Musik in der Miet- und Eigentumswohnung – was erlaubt ist und was nicht

Die häusliche Musikausübung und auch das Abspielen von Musik mittels akustischer Wiedergabegeräte war immer schon beliebt und gehört zur freien Entfaltung der Persönlichkeit.

Dabei ist es oft für den Musikliebhaber nicht zu vermeiden, dass die Musik in benachbarten Räumen zu hören ist. Seit jeher kommt es deshalb immer wieder zu Konflikten zwischen den Interessen der Musikliebhaber und dem Ruhebedürfnis der Nachbarn.

Musikausübung ist Persönlichkeitsrecht

Bei der Interessenabwägung ist es hier grundsätzlich gleichgültig, ob der Musikliebhaber Wohnungseigentümer oder Mieter ist und ob die benachbarten Wohnungen als Miet- oder Eigentumswohnungen genutzt werden.

Wie Sie als Vermieter auf Ruhestörungen reagieren können

Hält ein Mieter sich nicht an den Rahmen der zulässigen üblichen oder vereinbarten Musikausübung, müssen Sie als Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen.

Muster für eine Abmahnung

Sehr geehrte/r …,

Sie haben sich als Mieter der von Ihnen angemieteten Wohnung … in letzter Zeit vertragswidrig verhalten. Ihr vertragswidriges Verhalten besteht in Folgendem:<

Sie üben in der von Ihnen zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung regelmäßig bis zu 3 Std. auf einem Musikinstrument. Obwohl Sie dabei regelmäßig die Zimmerlautstärke überschreiten, beachten Sie die Ruhezeiten zwischen 13.00 und 15.00 Uhr nicht. Mit Ihrer Handlungsweise haben Sie den vertragsgemäßen Gebrauch der von Ihnen zu Wohnzwecken gemieteten Räume bei Weitem überschritten.<

Ich fordere Sie auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich zu unterlassen. Sollten Sie das gerügte Verhalten gleichwohl fortsetzen, werde ich dies zum Anlass für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nehmen.<

(Unterschrift)

Im Wiederholungsfall können Sie dann nach einer Abmahnung gegen Ihren uneinsichtigen Mieter auf Unterlassung klagen. Hierzu sind Sie als Vermieter sogar anderen Mietern gegenüber verpflichtet, da Sie diesen einen ungestörten vertragsgemäßen Gebrauch der Miet – räume gemäß § 536 BGB gewähren müssen.

Nach Abmahnung: Unterlassungsklage möglich

Hinweis: Nützliche Beweismittel für den Erfolg Ihrer Unterlassungsklage sind die Beschwerdeschreiben Ihrer Mieter. Sinnvoll ist es auch, wenn Sie sich bei Vorbereitung der Klage der Bereitschaft der gestörten Mieter versichern, als Zeuge im Prozess auszusagen.

Muster für eine Unterlassungsklage

An das Amtsgericht … – Mietabteilung – ____<

Klage der Frau/des Herrn … – Kläger/Klägerin –<

gegen Frau/Herrn … – Beklagte/Beklagter –<

wegen: Unterlassung Ich erhebe Klage mit dem Antrag, 1. die/den Beklagte(n) zu verurteilen, in der von ihr/ihm angemieteten Wohnung (Adresse) … die Ruhestörungen durch Musizieren/Musik – wiedergabe während der Ruhezeiten von 13.00 bis 15.00 Uhr zu unterlassen; 2. der/dem Beklagten anzudrohen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 5.000 € festzusetzen; 3. der/dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen; 4. das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären.<

Begründung:<

Die/Der Kläger(in) ist Vermieter, die/der Beklagte ist Mieterin der Wohnung …. Ausweislich § … des Mietvertrags/der Hausordnung ist der/dem Beklagten das Musizieren/die Musikwiedergabe in der streitgegenständlichen Wohnung in den Ruhezeiten untersagt.<

Beweis: Vorlage des Mietvertrags/der Hausordnung Die/Der Kläger(in) musste feststellen, dass die/der Beklagte in der streitgegenständlichen Wohnung regelmäßig innerhalb der Ruhezeiten von 13.00 bis 15.00 Uhr musiziert/Musik abspielt und dabei die Zimmerlautstärke nicht einhält. Es kam zu Beschwerden der Nachbarn, die eine Mietminderung androhten.<

Beweis: 1. Vorlage der Schreiben der Nachbarn … 2. Zeugenaussage des Mieters …<

Die/Der Beklagte wurde mit Schreiben vom … abgemahnt und zur Beendigung des vertragswidrigen Gebrauchs aufgefordert.<

Beweis: Vorlage des Abmahnschreibens vom …<

Die/Der Beklagte missachtete die Abmahnung, sodass nunmehr Klage geboten ist.<

(Unterschrift)

Allein wegen unzulässiger Musikausübung wird Ihnen als Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 553, 554a BGB erst nach mehrfachen Verstößen möglich sein.

Muster für eine Kündigung

Hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis fristlos, da Sie trotz der Abmahnung vom … den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung fortgesetzt haben. Trotz Abmahnung haben Sie weiterhin regelmäßig innerhalb der Ruhezeiten von 13.00 bis 15.00 Uhr musiziert/Musik abgespielt und dabei die Zimmerlautstärke nicht eingehalten. Hierbei ist es zu Lärmbelästigungen der Mitbewohner gekommen, die mir gegenüber bereits Minderungsrechte geltend gemacht haben. Hierdurch sind meine Rechte in erheblichem Maße verletzt.<

Ich fordere Sie daher auf, bis spätestens … die Wohnung an mich herauszugeben.<

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache gemäß § 545 BGB widerspreche ich bereits jetzt.<

(Unterschrift)

Ihre übrigen Mieter haben bei Lärmstörungen durch Hausmusik das Recht, die Miete zu mindern, bis die Störungen enden. Daher nützt es Ihnen nichts, dass Mitmieter selbst gemäß §§ 862, 823 BGB gegen den störenden Mieter vorgehen könnten.

Ihre Mieter können nämlich bei erheblichen Geräuschbelästigungen die Miete gemäß § 537 BGB einbehalten, ohne dass es hierfür auf Ihr Verschulden ankommt. Für entsprechende Einbußen ist der störende Mieter jedoch Ihnen als Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig.