Nutzungsentschädigung – So kommen Immobilienbesitzer zu ihrem Recht
Mieter, die nicht fristgerecht ausziehen, einen Teil der Möbel zurücklassen oder keinen gültigen Mietvertrag besitzen – viele Vermieter mussten unliebsame Erfahrungen dieser Art bereits machen. Doch dagegen können sich Eigentümer wehren: Nutzungsentschädigung lautet hier das Stichwort. Aber was genau ist eine Nutzungsentschädigung? Wer kann sie aus welchem Grund verlangen? Und wann ist die Zahlung der Entschädigung fällig? Hier erfahren Eigentümer die Antworten.
Was ist eine Nutzungsentschädigung?
Der Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung ist gekündigt – doch der Mieter bleibt trotz Beendigung des Mietsverhältnisses weiter dort wohnen. Ein Grundstück ist bewohnt – doch der Mieter oder Pächter hat keinen gültigen Vertrag mit dem Eigentümer des Objekts geschlossen. Ein Käufer bekommt rechtskräftig den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren – doch der bisherige Eigentümer verweigert den Auszug.
In all diesen Fällen handelt es sich eindeutig um eine Vorenthaltung der Mietsache. Vorenthalten bedeutet hierbei: der Mieter zieht nicht aus, widersetzt sich so dem Willen des Vermieters und kommt seiner Rückgabepflicht nicht nach. Besitzer von Immobilien können darauffolgend von ihrem Anrecht Gebrauch machen, von den bisherigen Mietern oder Eigentümern eine Nutzungsentschädigung zu verlangen.
Grundlage hierfür ist Paragraf § 546a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Bei der Nutzungsentschädigung handelt es sich demnach um eine Entschädigung des Eigentümers bei verspäteter Rückgabe einer Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung. Eine Nutzungsentschädigung umfasst dabei auch entstandene Nebenkosten.
Nutzungsentschädigung für Wohnungen: Wann besteht Anspruch auf Nutzungsentschädigung – und von wem?
Das Gesetz unterscheidet in seiner Rechtsprechung eindeutig zwischen Vermieter und Mieter,welcher den Nutzungsentschädigungsanspruch im Falle einer Vorenthaltung zu zahlen hat. Das Mietsverhältnis muss folglich beendet sein. Einfach gesagt: Für jeden Tag, den ein Mieter nach Beendigung seines Mietvertrags in einer Immobilie bleibt, muss er den Vermieter entschädigen. Das gilt auch bei berechtigtem Eigenbedarf. Doch so einfach scheint es nicht immer. Einen Überblick geben folgende Beispiele:
Eigentümerwechsel
Zieht ein Mieter nicht fristgerecht aus einer Immobilie aus, kann der neue Eigentümer für die Dauer der Überschreitung einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend machen (OLG D.-dorf 10.05.2005 Az. I-24 U 257/03).
Gleiches gilt für den Fall, dass die Kündigungsfrist der Wohnung oder des Hauses bei dem Eigentümerwechsel noch nicht abgelaufen war, die Eigentümer also während der Auszugsphase eines Mieters wechselten: Auch hier steht die Nutzungsentschädigung dem neuen Besitzer zu (BGH 28.06.1978 Az. VIII ZR 139/77).
Untermieter und Mieter
Das Oberlandesgericht Hamburg entschied: Der Mieter muss dem Vermieter Entschädigung für die Nutzung zahlen, nicht sein Untermieter (OLG Hbg. 19.08.1998 Az. 4 U 28/97). Ausnahme: Hält der Untermieter die Fristen zur Räumung eines Hauses oder einer Wohnung nicht ein, so kann der Eigentümer von ihm Schadensersatz auf Nutzungsentschädigung verlangen – und zwar für die gesamte Mietsache (LG Kiel 28.07.1994 Az. 1 S 166/93). Und: auch ein Mieter kann Anspruch auf Nutzungsentschädigung durch seinen Untermieter haben (BGH 04.10.1995 Az. XII ZR 215/94).
Wohngemeinschaft
Bilden mehrere Mieter eine Wohngemeinschaft, gelten sie laut Mietrecht als Gesamtschuldner. Damit zahlt auch der bereits ausgezogene Mitmieter eine Nutzungsentschädigung, sollte der verbleibende Mieter die Rückgabe einer Wohnung oder eines Grundstücks verzögern (LG Bln. 30.09.2016 Az. 65 S 63/16).
Erbengemeinschaft und Miterben
Das OLG Rostock entschied, dass eine Erbengemeinschaft eine Nutzungsentschädigung von einem Miterben verlangen kann, wenn dieser das Nachlassobjekt alleine nutzt (OLG Rostock, 19.03.2018, 3 U 67/17).
Doch es geht bei der Nutzungsentschädigung für Wohnungen und andere Immobilien nicht immer um die Miete. Beispielsweise, wenn ein Mieter aus einer Mietsache auszieht und dabei einen Teil seiner Möbel zurücklässt.
Auszug ohne Einbauküche und Waschmaschine? Keine gute Idee, wie das Amtsgericht Münster in einem Urteil befand (AG Münster, 26.04.2013, Az. 28 C 3962/11). Der Grund: Dem Vermieter war es in diesem Fall nicht möglich, seine Wohnung zügig weiterzuvermieten. Der Aufwand der Räumung war erheblich. Die Folge: Der Mieter musste seinem ehemaligen Vermieter eine Entschädigung für die Nutzung in Höhe einer Vergleichsmiete zahlen.
