlich geltend machen. Wichtig ist dabei nur, dass die entstandenen Kosten zu den Erhaltungsaufwendungen zählen. Dann können die Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Gibt es Förderungen für Modernisierungsmaßnahmen?

Tatsächlich gibt es für Modernisierungsmaßnahmen einige Förderungen, insbesondere seitens der KfW. In der Regel sind Förderungen lediglich an eine Voraussetzung gebunden, dass durch die Modernisierungsmaßnahme ein erhöhter Klimaschutz existiert oder / und durch die energetische Maßnahme fossile Energie reduziert oder komplett durch regenerative Energie ersetzt wird.

Insbesondere die folgenden Maßnahmen können durch die KfW zum Beispiel durch einen Tilgungszuschuss und einen günstigen Kredit gefördert werden:

• Energetische Modernisierung
• Modernisierung im Innenbereich, insbesondere durch das Programm „Altersgerecht Umbauen“
• Installation einer Fotovoltaikanlage

Darüber hinaus gibt es ebenso in manchen Städten, Gemeinden und Kommunen spezielle Förderungen für Modernisierungen.