Rechte und Pflichten für Mieter & Vermieter im Überblick

Ein Mietverhältnis bringt sowohl für Mieter als auch für Vermieter zahlreiche Rechte und Pflichten mit sich. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten beide Seiten die wesentlichen Aspekte des Mietrechts kennen. Dazu zählen Regelungen rund um die Miete, den Mietvertrag, Reparaturen, Betriebskosten, Pflege der Wohnung sowie Kündigung bzw. Wohnungsrückgabe.

Welche Rechten und Pflichten haben Mieter?

Mietern werden mit der Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses einige Rechte übertragen. Aber auch Pflichten gehen damit einher.

Zu den Rechten, die Mieter haben gehören:

• Gebrauchsrecht der Wohnung: Mieter dürfen eine gemietete Wohnung gemäß den vertraglichen Regelungen nutzen.
• Mängelbeseitigung: Kommt es zu Schäden in der Wohnung, müssen Vermieter die Reparatur übernehmen, falls nicht die Mieter selbst den Schaden verursacht haben.
• Schönheitsreparaturen: Vermieter sind für Schönheitsreparaturen verantwortlich, außer wenn diese Verpflichtung im Mietvertrag auf die Mieter übertragen wurde. Falls dies so ist, gelten üblicherweise Kosten für Reparaturen in Höhe von 75 bis 100 Euro als für Mieter zumutbar.
• Betriebskostenabrechnung: Mieter haben das Recht, eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung der Betriebskosten zu erhalten.
• Kündigungsfrist: Mieter haben das Recht, eine Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Diese beträgt üblicherweise drei Monate.
• Haustiere: Kleintiere dürfen Mieter halten, ohne dass sie dafür eine Erlaubnis des Vermieters brauchen. Mit Kleintieren sind Fische, Vögel, Hamster, Schildkröten oder Kaninchen gemeint. Bei Hunden oder Katzen verhält es sich anders und Vermieter müssen um Erlaubnis gefragt werden. Sie müssen diese nicht dulden und können die Hunde- oder Katzenhaltung auch ablehnen. Hier entscheidet der Einzelfall.

Zu den Pflichten von Mietern gehören diese:

• Pünktliche Mietzahlung: Die Zahlung der Miete muss pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt in der vereinbarten Höhe erfolgen.
• Wohnungspflege: Mieter müssen die überlassene Wohnung sachgerecht nutzen und Schäden an der Mietsache vermeiden.
• Meldepflicht bei Schäden: Kommt es zu Schäden in der Wohnung, müssen diese unverzüglich an den Vermieter gemeldet werden.
• Einhaltung der Hausordnung: Die Hausordnung einzuhalten, ist für Mieter verpflichtend. In der Hausordnung sind Aspekte wie Ruhezeiten, das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, die Reinigung des Hausflurs oder die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen geregelt.
• Wohnungsrückgabe: Endet das Mietverhältnis, muss die Wohnung im vereinbarten Zustand zurückgegeben werden.

Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?

Vermieter haben mit der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses Rechte. Dazu gehört:

• Mietzahlung: Vermieter haben das Recht, dass die vereinbarte Mietzahlung fristgerecht und in vollständiger Höhe bezahlt wird.
• Mieterhöhung: Vermieter sind nach § 558 BGB berechtigt, die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Diese Anhebung darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen.
• Kaution: Vermieter dürfen von ihren Mietern eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten verlangen. Damit können sie sich gegen Schäden oder ausbleibende Zahlungen absichern.
• Besichtigungsrecht: Vermieter haben das Recht die Wohnung zu betreten, wenn sie eine notwendige Instandhaltungsmaßnahme durchführen müssen oder wenn die Immobilie verkauft werden. Es muss jedoch im Vorfeld eine Absprache stattfinden – Vermieter dürfen nicht einfach in eine vermietete Wohnung hineingehen.
• Hausordnung: Das Zusammenleben in einem Mietshaus können Vermieter mit einer Hausordnung regeln, die sie für alle Mietparteien verbindlich aufstellen.

