Mietkaution: Höhe, Arten, Rückzahlung & Pfändung

In Deutschland ist es heutzutage die Regel, dass im Zusammenhang mit der Miete einer Wohnung eine Mietkaution zu zahlen ist. Die Kaution dient Vermietern als Sicherheit, sollte nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel in finanzieller oder anderer Art bestehen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei einer Kaution für die Miete handelt und welchem Zweck diese dient. Wir gehen wir darauf ein, ob eine derartige Kaution verpflichtend ist, was beim Nicht-Zahlen durch den Mieter passiert, wie hoch die Mietkaution maximal sein darf und ob es üblich ist, eine solche Vereinbarung zu treffen.

Was ist die Mietkaution?

Mietkautionen werden ebenfalls als Mietsicherheiten bezeichnet. Bei der Mietsicherheit handelt es sich entweder um einen Geldbetrag oder alternativ um eine Bürgschaft, die Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten. Durch die Mietsicherheit soll gewährleistet werden, dass spätere Schäden an der Wohnung oder auch rückständige Mieten durch diese Sicherheit abgedeckt sind.

Oftmals handelt es sich um eine Barkaution, sodass Sie den entsprechenden Vermietern als Mieter einen Geldbetrag übergeben. Diesen legt der Wohnungseigentümer an, beispielsweise auf einem Mietkautionskonto. Im Laufe der Zeit fallen Zinsen an, die Ihnen als Mieter zustehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Barkaution oder eine andere Form der Mietkaution zur Rückzahlung gelangen. Nur bei eventuellen Schäden oder Rückständen ist es im Vermietern erlaubt, diese mit den Kautionen zu verrechnen.

Wie und wo müssen Vermieter die Mietkaution vereinbaren?

Wenn eine Mietkaution vereinbart werden sollen, dann muss dies im Rahmen des Mietvertrages geschehen. Dort muss ebenfalls die Höhe der entsprechenden Kaution festgehalten werden.

Mieter weigert sich Kaution zu zahlen – was ist zu tun?

Sollten Mieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution nicht zahlen, begründet dies das Recht des Vermieters, eine außerordentliche und gleichzeitig fristlose Kündigung vorzunehmen. Dieses Recht basiert auf § 569 Abs. 2 a BGB. Sie sollten allerdings beachten, dass dies rechtlich sicher ausschließlich für Mietverhältnisse gilt, die nach 2013 geschlossen wurden. Zuvor ist die Rechtslage nicht eindeutig. Zudem kann die außerordentliche Kündigung nur beim Vorliegen folgender Voraussetzungen ausgesprochen werden:

• Mietkautionen wurden in den Mietverträgen vereinbart
• Rückstand der Kautionen muss mindestens zwei Monatskaltmieten betragen
• Grund der Kündigung muss im Kündigungsschreiben genannt sein

Höhe der Mietkaution

In Deutschland ist es so, dass Mietkautionen meistens entweder zwei oder drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Drei Monatsmieten sind auch gleichzeitig die maximale Höhe, die solche Kautionen haben dürfen. Das gilt für die Kaltmiete. Beläuft sich diese zum Beispiel auf monatlich 750 Euro, darf die maximal veranschlagte Kaution einen Betrag von 2.250 Euro nicht überschreiten.

Welche Arten von Mietkautionen gibt es?

Bei den Mietkautionen haben die Parteien eine gewisse Entscheidungsfreiheit, denn es gibt mehrere Arten. Das sind in erster Linie:

• Sparbuch
• Treuhandkonto (Mietkautionskonto)
• Mietkautionsversicherung
• Bankbürgschaft
• Mietkautionsdepot
• Private Mietbürgschaft

Lassen Sie uns auf diese Varianten eingehen und welche Vor- oder Nachteile diese für Sie haben können.

Sparbuch

Das Sparbuch können Mieter selbst eröffnen. Die Bank versieht das Konto mit einem Sperrvermerk, sodass die Inhaber nicht eigenständig Geld abheben dürfen. Die Hauseigentümer haben dadurch den Vorteil, dass nur mit ihrer Erlaubnis Zugriff auf das Konto existiert.