Wie hoch darf eine Nutzungsentschädigung sein?
Als unterste Grenze der Nutzungsentschädigung trägt der Schuldner die Höhe der bisherigen Miete. Dabei kann der Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Summe einfordern, oder – sollte die ortsübliche Miete höher sein – eine entsprechende Vergleichsmiete verlangen.
Entscheidend ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 57/05) dabei der Tag des Auszugs. Das bedeutet: Übergibt ein Mieter zehn Tage nach Beendigung des Mietsverhältnisses die Wohnung an den Vermieter, so kann der Vermieter für diese zehn Tage eine Entschädigung für die Nutzung einfordern.
Weist der Vermieter nach, dass ihm darüber hinaus durch die Nichtüberlassung der Wohnung ein konkreter Schaden entstanden ist, hat er zusätzlich Anspruch auf Schadensersatz. Auch die Nebenkosten können Teil des Nutzungsentgelts sein. Jedoch gilt hier: Der Mieter trägt die Kosten nur für seinen tatsächlichen Verbrauch. Und was ist, wenn bis zum Ende des Mietsverhältnisses eine Mietminderung bestand? Dann bezieht sich die Höhe der Nutzungsentschädigung auf diesen verminderten Umfang.
Wann ist eine Nutzungsentschädigung fällig?
Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung ist gesetzlich nicht fest geregelt. Allgemein richtet sich die Zahlung des Nutzungsentgelts nach den bisherigen vertraglichen Bedingungen. Hier kommen deshalb verschiedene Paragrafen in Frage, auf die sich betroffene Vermieter stützen können. Zum einen Paragraf 271 Abs. 1 des BGB. Dieser besagt, dass bei einem nicht vertraglich festgelegten Zeitraum für eine Leistung – in diesem Fall die Zahlung der Miete – eine ausstehende Leistung – die Nutzungsentschädigung – sofort verlangt werden kann.
In den allermeisten Mietverträgen dürfte jedoch passend zum Paragrafen 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 ein Passus zur Zahlungsfälligkeit der Miete enthalten sein. Dieser gibt an, dass die Überweisung der Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines festgelegten Zeitraums zu tätigen ist. Da in Bezug auf die Nutzungsentschädigung eine entsprechende Regelung fehlt, ziehen Vermieter diesen Paragrafen für gewöhnlich im Hinblick auf die Fälligkeit der Entschädigung heran.
Im Fall des Falles: Wie verhält es sich mit einer Nutzungsentschädigung bei einer Scheidung?
Ein Ehepaar trennt sich und einer der Partner zieht aus der gemeinsam gemieteten Wohnung aus. Der Vermieter erkennt das neue Mietsverhältnis an und behandelt den neuen Lebenspartner des in der Wohnung verbleibenden Mieters als Mitmieter. Sollte es folglich zu Nutzungsansprüchen seitens des Vermieters kommen, ist der Fall hier klar: Der in der Wohnung verbleibende Partner und der neue Lebenspartner sind als Gesamtschuldner anzusehen. Der ausgezogene Ehepartner schuldet dem Vermieter kein Nutzungsentgelt mehr.
Sehr häufig kommt es im Falle einer Trennung auch zu folgendem Szenario: Ein Haus gehört beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen. In Folge einer Scheidung zieht ein Partner aus der gemeinsamen Immobilie aus. Ist hier nicht bereits eine Lösung bezüglich des nachehelichen Unterhalts gefunden, kommt Paragraf 745 II BGB zum Zug: Die Benutzung und Verwaltung des Hauses ist damit neu zu regeln. Auch sind die Hauslasten zu berücksichtigen. Erst dann kann eine Nutzungsentschädigung greifen. Die Höhe bemisst sich an dem Wert des Objekts, den jeweiligen den Partnern zugeordneten Anteilen sowie ortsüblichen Marktmieten.
Fazit: Nutzungsentschädigungen verhindern, dass Eigentümern größerer Schaden entsteht
Das Nutzungsrecht endet für einen Mieter mit Ablauf des Mietsverhältnisses. Danach hat ein Mieter eine Rückgabepflicht zu erfüllen. Bleibt er jedoch darüber hinaus auf dem Grundstück wohnen, entstehen dem Eigentümer Einnahmeeinbußen – er kann die Mietsache nicht anderweitig verpachten. Eine Nutzungsentschädigung kommt für diese Summen auf.
Auch wenn durch den Nichtauszug Nebenkosten anfallen oder Möbel im Haus zurückgelassen wurden, greift die Nutzungsentschädigung. Ob Bundesgesetzbuch (BGB) oder Bundesgerichtshof (BGH): es existieren unzählige Gesetze und Urteile deutscher Gerichte, für den Fall, dass Mieter ihrer Rückgabepflicht nicht nachkommen.
Im Normalfall setzt die Nutzungsentschädigung in der Höhe der bisherigen Miete an. Fällig ist die Zahlung wie die bisherige Miete auch: Nennt der Mietvertrag den Beginn eines Monats für die Überweisung der Mietkosten, gilt dies ebenfalls für die Summe der Nutzungsentschädigung. Bei Fragen die Erbengemeinschaften, Miterben, Eigenbedarf oder Scheidungsfälle betreffen, muss der Eigentümer die Rechtslage genau prüfen. Im Zweifel hilft hier die Konsultation eines Anwalts.