Auch Verpflichtungen gehen mit der Vermietung einer Immobilie einher:

• Instandhaltung: Vermieter sind dafür verantwortlich eine Immobilie instandzuhalten. Dazu gehört insbesondere die Instandhaltung essenzieller Einrichtungen wie Wasser, Strom und Heizung. Aber auch die Beseitigung von Schimmel (falls dieser z.B. auf Baumängel zurückzuführen ist und nicht auf ein falsches Lüft- und Heizverhalten des Mieters) gehört zu den Pflichten von Vermietern.
• Betriebskostenabrechnung: Werden die Betriebskosten auf Mieter umgelegt, müssen sie korrekt und transparent abgerechnet werden.
• Verpflichtung zu Reparaturen: Kommt es zu Schäden an der Mietsache, die nicht durch den unsachgemäßen Gebrauch durch Mieter entstanden sind, dann müssen Vermieter diese zeitnah beheben.
• Möglichkeiten zur Beheizbarkeit sicherstellen: Vermieter sind verpflichtet zu gewährleisten, dass Mieter zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April den angemieteten Wohnraum beheizen können. Kommt es z.B. zu einem mehrtägigen Heizungsausfall, haben Mieter ein Recht auf Mietminderung.
• Verkehrssicherungspflicht: Vermieter müssen das gefahrlose Betreten und Nutzen einer Immobilie gewährleisten. Dafür müssen sie nicht nur z.B. eine ausreichende Beleuchtung im Treppenhaus anbringen, sondern im Winter bei Glätte auch den Weg vor dem Haus räumen und streuen.
• Einhaltung von Kündigungsfristen: Nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter müssen die Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen berücksichtigen. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.
• Kaution: Vermieter sind verpflichtet, eine einbehaltene Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückzuzahlen – sogar mit Zinsen, falls diese angefallen sind.
• Privatsphäre respektieren: Vermieter dürfen eine Wohnung nicht eigenmächtig Betreten. Auch unangekündigte Besuche sind nicht erlaubt.

Welche Punkte gehören unbedingt in einen Mietvertrag?

Um die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern unmissverständlich festzuhalten, sollte ein Mietvertrag aufgesetzt werden. In diesem sollten diese Punkte geregelt sein:

• Höhe der Miete und Angaben zu Nebenkosten
• Dauer des Mietverhältnisses
• Regelung zu Schönheitsreparaturen
• Kaution und Rückzahlung der Kaution
• Hinweise zur Tierhaltung
• Hausordnung sowie besondere Nutzungsregeln

Auf Basis dieses Vertrags ist das Mietverhältnis dann in der Regel so geregelt, dass es nicht zu Missverständnissen kommen sollte. Dennoch gibt es in der Realität immer wieder Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. In der Theorie gibt es dafür Lösungen – aber nicht immer werden diese friedlich erzielt und viele Konflikte zwischen Mietern und Vermietern um Rechte und Pflichten sind auch schon vor Gericht gelandet.

Welche häufigen Streitpunkte gibt es zwischen Mietern und Vermietern und was sind die Lösungen?

Häufige Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern sind diese:

• Schönheitsreparaturen: Ob Mieter oder Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich sind, hängt davon ab, wie der Mietvertrag ausgestaltet ist. Sind Klauseln unwirksam, dann liegt die Pflicht bei den Vermietern. Kommen Mieter trotz wirksamer Klausel ihrer Pflicht nicht nach, ist Ärger vorprogrammiert.
• Betriebskosten: Sind Abrechnungen unklar oder nicht nachvollziehbar, dann führt das oft zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Mit einer transparenten Aufstellung können Vermieter vermeiden, dass es zu Missverständnissen kommt.
• Reparaturen und Instandhaltung: Um Reparaturen wird häufig gestritten. Üblicherweise müssen größere Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen etc. vom Vermieter übernommen werden, während die Ausbesserung kleinerer Mängel oft den Vermietern überlassen ist.
• Hausordnung: Streit über Lärm, Treppenhausreinigung oder die Nutzung von Gemeinschaftsflächen können sich durch eine klare Hausordnung vermeiden lassen.

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Welche gesetzlichen Grundlagen gibt es für die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern?

Die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen für Mieter und Vermieter sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu finden. §§ 535 – 580a BGB regeln die Mietverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten im Mietrecht.

Fazit: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern vertraglich festhalten

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben in einem Mietverhältnis zahlreiche Rechte und Pflichten. Diese werden am besten in einem Mietvertrag festgehalten, um Missverständnisse zu vermeiden. Die rechtliche Grundlage für Mietverhältnisse bildet das BGB. Leider kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, die häufig sogar vor Gericht enden, was zum Teil auf eine ungeklärte Ausgangslage zurückgeführt werden kann.