Treuhandkonto

Das Treuhandkonto wird auch als Mietkautionskonto bezeichnet und ist nach wie vor die gängigste Form solcher Kautionen. Gemeint ist damit eine Barkaution, wobei auch in diesem Fall ein Konto auf den Namen des Mieters eingerichtet wird. Allerdings besteht auch hier der Vorteil darin, dass nur mit Erlaubnis der Eigentümer ein Zugriff erfolgt.

Mietkautionsversicherung

Immer öfter werden sogenannte Mietkautionsversicherungen angeboten. In dem Fall muss keine Barkaution oder ein anderer Geldbetrag hinterlegt werden, sondern stattdessen erhalten Vermieter eine Bürgschaftsurkunde der entsprechenden Versicherung als Sicherheit. Die Mietkautionsversicherung ist durchaus beliebt, weil sie einen hohen Sicherheitscharakter hat.

Für Mietende hat die Mietkautionsversicherung den Vorteil, dass die Liquidität nicht angegriffen wird, da kein Geld zu hinterlegen ist. Eventuelle Forderungen der Vermieter sind dennoch abgedeckt, nämlich durch die Bürgschaft der entsprechenden Versicherungsgesellschaft. Damit profitieren beide Parteien von einer solchen Variante. Nachteilig für Eigentümer ist lediglich, dass kein direkter Zugriff existiert, dafür fallen allerdings auch keine Kosten für sie an.

Bankbürgschaft

Die Bankbürgschaft ist fast das gleiche wie eine Mietkautionsversicherung, nur dass in diesem Fall eine Bank und keine Versicherungsgesellschaft bürgt. Einziger Unterschied ist, dass die jeweiligen Mieter Kunden bei der Bank sein müssen. Ansonsten haben diese Bürgschaften für Vermieter ebenfalls den Vorteil, dass es sich um eine gute Sicherheit handelt.

Mietkautionsdepot

Statt einer Barkaution für ein klassisches Mietkautionskonto kann ebenfalls ein sogenanntes Mietkautionsdepot eröffnet werden. Das bedeutet, dass die Kautionen in Wertpapiere, also beispielsweise in Aktien oder Fonds angelegt werden. Es muss allerdings genau die entsprechende Anlageform vereinbart werden. Das gilt ebenfalls für eventuell geplante Umschichtungen während der Mietdauer. Der Vorteil liegt darin, dass höhere Renditen als beim klassischen Mietkautionskonto möglich sind. Das steht allerdings der gravierender Nachteil möglicher Verluste entgegen. Die Kautionen können am Ende der Mietdauer einen geringeren Wert als zu Beginn haben.

Private Bürgschaft

Die private Bürgschaft ist eher selten, kann allerdings ebenfalls genutzt werden. Kennzeichnend ist, das eine Bürgschaft von einer Privatperson nicht wie bei der Mietkautionsbürgschaft von einer Bank übernommen wird. Für Eigentümer und Vermieter ist sie nicht zu empfehlen, da oftmals keine ausreichenden Fakten zur Bonität des Bürgen vorliegen.

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Sind Vermieter verpflichtet die Kautionen anzulegen?

Auf Grundlage § 551 Abs. 3 BGB besteht die Verpflichtung, Mietkautionen nach dem Mietrecht anzulegen – und zwar in der Regel auf ein Mietkautionskonto. Schließlich muss die Kaution unbedingt getrennt vom sonstigen Vermögen der Vermieter passieren, sodass das entsprechende Geld stets eindeutig zu identifizieren ist.

Das Anlegen muss zudem insolvenzsicher sein, also beispielsweise auf einem Mietkautionskonto oder einem Mietkautionssparbuch. Ferner muss das Anlegen zu einem üblichen Zinssatz erfolgen, was auf den Namen beider Parteien passieren kann.

Was passiert, wenn der Zins ins Minus rutscht?

In Zeiten niedriger Zinsen gab es bei Mietkautionskonten manchmal die Situation, dass der Zins ins Minus gerutscht ist. In einem solchen Fall ist nichts weiter zu beachten. Das bedeutet, dass Mieter wieder ein Recht auf positive Zinsen haben noch müssen sie den wertmäßigen Rückgang der Kautionen durch die Minuszinsen ausgleichen.

Was ist ein Mietkautionskonto?

Immer dann, wenn die Mietkautionen auf einem Konto hinterlegt werden, nennt man dies Mietkautionskonto (Treuhandkonto). Die Summe X wird entsprechend auf das ausgewählte Konto eingezahlt, welches als Mietsicherheit dient.

Wie viel kostet ein Mietkautionskonto?

Die Kosten für solche Mietkautionskonten sind zwar nicht hoch, aber dennoch lohnt ein Vergleich. Unserer folgenden Tabelle können Sie einige Angebote entnehmen, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Wann sind Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet?

Sollten keine Mietschulden existieren und wird der Wohnraum nach Ende der Mietdauer in dem vereinbarten Zustand übergeben, muss die Rückzahlung der Kautionen grundsätzlich erfolgen. Eine sich daran anschließende Frage ist: Wie lange darf sich der Vermieter mit der Kaution Zeit lassen?

Die Praxis zeigt, dass zwischen dem Ende der Mietdauer und der tatsächlichen Rückzahlung oftmals mehrere Monate, manchmal bis zu einem halben Jahr, vergehen können. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um eine Verzögerungstaktik handeln. Vermietenden steht das Recht zu, ihre eventuellen Forderungen und Ansprüche im Detail zu prüfen. Im Rahmen dessen kann der Vermieter die Wohnung auf eventuelle Beschädigungen überprüfen und gegebenenfalls einen Teil der Kaution einbehalten – eben zur Deckung der Ansprüche. Doch auch Ansprüche aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung können zur (teilweisen) vorläufigen Einbehaltung der Kaution führen. Aus diesem Grund ist es sogar üblich, dass die Kaution nicht direkt nach dem Auszug ausgezahlt wird. Allerdings sollte die Kaution spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses beim ehemaligen Mieter eingehen.

Um Streitereien über Schäden und ihre Ursachen zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Darin sollte der Zustand der Wohnung sowohl beim Ein-, als auch beim Auszug dokumentiert werden. So lassen sich Schäden besser dem Verursacher zuordnen.

Was gilt bei Schäden oder Mängeln in der Wohnung?

Es gibt mehrere Gründe, wann Mietkautionen nicht (sofort) zurückgezahlt werden müssen oder eine Verrechnung stattfinden darf. Das sind im Wesentlichen:

• Mietschulden
• Rückständige Nebenkostennachzahlungen
• Noch nicht vereinnahmte Nebenkosten
• Nicht erledigte Schönheitsreparaturen (vereinbart)
• Mängel oder Schäden an der Mietsache

Meistens handelt es sich bei Mängeln um nicht erledigte Schönheitsreparaturen. Es können allerdings ebenfalls echte Schäden an der Mietwohnung vorhanden sein, wie zum Beispiel Löcher in den Wänden, nicht intakte Leitungen (beschädigt) oder sonstige Schäden. Nicht verrechnet mit der Kaution hingegen dürfen zum Beispiel Verschleißmängel, wie zum Beispiel eine abgenutzte Herdplatte einer Einbauküche.

Kann eine Kaution gepfändet werden?

Hat Ihr Mieter gegenüber anderen Gläubigern Schulden und zahlt nicht, können diese Gläubiger versuchen, sich mit gerichtlicher Hilfe zwangsweise aus dem Vermögen des Mieters zu befriedigen. Zu diesem Vermögen des Mieters gehört auch die Mietkaution – oder genauer: der Rückforderungsanspruch des Mieters am Ende des Mietverhältnisses.

Dieser Anspruch kann von Gläubigern des Mieters mit gerichtlicher Hilfe gepfändet werden. Stellt der Gerichtsvollzieher Ihnen einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu, heißt das aber keineswegs, dass Sie sofort Ihre Mietkaution an den Gläubiger auszahlen müssen.

Sie werden in dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vielmehr zur Abgabe einer sogenannten „Drittschuldnererklärung“ aufgefordert (§ 840 Abs. 1 Zivilprozessordnung, ZPO). Durch diese Erklärung erhält der Gläubiger Ihres Mieters Anhaltspunkte, ob eine Kaution überhaupt vorhanden ist und inwieweit er die Chance hat, sich aus dem Rückzahlungsanspruch zu befriedigen.

Geben Sie die geforderte Drittschuldnererklärung unbedingt fristgerecht innerhalb von 2 Wochen ab und achten Sie auf Vollständigkeit. Wenn Sie sich verspätet oder unvollständig erklären, kann der Gläubiger von Ihnen Schadenersatz fordern, falls ihm dadurch unnötige Prozesskosten entstehen oder Gelder verloren gehen.

Pfändung der Mietkaution: Was passiert nach Ende des Mietverhältnisses?

Sobald Ihnen der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zugestellt ist, dürfen Sie die gepfändete Forderung nicht mehr an den Mieter auszahlen (§ 829 Abs. 1 S. 1 ZPO). Ist also das Mietverhältnis beendet und steht die Rückzahlung der Kaution bevor, dürfen Sie diese Kaution in der gepfändeten Höhe nicht an den Mieter, sondern müssen sie an den Gläubiger auszahlen.

Falls Sie gegen diese Verpflichtung verstoßen, laufen Sie Gefahr, dass Sie 2-mal zahlen müssen. Dieses Zahlungsverbot gilt bis zur endgültigen Abwicklung des Mietverhältnisses oder bis zur vollständigen Befriedigung des Gläubigers.

Wichtig: Notieren Sie die Pfändung in Ihrer Mieterakte, und vergewissern Sie sich am Ende des Mietverhältnisses bei dem Gläubiger, inwieweit seine Forderung gegenüber dem Mieter noch besteht. In entsprechender Höhe müssen Sie nämlich bei Rückzahlung der Kaution, also nach Abzug Ihrer eigenen Forderungen, zunächst an den Gläubiger zahlen. Nur ein etwaiger Überschuss steht dann noch Ihrem Mieter zu.

Wie wird die Mietkaution im Aufhebungsvertrag vereinbart?

Häufig hat der Mieter die Kaution gedanklich schon abgeschrieben und ist zu ihrer Verrechnung bereit, wenn er dafür etwa keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Ist dies der Fall, muss eine Vereinbarung hierüber getroffen werden.

Musterformulierung:

Die Mietkaution in Höhe von … € nebst Zinsen in Höhe von …% wird in voller Höhe/in Höhe von … €  nicht an den Mieter ausgezahlt, weil sie der Verrechnung/dem Ausgleich folgender Gegenansprüche des Vermieters dient.

Ist über Ihre Gegenansprüche (nicht gezahlte Miete, Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung, Schadenersatz, Renovierungsverpflichtung) keine Regelung getroffenen worden bzw. sind diese nach Art und Höhe noch nicht bezifferbar, empfehlen wir Ihnen – um Ihre Rechte zu wahren – auch insoweit eine Regelung zu treffen.

Musterformulierung:

Der Vermieter verpflichtet sich, die vom Mieter geleistete Kaution in Höhe von … € nebst Zinsen in Höhe von …% bis spätestens … Monate nach Beendigung des Mietvertrags und Räumung der Mietsache durch den Mieter an diesen zurückzuzahlen.

Dies gilt, soweit der Vermieter nicht bis dahin fällige Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis hat und damit aufrechnet.

Mietkaution bei Gewerbeimmobilien

Auch bei Gewerbeimmobilien sind Vermieter gut darin beraten, eine Mietkaution vom zukünftigen Mieter zu fordern. Schließlich ist bei gewerblichen Immobilien das Mietausfallrisiko noch ungleich größer als bei der Vermietung von Wohnungen ist.

Hinzu kommt: Anders als bei der Vermietung von Wohnungen gelten bei der Vermietung von Büros und Läden keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe, Ratenzahlung, Anlage und Verzinsung der Mietkaution.

Deshalb können Sie auch mit Ihrem Gewerbemieter vereinbaren, dass die Mietkaution in einem Einmalbetrag zu leisten und nicht zu verzinsen ist.

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist es weit verbreitet, die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft zu akzeptieren. Was die Höhe der Mietkaution betrifft, so ist es auch bei der Vermietung von Gewerberäumen üblich, einen Betrag in Höhe von drei Monatsmieten zu vereinbaren. Dieser Betrag kann sich jedoch deutlich erhöhen, wenn Sie es als Vermieter übernommen haben, die Mieträume entsprechend den Nutzungswünschen Ihres neuen Gewerbemieters baulich zu verändern.

Beispiel: Das Herausnehmen oder Einziehen von Zwischenwänden, Türen und Fenstern oder die Schaffung eines rückwärtigen Zugangs zu den Mieträumen.