Neuvermietung: Bei Übernahmen von Mietereinbauten ist Vorsicht geboten
Zunächst einmal: Endet ein Mietverhältnis, muss der Mieter grundsätzlich die Mieträume in den Zustand zurückversetzen, wie er ihn bei seinem Einzug vorgefunden hat.Das bedeutet, dass sämtliche Mietereinbauten, wie zum Beispiel Holzverkleidungen der Heizkörper, abgehängte Zimmerdecken, Fußbodenbeläge, Küchenmöbel, zu entfernen sind. Ebenso müssen alle Folgeschäden, wie Klebereste am Fußboden, restlos beseitigt werden.
Neuvermietung: Darauf müssen Sie achten
Da Sie als Vermieter den Abschluss einer solchen Vereinbarung grundsätzlich nicht verhindern können, ist in einer solchen Situation aber besondere Vorsicht geboten.Nicht entscheidend ist, dass sich der Vormieter seine Einbauten bezahlen oder gar „vergolden“ lässt, sondern nur, dass Sie einen vernünftigen und solventen neuen Mieter finden.Zur Wahrung Ihrer Interessen als Vermieter müssen Sie in jedem Fall bei einer derartigen Nachvermietung klarstellen, dass und welche Einrichtungsgegenstände der Mieter vom Vormieter übernommen hat, dass er verpflichtet ist, diese bei seinem eigenen Auszug zu entfernen und er hieraus keine Rechte gegenüber Ihnen als Vermieter herleiten kann.
In der Praxis hat sich folgende Vereinbarung dafür bewährt:
Die Übernahme ist wirksam, wenn es wirklich zu einem Mietverhältnis mit dem Nachmieter kommt und der Kaufpreis angemessen ist.Liegt er mehr als 50% über dem Zeitwert der übernommenen Einrichtungsgegenstände ist der Kaufvertrag insoweit unwirksam und der zu viel bezahlte Betrag kann zurückverlangt werden.
Ein Formulierungsbeispiel
Beispiel: Der Nachmieter zahlt dem Vormieter für in der Wohnung verbleibende Möbel 2.000 €, obwohl diese nur noch 500 € wert sind.Bis zu einem Kaufpreis von 750 € bleibt der Kaufvertrag gültig, den darüber hinausgehenden Betrag von 1.250 € kann der Nachmieter jedoch bis zu vier Jahren nach Abschluss des Geschäfts von seinem Vertragspartner, Ihrem Vormieter, zurückfordern.„Bei seinem Einzug hat der Mieter folgende Einrichtungsgegenstände vom Vormieter übernommen: ___. Er verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses die übernommenen Sachen auf eigene Kosten fachgerecht zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Mieträume wieder herzustellen. Der Mieter verpflichtet sich hinsichtlich der übernommenen Sachen keine Ansprüche gegen den Vermieter zu stellen, namentlich ist insoweit das Recht auf Mietminderung ausgeschlossen.“
Verbotene Abstandszahlungen
In der Vermietungspraxis kommt es mitunter vor, dass anlässlich einer Neuvermietung Abstandszahlungen vereinbart werden.So manche Mieter haben im Laufe der Mietzeit Investitionen getätigt, die sie nach Mietende ersetzt haben möchten. In diesem Zusammenhang stellen sich für Sie als Vermieter einige wichtige Fragen.
Neuvermietung: Unwirksame Vereinbarungen
Übrigens: Die Ablösegeschäfte zwischen Vor- und Nachmieter sind nur gültig, wenn es schriftlich festgehalten worden ist.Es gibt aber auch Vereinbarungen über Abstandszahlungen, die immer unzulässig sind. So ist die Vereinbarung, wonach der Nachmieter eine Prämie dafür zahlt, dass der Vormieter die Wohnung räumt, nach dem Wohnungsvermittungsgesetz streng verboten.Hiervon nicht betroffen sind aber Mietaufhebungsverträge, die Sie als Vermieter mit dem Vormieter schließen. Als Vermieter können Sie sich zur Zahlung einer Abfindung an den bisherigen Mieter zum Ausgleich für den Verlust der Wohnung immer verpflichten. Denn hierdurch hat der neue Mieter ja keinen Nachteil.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
