Nach der Abrechnung: Ihre Rechte und Pflichten

Wenn der Mieter die Abrechnung erhalten hat, gibt es oft Streit.

Deshalb ist es besonders wichtig, dass Sie über Ihre Rechte und Pflichten genau Bescheid wissen.

Das sind Ihre Rechte als Vermieter

• Spätestens 4 Wochen nach Erhalt der Abrechnung muss der Mieter eine Nachforderung zahlen (manche Gerichte gehen von 2 Wochen aus).

Dies gilt, soweit im Mietvertrag keine gesonderte Regelung zur Fälligkeit einer Nachforderung getroffen wurde. Gegebenenfalls wäre diese Regelung maßgeblich bzw. vorrangig.

Danach und nach entsprechender Mahnung gerät der Mieter in Verzug, sodass Sie von ihm Verzugszinsen fordern dürfen.

• Ein Abrechnungsguthaben dürfen Sie mit bestehenden Mietrückständen verrechnen (diese Aufrechnung müssen Sie dem Mieter aber erläutern und mitteilen).
• Bei Mietende dürfen Sie die (verzinste) Mietkaution insoweit einbehalten, als Sie eine Betriebskosten- Nachforderung von Ihrem Mieter erwarten (darüber hinaus ist die Kaution aber auszuzahlen bzw. freizugeben).

Hintergrund: Zieht ein Mieter während der Abrechnungsperiode aus, kann er eine Zwischenabrechnung nicht verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB).

Er muss die reguläre Abrechnung abwarten und sich mit Blick hierauf gefallen lassen, dass die Kaution (teilweise) einbehalten wird (BGH, Urteil v. 18.06.06, Az. VIII ZR 71/05).

Das sind Ihre Pflichten als Vermieter

• Ein Abrechnungsguthaben müssen Sie Ihrem Mieter unverzüglich auszahlen, wenn Sie Ihrerseits keine fälligen Gegenforderungen haben.

Tun Sie dies nicht, darf der Mieter seine laufenden Zahlungen (Miete und Betriebskosten) als Druckmittel zurückbehalten, bis Sie Ihrer Verpflichtung nachgekommen sind.

Das Guthaben auf die neue Abrechnungsperiode vortragen dürfen Sie nur mit ausdrücklicher individueller Zustimmung des Mieters (eine vorformulierte Zustimmung in einem Formularmietvertrag ist nicht gültig).

• Ihrem Mieter müssen Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen (einschließlich etwaiger Arbeitsund Wartungsverträge) gewähren und das Fotokopieren gegen Nutzungsentgelt (ca. 0,25 €/Seite) gestatten.

Das muss am Ort ihrer Aufbewahrung zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten und nach Vereinbarung eines Termins geschehen.

Befindet sich am Ort der Einsichtnahme kein Fotokopierer, ist einem Mieter zumutbar, die Betriebskostenbelege mit einer Digitalkamera abzufotografieren (AG Berlin-Charlottenburg, Beschluss v. 05.08.10, Az. 216 C 111/10).

• Ausnahmsweise müssen Sie Ihrem Mieter die Abrechnungsbelege kopieren und zusenden, wenn ihm eine Einsichtnahme vor Ort nicht zumutbar ist (wegen Krankheit oder großer Entfernung von mehr als 40 km).

In diesem Fall dürfen Sie Ihrem Mieter 0,25 € pro kopierter Seite und die Versandkosten berechnen (BGH, Beschluss v. 13.04.10, Az. VIII ZR 80/09).

Für Einwendungen hat Ihr Mieter nur 1 Jahr Zeit

Bezweifelt der Mieter die Richtigkeit seiner Abrechnung, muss er diese Zweifel konkretisieren und nachvollziehbar begründen. Bloße Behauptungen wie: „Ist das teuer, da kann doch was nicht stimmen!“ sind rechtlich unbeachtlich.

Für ihre konkreten Beanstandungen haben Mieter genau 1 Jahr Zeit – gerechnet von dem Tag, an dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat (§ 556 Abs. 3. Satz 5 BGB).

Ist diese Frist verstrichen, sind Beanstandungen des Mieters rechtlich ohne Belang. Das bedeutet, dass der Mieter eine Nachforderung selbst dann begleichen muss, wenn die Abrechnung tatsächlich fehlerhaft sein sollte (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Ausnahme: Unverschuldete Verspätung

Einzige Ausnahme: War der Mieter unverschuldet daran gehindert die Frist zu wahren, darf er Einwendungen auch noch später erheben.

Wegen eines längeren Krankenhausaufenthalts ist der Mieter daran gehindert, rechtzeitig Einwendungen zu erheben. Anders ist es aber, wenn sich der Mieter mit einem gebrochenen Bein zu Hause aufhält, denn hier hindert die Erkrankung die Erhebung von Einwänden nicht.

In diesem Zusammenhang sind 2 wichtige Urteile des BGH für Sie von Vorteil:

Vorteil Nr. 1: Auch wenn Betriebskosten abgerechnet wurden, die der Mieter nach seinem Mietvertrag nicht zu zahlen hat, muss dies vom Mieter innerhalb der 1-jährigen Abrechnungsfrist beanstandet werden.

Unterlässt er dies oder verstreicht die Frist, hat er auch für nicht vereinbarte Betriebskosten zu zahlen (BGH, Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 279/06).

Vorteil Nr. 2: Hat Ihr Mieter innerhalb eines Jahres gegen Ihre Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen erhoben, ist Ihre Abrechnung verbindlich.

Ihr Mieter kann sich nicht im Nachhinein darauf berufen, dass die Abrechnung erneut einen Fehler enthält, den er bereits in den Jahren zuvor gerügt hat (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 185/09).

Beachten Sie: Hat der Mieter die Nachforderung beglichen, erkennt er damit die Richtigkeit der ihr zugrunde liegenden Abrechnung an.

Seine später hiergegen noch vorgebrachten Einwendungen sind deshalb unbeachtlich (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 29.03.05, Az. 409 C 517/04).

Anders ist es nur, wenn der Mieter „unter Vorbehalt“ eine Nachforderung zahlt – hier hält sich der Mieter spätere Einwendungen offen.